房地产开发概念范文

夜上海论坛前言：我们精心挑选了数篇优质房地产开发概念文章，供您阅读参考。期待这些文章能为您带来启发，助您在写作的道路上更上一层楼。

第1篇

（一）国有土地使用权划拨

国有土地使用权划拨是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。根据《中华人民共和国土地管理法》规定，经县级以上人民政府依法批准，以下建设用地可以以划拨方式取得：（1）国家机关用地和军事用地； （2）城市基础设施用地和公益事业用地； （3）国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地； （4）法律、行政法规规定的其他用地。

在当前，我国的土地使用权划拨有两种方式：一是土地使用权附条件划拨，土地使用者必须在缴纳规定的补偿费、安置费用后方可获得该幅土地的使用权；二是土地使用者不需要缴纳任何费用即取得土地使用权。

夜上海论坛 （二）国有土地使用权出让

国有土地使用权出让是指县级以上人民政府和土地行政主管部门依法把符合规划要求的国有土地有期限有偿地转移给土地使用者，土地使用者享有实际占有土地权、土地使用权、土地使用权的转让权、抵押权、出租权等活动。根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，国有土地使用权出让过程中，出让方与受让方必须要签署土地使用权出让合同，出让方是代表国家行使权利的县级以上人民政府的土地行政主管部门，受让方可以是中国境内外的公司、企业、其它经济组织和公民自然人。

夜上海论坛 根据《中华人民共和国城市房地产管理法》和《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》规定，我国当前的国有土地使用权出让方式有四种：协议出让、招标出让、拍卖出让和挂牌出让。

协议出让是指县级人民政府及其土地行政主管部门代表国家与土地的申请使用者就土地使用权的价格、使用年限、用地条件等问题相互协商成一致意见而进行的国有土地使用权出让。由于协议出让不对外公开化，容易滋生暗箱操作、产生腐败现象，因此，政府对此有严格的报批程序。国土资源部于2002年5月9日《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》中明确规定：自2002年7月1日起，全国各地区的商业、旅游、娱乐、写字楼和商品住宅等各类经营性用地都必须以招标拍卖挂牌出让。这就大大缩小了可以协议出让国有土地使用权范围。自2003年8月1日起开始施行的《协议出让国有土地使用权规定》更是对协议出让的审批、程序过程作出了详细而又严格的规范。

招标出让是指市、县人民政府土地行政主管部门或者其委托的中介结构就国有土地的使用权招标公告，邀请特定或者不特定的公民、法人和其他组织参加国有土地使用权投标，根据投标结果确定土地使用者的行为。

夜上海论坛 拍卖出让是指市、县人民政府土地行政主管部门或者其委托的中介结构就国有土地的使用权拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定土地使用者的行为。

夜上海论坛 挂牌出让是指市、县人民政府土地行政主管部门或者其委托的中介结构就国有土地的使用权挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。

第2篇

纵观近几年来的楼盘销售，“郊居化概念”“中心区概念”“海滨概念”“地铁概念”等概念以及各种展览会、研讨会、看楼一日游等促销活动层出不穷。可见开发商为了销售楼盘煞费苦心。

然而，楼盘仍在大量开工，库存仍在持续上升。但豪都、中海、万科等公司开发的楼盘，却个个热销。究其原因，在于这些开发商坚持了“以人为本”而不是“以钱为本”的经营理念。大凡坚持“以人为本”经营理念的开发商，在选址、目标客户定位、营造环境、户型设计、价格定位时都能从分析消费者的行为特征入手，讲质量、重信誉，注重树立良好的品牌形象，他们在项目确立的时候就已经考虑到了销售问题。而“以钱为本”的开发商，造房时急功近利，只重经济效益，忽视楼房质量和环境的营造，卖房时为销售而销售，为了早日脱手，连蒙带骗，以至消费者怨声载道。开发商损坏了企业形象，楼盘自然也就卖不出去了。实践证明，两种不同的经营理念，所产生的销售结果也是大相径庭的。最新动态

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夜上海论坛 房地产开发流程图（三）

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房地产开发流程图（五）

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政策法规

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第3篇

房地产广告策划、营销策划、项目全程策划，不一而足。但将其归类、整理，大致可分为三种典型模式，这三种房地产策划模式，基本可反映出房地产策划的过去、现在和将来。

夜上海论坛 1、概念策划模式

夜上海论坛 2、卖点群策划模式

3、等值策划模式

夜上海论坛 4、房地产全程策划的内涵

（1）土地价值研判

（2）概念设计

（3）视觉设计

（4）营销策划

（5）市场推广、媒体组合

夜上海论坛 （6）工程质量、成本、工期控制

（7）物业管理、售后服务

（8）品牌培植与运用

夜上海论坛 房地产项目的选择与论证

夜上海论坛 ──房地产项目发展策划的内容与方法

一、对房地产项目选择与论证认识的误区

夜上海论坛 误区一：房地产开发经营的简单化、概念化

误区二：房地产后期营销、广告万能化

误区三：房地产项目选择与论证的形式化

夜上海论坛 以上认识的误区，导致众多开发企业不重视开发项目的前期选择与论证，或将该项工作简单行事，令项目草率上马，以致项目市场目标不表，定位不明，设计脱离市场或盲目跟风，企业无一套系统的开发模式和资金营运计划，在激烈的市场竞争中，这样的项目是难以成功的。

夜上海论坛 二、从房地产开发的基本特性认识项目选择与论证的重要性

夜上海论坛 1、房地产是一项高投资、高风险、高回报的行业。

(1)房地产开发需要筹备大量的资金，投资各方须要了解项目的效益与风险；

(2)由于开发周期长，开发者需要预计市场变化，开发条件变化所产生的风险程度；

(3)开发商要衡量自身承受风险的能力与限度。

夜上海论坛 一项成功的地产发展项目，可以换来高额或稳定的回报，但一个疏忽、些徽延误，会令收益大打折扣，甚至倾家荡产。

2、房地产项目开局的好坏是项目成败的关键所在。

(1)房地产开发前期投资很大，一但项目选择与论证不当而投入了资金，则投资的失败是无可挽回的。

(2)项目选址不当，前期市场定位与建筑设计错误的项目建成后，如无特别的客观条件的改变，任何营销、策划的高招都是难以挽救的。

夜上海论坛 3、房地产开发具有很强的地域性和产品差异性。

(1)一方水土养一方人，任何成功的开发经验都必须与当地的开发条件与市场状况相适应；

(2)同一地块不同时期，不同的开发方式会产生不同效果、不同效益，令房地产的发展是极具创意和面对市场挑战的。

因此，缺乏前期对项目市场与开发专业的研究论证工作，任何人都不能轻谈对发展项目有胜的把握。

夜上海论坛 4、房地产开发具有很强的系统性和时序性。

夜上海论坛 房地产开发是一项涉及面广、比较复杂的经济活动，从实务上来讲具有很强的操作程序。前期不做好全面的开发计划工作，见步行步，会造成入手容易，实施难，是很多开发企业普遍遇到的问题，更是众多项目工期一再延误，成本低开高走，局面难以控制的主要原因。

三、房地产开发项目选择的概念和步骤

夜上海论坛 1、概念：项目选择是对房地产开发项目就其开发价值进行筛选、谈判、论证和选定，是房地产开发投资成败的关键。

2、项目选择的步骤：

a、广泛寻找投资项目

b、精心筛选投资项目

夜上海论坛 c、对重点项目进行投资机会性研究（初步可行性研究）

夜上海论坛 d、项目投资谈判

e、详细可行性研究（发展策划）

f、公司的决策与实施

四、房地产开发项目的论证（可行性研究或发展策划）

夜上海论坛 1、概念：房地产开发项目的论证是在项目投资决策之前或初步决策之后对拟开发的项目进行全面、系统的研究和分析，运用已有的经验和专业的评价方法，寻找到项目较合理的市场目标、市场定位及获得土地最大效益的开发、营销模式，得出一系列评价指标值，以最终确定该项目是否可行的综合研究。其研究成果应对日后项目的实施操作具有较高的策划指导作用。

夜上海论坛 2、项目论证的阶段性

(1)项目投资开发的机会性论证

指在规划参数尚未获得政府批准的前提下，以经验为主，按照项目所在地区和市场一般条件以及常规性规划指标、开发成果指标和项目的特点，就其开发的市场机会、开发条件、投资效果和可能出现的市场、技术、经济问题进行研究论证。

(2)项目投资开发的详细论证

指在规划、开发的条件基本确定后，对项目所进行的全面、深入、细致的分析研究工作。本论证不仅要解决投资的技术经济指标问题，还要确定开发、营销的基本方向与模式。因此，从事该项工作所要求的房地产经验与专业的系统性必须更高和更为全面。

3、项目论证要解决的问题

夜上海论坛 (1)立项时的宏观环境是怎样的

主要了解项目所在地区的政治、经济、文化、地理地貌，当地居民生活特性、风俗习惯及城市规划、整体房地产状况走势、外来人口增长等因素。

(2)立项时的微观环境是怎样的

了解企业的环境、开发经营能力，竞争对手的状况所在区域相关楼盘与典型楼盘的情况，项目的基本条件与建设条件、项目规划建设要求，项目参与各方的状况与优势。

夜上海论坛 (3)项目的市场定位分析

夜上海论坛 包括市场细分，选择目标市场，市场定位三个方面，这是论证的重点，关键是要找到项目的发展方向，确定项目的在市场上的竞争地位。

夜上海论坛 (4)初步确定项目开发、营销方式，提出建筑设计的要求及概念性的规划设计方案

投资建设成本的估算，从管理角度向项目开发提建议。

(5)项目开发分期与楼价的初步设定，项目投资与效益测定

(6)项目发展存在的问题、解决的可能性、项目的可操作性、投资与经营的可行性。

五、项目选择与论证要注意的问题

夜上海论坛 1、营销与规划设计必须前期介入，强调市场为先导的同时又应注意两者相适应。

夜上海论坛 2、项目定位以市场调查为依据，但关键在于对市场表象有质的提升。

3、项目的客观市场条件与研件因素是项目前期决策的基础。

4、开发者的能力与素质是决定项目后期成败的关键。

5、既要借鉴成功项目的经验，又要从失败的项目中寻找到教训。

夜上海论坛 六、房地产项目发展策划的工作理念简介

房地产项目发展策划的工作理念

1、服务性质：辅助决策

2、对客户的适应性：满足需求引导需求发掘需求

夜上海论坛 3、服务的目标：

(1)建立能够达致利润最大化的发展模式

(2)建立资金运用的最优化策划方案

七、最佳的服务过程：全程参与（前期发展研究过程参与营销培训与监测）

八、前期发展研究的主要服务模块：

1、项目的区位价值评估；

夜上海论坛 2、项目地块的开发价值评估；

3、重要宏观经济指标的监控与分析；

夜上海论坛 4、微观房地产市场评估（主要细分市场和区域市场）；

夜上海论坛 5、项目SWOT分析与隐显因素分析；

6、开发模式的选取（细分市场的缺口分析，技术经济指标对比）；

夜上海论坛 7、市场定位（基于消费者搜索之上的营销策划方案）；

夜上海论坛 8、物业管理的要求；

9、规划建筑设计方案的要求与评估；

夜上海论坛 10、成本效益分析；

夜上海论坛 11、风险分析。