房地产项目审计范文
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第1篇
夜上海论坛 一、审计寻租：建设方、工程方和审计单位三方经济利益分析
夜上海论坛 我国房地产工程项目，目前多采用事后审计的策略，即在工程项目竣工后才对各审计事项进行审计，由于不能及时审计，必然存在审计上的误差，而这一误差在寻租理论的影响下，将会对工程项目中三类主要利益主体产生广泛的影响。
（一）寻租理论 “租”在经济学中又称之为“经济租”，原意是指资源要素使用方获得的超过其机会成本的利润。经济租价值利益的存在，能够吸引对这一资源要素的利用，并促进资源要素的合理流动，直至该资源要素经济租价值的消失，这一过程也是资源要素流动进行市场均衡调整的过程，能够促进社会经济的发展。
夜上海论坛 新技术和新产品在刚进入市场时，由于其技术优势，能够获得差额利润，既存在经济租的发展空间，从而吸引其他企业对该新技术或新产品的引进、开发以及深化发展，以获取经济租的利益，这一过程称之为“创租”或“寻利”，这是引导要素流动的合理的市场化行为。相反，如果未获取当事人利益采取扭曲市场要素流动，具有道德风险的行为，则是寻租行为。例如未获取某一工程项目的承包权，而向相关委托方人员行贿的行为。与创租行为相比，寻租行为扭曲了资源要素的自由流动，寻租行为能够为当事人带来利益的增加，却会引起社会整体福利的降低。
（二）三方经济关系 在房地产工程项目中主要涉及三类利益相关群体，既建设方、工程方以及设计方。三方之间的关系密切，形成利益关联网络。首先是建设方和工程方之间的委托和关系，建设方作为委托方将工程项目委托工程方建设完成，并在竣工后对工程项目进行验收，支付工程方相关款项，而工程方则是作为方，承包房地产的工程项目，完成任务后，获取相关具有一定利润空间的款项。作为委托方和方的建设方和工程方是独立的利益主体，由于利益诉求不同，且利益存在着此消彼长的关系，故而存在一定的利益冲突，因此引进审计方对二者的关系进行协调和沟通。审计方的作用主要是协调建设方和工程方的矛盾，稳定二者之间的均衡状态，并分担部分二者的风险。
建设方、工程方以及审计方之间的经济关系，将三方的经济利益紧密连接在一起。委托方建设方的利益主要来源于工程项目成本与后期的销售价值之间的差额，降低成本获得更高的利润回报是其主要的利益获取策略，这与工程方工程项目成本报价，以及审计方的审计结果密切相关。而工程方的经济利益主要是在工程竣工后与建设方所结款项与其相关材料成本、人力成本以及手续费用等成本费用的差额，能够获得更多的工程款项和采用尽可能低的成本费用对其利益也产生重要影响。最后，作为有偿的审计方，其费用主要来源于其承担的审计业务。
夜上海论坛 寻租理论在我国工程项目的审计业务中普遍存在，主要表现为以下三种形式，首先是工程方向建设方的相关监理人员行贿，以获得工程项目的承包权。对建设方监理人员行贿方便工程方在工程量、工程材料以及工程费用上作假，从而提升工程方的利润空间；其次是审计方向建设方单位行贿，一方面是为了获取审计业务，获得更高的审计业务报酬，另一方面，还利用审计的信息优势对建设方进行一定程度的索贿。最后，则是工程方向审计方行贿，实现二者之间的合谋，促使二者共同对审计信息进行人为的篡改或者谎边，使建设方利益受损。我国房地产工程项目事后审计的时间差以及相关事项事后难以确认情况的存在，为审计寻租现象提供了有利的条件。
我国房地产工程项目的全过程跟踪审计控制在现阶段的实施过程中遇到诸多困难，这些困难不仅仅来源于建设方、工程方或者审计方的单一方面，三方均存在一定程度的弊端，促使这一策略在我国房地产工程项目中难以广泛实施，解决这一难题，则必须对该审计控制现状和问题有较为清晰地认识和把握。
（一）建设方角度 建设方是我国房地产工程项目全过程跟踪审计控制的首要环节，而我国的房地产行业的建设方在这第一道关口上还存在着较多需要改进的地方。（1）对审计机构资质的忽略。我国房地产工程项目聘用的有偿审计机构，一般是工程造价的咨询机构，在选择具体的咨询公司时，将重点集中在该公司的营业资格、业务范围以及审计费用上，很少对审计资质进行关注。事实上，我国工程造价咨询公司是有甲乙等级之分的。具有甲等级资质的咨询公司具有较强的业务能力和执行能力，在员工素质上也更为优质，故而能够承担各种类型的工程审计业务。而乙等级资质的咨询公司，业务能力、执行能力以及员工素质则是良莠不齐的，拼聘请这类公司承担审计业务具有较大的风险。我国房地产工程项目由于没有关注到这一差异，而且从成本角度出发，聘请的非专业化审计机构的几率更大，极大地阻碍了全过程跟踪审计控制策略的实现。
夜上海论坛 （2）审计机构准入制度的缺乏。我国很少建设房地产工程项目的审计机构准入制度，使得在为工程项目选择审计机构时，存在较大的制度漏洞，许多审计机构不是凭借其专业的业务能力和精湛的审计技能而获得审计业务，而是凭借“关系”或其它途径获得，这形成了房地产工程项目全过程跟踪审计控制的实现重要障碍，这些质量参差不齐的审计机构不仅不能够实现对审计功能的发挥，有的甚至能够形成阻碍因素，使得审计效果差强人意，还会造成人力、物力、财力资源的浪费。故而完善的房地产工程项目的审计机构准入制度迫在眉睫。发生审计寻租行为的风险也较高，必须加强控制管理，提高审计人员的素质和职业道德教育。
（3）审计工作内容的不明确。我国的审计工作涉及面极为广泛，尤其是针对全过程的跟踪审计控制，具有更为宽阔的外延空间。从广义上来看，全过程的跟踪审计控制设计的内容可以包括工程项目的投资预算、投资回报、工程程序管理、工程招投标事项以及工程方案设计等各个方面，如果将所有的事项都包含在内，则审计人员将面临浩如烟海的工作，不仅业务量庞大，而且杂乱，使得全过程的跟踪审计控制难以为继。故而必须对全过程跟踪审计控制的内容进行一定有条理的梳理和明确，使得审计人员能够条理清晰的开展工作。
夜上海论坛 （4）对招投标的不规范管理。致使我国房地产工程项目进行全过程的审计控制举步维艰的另一大原因在于缺乏规范的招投标管理。诚然，我国的相关合同法、招标法在找投标管理上进行了有关的规定，但是规定条款内容过于宽泛和笼统，存在较大的漏洞，使得寻租行为有极大地发挥空间。故而招投标的结果往往不是最佳的结果，而使各种寻租行为博弈的结果，不仅妨碍了工程项目合理方、审计方的选择，而且审计材料、信息的真实性将面临较大的挑战，使得全过程的审计控制在起始阶段就遇到较大的障碍，难以继续。
夜上海论坛 （二）工程方角度 工程方往往会从自身利益出发，当寻租成本低于寻租收益时，会采取寻租行为以获得更高的利益，从而对全过程的跟踪审计控制形成阻力。（1）合同规避审计条款的存在。合同双方从自身利益角度会在合同中计量的载入有利于己方的条款，工程方通常会利用合同的这一特性，在合同写入一定的条款规避审计，从而更好地维护自身的利益。例如在合同中，工程方通常将工程审计的期限规定的较短，从而使得对工程量、等审计事项的审计缺乏足够的时间，而导致误差的出现，全过程的审计控制的价值也大打折扣。
（2）利用工程方案规避审计。工程组织设计方案是建设方、工程方以及审计方利益分配的重要环节。组织设计方案一般是由工程方提供的，工程方利用这一优势，通常会在组织设计方案中按照己方的设备、组织机构以及技能设计出最大的工程方案，以获取更多的利益。加之，建设方和审计方在专业知识上的局限性，工程方利用这一方式更是游刃有余。工程方利用工程方案这一方式使得审计工作不能正确的对工程项目进行最优的资源配置，也使得全过程的跟踪审计控制的功能降低。
夜上海论坛 （3）利用材料价格规避审计。房地产工程项目的材料价格采用由工程方核价申请使用的方式进行，虽然，具体的材料价值是由市场根据供需状况而形成，但是核价申请方式，却使得工程方具有了对材料价格报价一定的主动权。工程方可以利用工程项目周期较长、材料价格波动频繁的特点，在材料价格较高时申请重新核价，而在材料价格下降时却仍然保持较高的价格，从而提高了工程方的利润空间。工程方的这一举措，促使，审计方的审计核算不能反映即期的真实资本需求状况，出现审计误差。
（三）审计方角度 审计方在房地产工程项目的全过程跟踪审计控制中存在的问题主要表现在缺乏合理的审计指南和缺乏胜任的审计人员两个方面。（1）缺乏合理的审计指南。审计制度在我国的发展较晚，法律规范上存在较多许多完善的地方，尤其是全过程的跟踪审计更是近些年才出现的审计理论和方法，我国现有的法律中，只有对前有支持性的条款规定，而没有具体的可供指导和参考的审计指南，从而使得全过程的跟踪审计工作仍然只能在摸索中前进，故而，进程缓慢，效果不佳。
（2）缺乏胜任的审计人员。从工程项目的角度来说，其审计工作内容繁多，业务量大，需要较多审计人员资本的投入，而对于审计人员来说，全过程的跟踪审计专业性强、素质要求高，需要审计人员极强的业务能力和责任心。但是我国对审计人员的培养重视力度不够，审计人员的进入门槛相对较低，管理较为松散，使得审计人员的整体素质不高，达不到全过程跟踪审计控制的人员素质要求，故而使得这一策略难以推广。
三、房地产项目全过程跟踪审计控制优化
夜上海论坛 我国房地产行业的发展现状对实现工程项目的全过程跟踪审计控制的要求越来越强烈，而要实现应用这一策略需要设计出合理的全过程跟踪审计控制的合理流程。
（一）审计单位审计程序确定 审计程序关系到全过程跟踪审计控制的贯彻实行，做好这一工作需要从以下几个方面着手：第一，选择最佳的审计单位。要根据项目需要选择具有较高等级的审计单位，同时综合考察审计单位的业绩情况、业务能力、人员构成以及业内声誉等多方面的信息，以便全面了解拟聘用的审计单位，为工程项目选择最佳的审计单位。第二，对审计人员进行考察，审计工作具体是由审计人员来操作和完成，故而审计人员的素质以及职业能力也是审计程序确定的重要内容。全过程跟踪审计控制对审计人员的要求较高，故而对审计人员也要进行全面的考察，不能仅局限于业务能力，对其道德素质也是考察的重要方面。第三，签订审计承诺书，审计承诺书是保证房地产工程项目中各方利益以及调节纠纷的法律依据，能够有效地降低全过程跟踪神审计控制中的风险。第四，采用先进的技术评标方法，传统的采用经济标的方法存在较大的寻租行为空间，不利于跟踪审计，而技术标能够有效规避这一弊端，故而应该广泛采用这一招标方案。
夜上海论坛 （二）准备阶段的全过程审计 房地产工程项目的准备阶段是全过程跟踪审计控制的基础阶段，这一阶段审计结果将对后续的审计工作产生极大地影响，故而，一定要严把关口，为全过程的跟踪审计奠定良好的基础。具体的需要从以下几个方面着手：首先，对工程方招标文件的严格把关，招标文件时建设方选择最佳合作方的主要依据，故而不能在这一环节出现较大的漏洞，要全面审查招标方介绍、招标疑问解答、造价意见书、初审合同等资料。其次，对承包委托合同的审查，合同是全过程跟踪审计控制的主要依据，故而对承包合同需要进行认真的审查，主要包括合同价款、单价以及中标价等信息，工程材料、设备等品种价格的规定以及相关利益主体权利义务的规定。再次，对工程项目合理性的审查，工程项目的建设方、工程方以及审计方对于工程项目会有不同的见解和要求，在审计的准确阶段，就应该将其明确化，并对其问题进行综合协调，以求达成一致。最后，对工程项目方案的优化，在准确阶段需要对审计的各环节进行一定的了解，在工程项目开始前做好规划控制工作，对设计方案进行经济和技术上的优化，以采用最合理的工程成本。
（三）实施阶段的全过程审计 工程项目的实施阶段是全过程跟踪审计控制的重要阶段，具有承前启后的作用，在审计过程中应该做好以下几个方面的工作：第一，隐蔽工程的严密核查，在工程项目中不乏隐蔽工程的存在，这些隐蔽工程也是寻租行为做好突破的地方和审计需要重点突破的地方，在跟踪审计过程中一定要严格审查，防止漏洞的存在。第二，设计变更的谨慎审查，在工程项目中，设计变更的情况较多，对审计工作的干扰也比较大，故而需要采取谨慎的态度对待，在发生设计变更情况下需要对变更是由，变更后方案的可行性以及变更后的工程造价进行周密的核查。第三，对设备及材料价格的审查，设备以及材料价格是工程方获取利益的重要来源之一，为此建设方和审计方应该加强对设备及材料市场价格的知悉度，规避价格波动这一信息滞后的弊端，对工程造价进行严格的控制。第四，工程索赔款的严格控制，工程索赔是工程项目所面临一大风险，为了有效的防止这一风险的发生，可以在事情对可能发生的索赔事项进行认真分析、预防措施，事中对索赔事项进行详细记录措施以及事后进行清晰地责任区分措施进行防范和控制。第五，合理支付进度款项，对于按期支付的工程进度款项，要进行合理的核算，既保证款项的及时支付，也能保证不占用建设方的资金。
夜上海论坛 （四）竣工阶段的全过程审计 在房地产工程项目竣工后，还需要对验收结果及未支付款项进行核算，主要包括：第一，实体完工的审查，这是对竣工项目的验收以及完善，以确保项目的全面竣工，并完成对质量的检验；第二，对合同履约情况的审查，这是保证审计结算的措施，主要是对工程方的承包资格、所使用材料品种、价格、数量以及相关财务凭证和其他的相关合同要件进行的审查；第三，审查结算资料的真实性和完整性况，这是确保审计结果的重要方式，其中最为重要的是对竣工图的审查，竣工图需要按照工程规定进行编制，否则将会影响到结算进程；第四，对审计过程的监控，审计方也是寻租行为的主要参与者，同时也为了保证审计的客观和公正性，需要对审计过程进行一定的监督和控制。
四、房地产项目全过程跟踪审计控制对策
对房地产工程项目进行全过程的跟踪审计控制是充分发挥审计的监督控制以及资本优化配置功能，规避工程项目中的寻租行为，加强对工程项目管理的有效手段，结合现阶段我国房地产行业工程项目审计管理的现状，需要做出以下努力：
（一）审计介入的合理定位 房地产工程项目中，建设方和工程方是工程项目中最为主要的利益主体，设计方是作为第三方的协调者和风险分担者而介入到前面二者之间的关系中，其承担的主要职责在于实现对建设方以及工程方的监督，缓解二者之间的利益冲突。故而审计方应做好合理的介入定位，做好监督的工作，不涉及到建设、监理等相关工作，并在双方的关系中坚持审计的相关制度和原则，保持公正性和客观性，只有明确了审计方的合理定位，才能促使审计方在自身的职责范围内更好地发挥职能作用。
夜上海论坛 （二）审计介入时间的掌控 审计工作设计的范围较广，不能盲目的开展审计工作，否则只能获得事倍功半的效果。故而需要在审计程序设计阶段就工程项目的周期、工程量、工程要求进行深入的研究，进而明确审计内容，选择适用的审计方式，再确定合理的审计介入时间。同时，还需要根据审计程序的设定，全面履行全过程跟踪审计的职责，履行过程中，也要注意对审计介入时间的掌控，根据审计对象的不同特点，调节审计方式，从而使审计结果更为科学合理。
（三）审计法律法规的健全 我国有关审计的法律法规存在制度落后，缺乏操作性规定的弊端，故而不能很好地发挥法律法规对审计事业的促进作用，因此，急需要完善我国审计的法律法规体系，使其成为促进我国审计规范化发展强有力的支持后盾。同时通过法律实现审计的制度化、规范化以及程序化能够对寻租及合谋等具有道德风险的行为进行有效地遏制和削减，促进我国工程项目管理能力的增强，也使得全过程的跟踪审计控制能够在我国得到广泛的应用。
夜上海论坛 （四）审计关键环节的把握 实现对房地产工程项目全过程的跟踪审计控制，还需要结合审计力量的实际情况来进行，在目前我国审计力量还不足的情况下，实现审计控制效能的最大化是重点完成对关键环节的审计工作。这些关键环节往往是全过程跟踪审计过程中的枢纽，也是核心环节，做好关键事项的审计，能够促使其他的审计事项能够顺利的实现，从而不仅节约了审计力量，也极大地提高了审计效率。
夜上海论坛 （五）审计费用的合理设置 房地产工程项目全过程跟踪审计是一项工作量繁重，审计资源耗费巨大的工作，为了更好地激励审计工作人员，使其能够竭尽全力的为跟踪审计工作贡献力量，就需要合理的设置审计工作的费用。一方面，合理的审计费用有利于审计人才队伍的培养，使得更多的人才加入审计行业的队伍；另一方面，审计资源也能够在审计费用的规范中得到整合，从而使得审计工作能够更好地开展。
参考文献：
第2篇
夜上海论坛 1．房地产开发项目全过程跟踪审计的主要特点
夜上海论坛 全过程跟踪审计不同于传统意义上的工程结算审计。传统的工程结算审计是对工程造价进行事后控制，这种工程造价的控制方法是在工程实体形成，竣工交付使用后进行的，虽然也能节约一定的建设资金，但是存在难以克服的缺点，即工程建设投资具有不可逆转性，只要发生了便不好挽回，即使在工程结算审计中认为不应增加或可以降低的费用，但由于已经发生且程序合法、手续完善，已经无可挽回。而全过程跟踪审计则是对工程施工前期至结束全过程的控制，即工程招标结束签订合同前造价咨询就介入，在整个工程合同签订、材料采购、施工、竣工结算过程中，对工程造价进行全过程控制。
夜上海论坛 房地产项目的全过程跟踪审计更具有其突出的特点。随着房地产市场宏观调控的不断深入和土地“招挂拍”制度的推行，房地产开发从过去的暴利时代逐步向微利时代过渡，与此同时，房地产开发项目的成本控制日益成为开发商所关心的重点。当前，许多房地产企业会在项目前期指定目标成本，成本控制会围绕这个目标成本的实现来进行。开发项目造价全过程跟踪审计是围绕着目标成本的实现来开展工作，在项目前期协助开发商制定目标成本，在项目实施过程中通过方案测算、比选来及时调整项目动态成本以确保目标成本的实现。因此房地产项目的全过程跟踪审计与一般项目的跟踪审计相比，其介入的时间早，一般在项目投资估算阶段就进入了。房地产项目的全过程跟踪审计在设计阶段的测算、为设计方案比选提供的帮助，更是区别于其他项目全过程跟踪审计。因此房地产项目全过程跟踪审计对工程造价进行的主动控制，从投资估算、设计阶段、材料采购招标、材料设备合同签订、工程合同管理、索赔与反索赔、预决算审核、工程进度款支付审核等方面进行项目全过程跟踪审计服务，合理确定并有效控制工程造价，使工程建设投资在事前和事中得到控制，达到主动控制的目的，最大限度地降低工程造价。最后，全过程跟踪审计相对于竣工结算工作业务量大，并且带有很大的咨询性、服务性，实施开发项目全过程跟踪审计后，专业审计人员可以根据项目委托方或投资方的需要，及时提供咨询服务，从而将盲目扩资、超投资计划、超预算等现象消灭在事前。
2．房地产开发项目全过程跟踪审计工作的实施
夜上海论坛 房地产开发项目全过程跟踪审计的内容十分复杂，从总体上看，可划分为以下几个阶段进行实施：
2．1投资估算阶段。该阶段接受委托的造价咨询机构协助委托人编制目标成本。房地产开发项目的目标成本是房地产企业为了其目标利润的实现，并作为合成中心全体职工奋斗目标而设定的一种预计成本，它是成本预测与目标管理方法相结合的产物，目标成本越来越受到房地产企业的重视。在此阶段，造价咨询机构通常协助房地产企业成本部完成以下几个方面的工作：
（1）实事求是地搜集相关数据，为房地产企业提供相关成本经济技术指标。
（2）为房地产企业提供各类材料的市场价格。
2．2设计阶段：该阶段接受委托的造价咨询机构协助委托人对各设计方案进行费用计算和方案比选，帮助委托人选出最优方案。之前，全过程跟踪审计在此阶段的作用往往被忽视，实际上，在此阶段，全过程跟踪审计对于造价的控制起着非常重要的作用。全过程跟踪审计通过计算各类指标、含量，可以及时发现设计阶段造成的浪费。全过程跟踪审计也可以根据自己造价专业的经验，为设计提供一些合理化的建议。
2．3招标阶段。该阶段接受委托的造价咨询机构协助委托人编制或审核施工、材料设备采购招标文件，保证其内容完整，有关要求合理、合法；主要包括：审核工程量清单，并保证其完整、正确；项目设置、项目名称表达、工程量计算规则是否符合《建设工程工程量清单计价规范》要求；评标标准和方法是否科学合理；审核标底，并保证其完整合理；参与招标、评标过程，提出合理化建议，保证其符合有关规定等。审计人员参与招投标工作，主要从招标程序、招标文件、招标组织上进行审计监督，审查有无不按规定执行，有无暗箱操作，是否按招标工程的综合条件择优确定中标单位。
夜上海论坛 2．4合同签订阶段。该阶段造价咨询机构的主要工作内容有：拟订施工及设备材料采购合同，保证其合理、合法合同形式；审要合同条款（付款方式、合同双方风险的分担，特别是主要建筑材料及设备供应方式及价格的确定、合同质量等级、合同工期、工程计量程序和方法、工程变更和索赔的处理等）是否有利于降低风险、控制造价、发挥投资效益；重点审核合同中关于工程价款调整的范围、程序、计算依据和设计变更、现场签证、材料价格的签发和确认方面的条款，明确工程造价结算方式，避免因合同签订的漏洞造成索赔现象的发生。
2．5工程实施阶段。对工程量清单报价招投标的工程，依据招标、投标文件和合同的内容进行跟踪设计。跟踪审计部门参与图纸会审及设计变更的论证，对影响工程价款的部分提出相应的建议或方案；审核图纸以外工程经济签证，对于影响工程造价较大，特别是隐蔽工程，审计人员及时到现场进行审核或确认，并作相应的取证；严把签证关，严格控制工程变更，尽量减少变更费用；参与工程进度款支付额的审核。审核付款、工程进度、工程质量是否与合同条款相符，以及进度拨付款额度，防止工程款超付或业主方所供材料款的漏扣，避免工程进度滞后或出现质量问题，造成不必要的纠纷；定期进行计划支付与实际的比较分析，不定期提交造价变化分析报告，找出存在的问题，研究纠偏的措施；收集整理有关新材料、新工艺实施过程中的有关资料。对工程施工过程中采用的新材料、新工艺的性能等进行跟踪记录，作为审核与编制招标文件的基础资料；根据工程的实际需要，审计咨询机构会同开发企业、施工承包单位、监理单位对新工艺的工、料、机的消耗量进行试验、测定、计量，积累施工项目单价资料。
2．6竣工阶段。分析研究可能发生工程费用索赔的诱因，制定防范性对策，避免减少承包单位提出索赔的机会；审核承包单位提出的索赔要求，并进行协商，及时处理费用索赔；审核承包单位提交的竣工结算书；审计工程财务决算。
3．房地产开发项目全过程跟踪审计工作的注意事项
夜上海论坛 3．1及时性：由于房地产开发项目对时间的要求比较高，因此常常提出一个方案后，需要全过程跟踪审计在较短的时间内计算出所需要的数据。这就要求全过程跟踪审计及时完成相关测算。
夜上海论坛 3．2准确性：全过程跟踪审计计算的数据直接作为房地产开发商判断和比选方案的依据，因此，要求跟踪审计人员一定要认真、仔细，力求准确。
夜上海论坛 3．3与各部门保持良好的沟通：房地产开发项目目标成本的实现不是某一个人、某一个部门的努力就能完成的，需要整个团队互相配合、共同努力。全过程跟踪审计作为其中的一份子，一定要保持与设计、采购、工程等部门的良好沟通。测算前要明白所要数据的用途，对设计方案要清楚明了，便于计算的结果准确无误；为采购提供的材料要清晰、准确，利于采购部门及时准确地采购项目所需材料；对工程部的签证进行指导、把关，尽量减少变更费用。
房地产开发项目全过程跟踪审计不仅能够减少漏洞，提高资金使用效率，而且避免了许多在决算中业主与承包商不必要的价格纠纷。全过程跟踪审计也是在新形势下产生的一项新的审计方式，正在不断实践探索阶段，在今后的实践过程中还要不断加以完善，使其在完善开发项目工程造价管理，提高开发建设资金使用效益方面发挥更加积极的作用。
第3篇
夜上海论坛 我局近几年较为集中地对市本级和各县（区）房地产开发项目的国土出让金及税费进行了专项审计。通过审计，发现房地产开发项目存在欠（缓）交国土出让金、超容积率造成漏交国土出让金、超容积率造成漏交建设规费、降低绿地率减少绿地面积、擅自变更规划设计、擅自改变土地挂牌出让公告中确定的建筑密度、超出规划用地红线违规建设、工程项目竣工综合验收不规范等问题。以下就是笔者对如何做好房地产开发项目国土出让金及税费专项审计的几点体会。
一、合理选定审计范围，做到事半功倍
夜上海论坛 根据笔者的经验，对该类项目进行审计，不宜全面开花，面面俱到，应该抓住重点，有的放矢。选择具体的审计项目，只针对审计期间该项目已经全面竣工或主体工程竣工进行审计；对未完工程，不进行审计。
理由是：房地产项目已经全面竣工或主体工程竣工可准确地计算出该项目的实际总建筑面积，从而能确定实际建筑容积率，与规划容积率进行比较可分辨出项目是否超容积率。由于项目小区基本完成，界址清晰，实际用地面积也可通过专业测绘机构实地测量后绘出详细平面图与规划用地图进行比较是否有多占国有土地的现象。建筑密度是否改变可通过实地测量得到验证。项目小区绿地率可聘请有资质的园林绿化测绘机构进行实地复测，出具绿地率检测成果，更客观的反映房地产项目绿地率是否达标情况。而未完工程达不到上述审计条件，从而不能真实反映各职能部门征管工作中存在的问题。
夜上海论坛 根据我们的审计实践，超容积率的问题在房地产开发项目中是普遍存在的，而超容积率的后果会导致开发商漏交国土出让金及建设规费，造成国有资产的大量流失，也给滋生腐败问题留下温床。
二、从相关单位入手，确保审计工作顺利进行
进行审计时，应尽可能从相关单位入手，不宜和开发商正面接触。相关单位有国税局、地税局、财政局、国土资源局、建设局、规划局、园林局、房管局等。要求这些单位提供房地产项目相关的土地出让、规划审批、开工报建、预售许可证发放、各项税款缴纳等资料。为日后审计奠定坚实的准备条件。
各相关单位须提供的资料主要是：
夜上海论坛 1.国土资源管理局。房地产开发项目土地招拍挂文件，土地出让合同及土地使用权证书，国土出让金缴交情况，土地闲置费缴交情况等。
夜上海论坛 2.规划局。建设规划用地审批情况，建设规划许可审批情况，专家评委会对项目规划评审情况等。
夜上海论坛 3.建设局。房地产开发项目房屋施工许可证审批及发放情况，建筑规费缴交及减免情况，房屋竣工验收备案情况，房屋竣工图（建筑部分），房屋建筑工程施工招投标资料，房屋竣工面积汇总情况等。
夜上海论坛 4.园林局。房地产项目绿地规划审批情况，绿地率不足处罚情况，出具的绿地率验收证明资料等。
夜上海论坛 5.房管局。房屋预售许可审批及证书发放情况，房屋预售面积测绘情况，房屋产权面积测绘情况，房屋销售收入情况等。
夜上海论坛 6.国税局与地税局。契税缴交情况，房屋销售税金缴交情况，防洪保安基金缴交情况，清算期内的土地增值税、所得税缴交情况等。
三、重点审计“容积率”，突显审计成效
容积率，是指一个小区的地上总建筑面积与用地面积的比率。对于开发商，容积率决定地价成本在房屋中占的比例；而对于业主，容积率直接涉及到居住的舒适度。在宗地面积一定的情况下，建设项目的容积率越高，建筑物总面积就越大，土地利用率就越高，地价也就越高，土地使用权人应缴纳的国土出让金也就越高。
夜上海论坛 由于容积率的提高对国有土地使用权的出让价格有着实质性的影响，开发商在较低的容积率的标准下取得国有土地使用权，在开发过程中又通过种种手段提高容积率。容积率的提高，造成国土出让金大量流失，同时也严重地侵犯了业主的权益。实际过程中，我们发现一些规划等部门，在开发过程中借故违规批准提高容积率，事后开发商故意不缴纳国土出让金及建设规费，对该问题的监管流于形式。
开发商作弊的手法主要有：
夜上海论坛 1.打着送飘台、飘板、入户花园及屋顶阁楼等名誉，在规划审批和监管时打球，变相增加容积率来提高房屋销售单价。
2.将规划中的“架空层”（不计容积率）改做储藏间、车库进行出售，致使超容积率。
3.将规划设计的储藏间、车库室内地面标高抬高，有意保持层高不变，待实际交房后由业主将原室内地面降低，实质上增加了层高。根据中华人民共和国建设部公告第326号《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353——2005）：“第3.0.3条：多层建筑物首层应按其外墙勒脚以上结构水平面积计算；…层高在2.20m及以上者应计算全面积；层高不足2.20m者应计算1/2面积”的规定，实际上变相提高了容积率。
4.屋顶阁楼层规划设计时有意不加以利用，实际施工时将通往阁楼层楼面板上预留好楼梯孔洞，阁楼层安装好了门窗等围护结构，实质上是设计加以利用。根据《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353——2005）：“一、第3.0.4条：多层建筑坡屋顶内…，当设计加以利用时净高超过2.10m的部位应计算全面积；净高在1.20m至2.10m的部位应计算1/2面积”的规定，阁楼层要计算容积率；而开发商在规划报批时，没有计算容积率。
夜上海论坛 针对上述问题，我局下达了审计决定对开发商漏交的国土出让金及建设规费进行了补缴，并建议出台了《关于规范建筑工程建筑面积及容积率的实施细则》，从制度上杜绝该类问题的发生，也使监管部门做到有法可依。
四、密切关注“绿地率”，保障业益
绿地率是指居住区用地范围内各类绿地的总和占居住区总用地的百分比。它是衡量居住环境的一个非常重要的硬性指标。
居住区绿地种植植物基本配置要求是：绿地种植应因地制宜，采取以植物群落为主，乔木、灌木和草坪地被植物相结合的多种植物配置形式。明确要求合理确定常绿植物和落叶植物的种植比例。其中，常绿乔木与落叶乔木种植数量的比例应控制在1：3-1：4之间。在绿地中，乔木、灌木的种植比例一般应控制在70%，非林木草坪、地被植物种植面积比例宜控制在30%左右。可现实中普遍存在绿地率不达标的问题，主要表现以下三种形式：
1.开发项目严重占用绿地。开发商在申报规划部门审批的时候，绿地率都是符合标准的。但是在实施过程中，为了经济效益的最大化，往往是存在争地、抢地、占地的行为。
2.房屋建筑底层挤占了绿地。在容积率不变的前提下，开发商为了经济效益的最大化，采取扩大底层建筑面积、减少建筑层数、提高建筑密度等组合拳。而底层建筑物往往是商业价值高的商铺。由于房屋建设密度高或实际建设密度超标，导致绿化无地可搞或绿地缩水。如“某小区”项目，实际房屋建设密度已超过规定指标达到近50%，按此密度建房，当然“无地可绿”。
