房地产周期论文范文
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第1篇
近年来，我国经济飞速发展，人民生活水平也不断提高。随着人们对商品房地产关注度的不断提高，商品房经济的概念逐渐走入了人们的生活当中。相应的商品房地产经纪不是一成不变的事物，其有着自己的发展规律呈现一个周期性的波动状态。我们把这个这个现象称之为商品房地产经济的周期波动性。严格来讲，商品房地产经济是宏观经济形式的一种。这这是知己关乎民生要点部分所在，所以研究商品房地产经济波动性是保持我国商品房地产经济的关键所在。众所周知，房地产业在我国国民经济体系中所占据的重要位置。我们可以这么理解，它所具备的产品的基础性以及创造的社会大额财富性的特点都成就其在国民经济的主体地位。作为一种产业，它必然具备一定的产业周期，产业周期的规律受到宏观经济发展规律的制约。在我国，商品房地产的整个发展过程就是一个从萌芽到壮大的过程。然而这个发展过程也不是一个平稳的直线而是一个波动的曲线。特别值得一提的就是，房地产行业经济波动性曲线能够客观反映我国房地产事业的兴盛程度。本文将详细论述房地产波动理论的研究内容和研究方法，进一步从理论和实际上把握市场机制的健全方案和政策调整，以确保我国房地产经济能够平稳有序的发展。
二、商品房地产波动理论研究
首先，关于经济的波动与经济的周期理论研究。纵观整个人类社会发展史，人类经济的发展也是上下波动的。在这种波动的作用下，人类社会的经济或者出现了进步或者出现了灾难式样的倒退。这种关于经济周期波动的理论，西方经济学家在很早之前就已经有了系统的理论记载。在这种理论中所带来的波动曲线当中，我们不难发现人类社会的经济在不同时期增长的速度也不一样。同时，实际的增长曲线也于所期望的曲线存在着偏差。要知道，只有缩小这种偏差才能够达到我们预期的稳定的经济增长模式。特别值得一提的是经济周期的概念从不同的角度来看可以由不同的理解，比如说有的学家按照逻辑的理论来分析，那么经济周期的波动性就是一种偏离均衡性质的体现，也有学家从经济的收缩与扩张角度出发，得出的结论也不尽相同。本文在这里就不加赘述了。其次关于商品房地产周期与房地产波动理论研究。我们可以这么理解，商品房地产的经济周期主要包括四个阶段：1、繁荣阶段；2衰退阶段；3、复苏阶段；4、萧条阶段。这四个阶段放到宏观经济的运动过程中，就可以看出我国房地产经济不规则的波动性。还有就是，房地产经济波动的不规则所表现来的经济增长状态表现出一种连续的和动态的特点。通过对该种特点的研究我们不难发现，房地产经济增长曲线与实际曲线的偏差程度的研究更能够实际的反映出房地产经济增长的特征。房地产经济实际增长曲线与趋势增长曲线的偏离程度越大，那么房地产经济波动幅度也就越大，房地产增长的稳定程度就越差，反之，房地产增长的稳定程度就越好。最后，我们来谈谈商品房地产周期波动与经济周期波动的关系。商品房地产周期波动与经济周期波动总的发展来说是密切相关的，也可以分两个不同层次来分析房地产周期与宏观经济周期的关系。因为，一方面房地产周期波动是经济周期波动这个大范畴的一部分，是房地产行业的经济周期波动；另一方面，房地产周期波动是房地产行业运行过程中经济周期波动，也就是说房地产周期波动是经济周期波动在房地产行业经济运行过程中表现出来的运动形态。
三、新时期如何防止我国商品房地产经济大幅波动
夜上海论坛 我国房地产的周期性波动，其波动的幅度不尽相同，我国地方经济目前是典型的土地财政经济，因此房地产的剧烈波动会明显降低百姓的购房意愿，造成房地产的价格上涨乏力，并最终造成政府卖地价格较低，使得地方政府失去GDP的有效获取手段。在地方财政吃紧后，又会造成地方的基础设施投入不足，造成宏观经济的普遍衰退。因此，减少房地产的剧烈波动是关系到国计民生的重要课题，应尽可能的减少房地产的系统性风险和周期风险。第一，稳定房地产尤其是商品房的价格。房价作为房地产景气程度的一个重要指标，其稳定性是房地产的重要基石，因此应该从内部和外部两个方面减少商品房价格的剧烈波动。在供求关系出现重大转变时，应考虑采取政策法规等强制性手段稳定房价，避免房价的剧烈下跌。同时应利用房价的波动周期，最大限度的挖掘出让土地的价值。对土地价格和商品房价格的双向控制也是保证降低房地产波动的必要手段，在宏观调控方面，中央的政策在地方的可变性较小，但是地方的微观调控往往能够起到重要的稳定效果。因此对商品房的价格的调控应坚持中长期执行国家宏观政策，短期调控作为辅助的策略。第二，促进居民的商品房消费能力。作为商品房的购买主力，居民的购买能力和购买欲望也是房地产走向的重要因素。随着居民消费水平的提高，购买需求会由刚需转向改善性住房，这一改变也就带来了房地产的二次价值挖掘。由于改善性住房需求的不断增强，也减少了居民购房的盲目性和投机性，从而从根本上减少了房地产价格剧烈波动的因素之一。同时，对于低收入人群，政府应积极开发廉租房和经济适用房等保障措施，控制商品房与保障性住房的比重完善房地产行业的供求关系和供求机制，通过多点开花、多渠道解决的方式，完善房地产市场的解决方案，从而减少房地产的剧烈周期性波动。
夜上海论坛 四、结束语
第2篇
夜上海论坛 【关键词】 房地产 经济周期 综述
一、引言
20世纪30年代以来，房地产市场在世界市场中经历了几次大型的波动。房地产经济周期与各国经济周期及全球经济周期有着高度的相关性。迄今为止，经济学界对房地产经济周期进行了持续系统的研究，取得了很多成果。国外对房地产经济周期的研究以实证分析方法为主，分析了房地产周期波动的影响因素，建立了指标体系，探讨了房地产泡沫的形成和破灭及其在国际间的传导。国内对房地产经济周期的研究起步较晚，前期的研究以定性分析为主，主要包括对房地产周期概念和阶段的界定，房地产周期波动与宏观经济波动的关系分析。进入21世纪后，国内开始尝试用实证分析工具对房地产周期波动机制及其影响因素进行分析，并初步建立了反映房地产经济周期的指标体系。
二、国外房地产经济周期研究综述
夜上海论坛 1、国外房地产经济周期研究阶段划分及其主要内容
国外房地产经济周期的研究，大致可分为四个阶段：起源阶段；沉寂阶段；专业化发展阶段；多样化发展阶段。
（1）起源阶段。20世纪30年代，世界经济的大萧条引发了人们对经济周期的关注，房地产周期作为经济周期的一个重要组成部分，自然也就成为了经济学界的研究对象。如霍伊特确立了房地产周期波动的概念，这一阶段被称为这一研究的起源阶段。
（2）沉寂阶段。二战后的20世纪50―70年代，西方各国经济复苏，在凯恩斯主义扩张政策的推动下，经济进入了较长时期的高速增长阶段。对未来经济的乐观预期，使这个时期经济学界对经济周期的研究几乎不重视，因而房地产周期研究就进入了沉寂阶段。
（3）专业化发展阶段。20世纪80年代，“滞涨“再度引发对经济周期波动的研究，经济学家们开始认识到房地产经济周期对国民经济的重要作用。一些经济学家开始致力于西方房地产市场的周期研究，对房地产周期进行识别和解释，区分研究各种类型的房地产周期波动规律。在此基础上，许多新的理论工具被应用在房地产经济周期的研究上，将房地产经济周期的研究带入了一个专业化发展的时代。如布朗考察了1968―1983年间美国单栋住宅的销售周期波动情况，发现国民经济的周期波动与房地产周期波动之间存在很高的相关性。赫克曼分析了1979―1983年间美国14个城市写字楼市场的综合数字，发现写字楼的减少和租金之间有着非常强的相关性，而租金又和当时的空置率有很大的关联。
（4）多样化发展阶段。进入20世纪90年代，三个经济事实改变了国外房地产周期研究的传统方式，使房地产周期研究开始进入了多样化深入发展的新时期。首先，日本房地产泡沫破裂引发了人们对房地产周期波动机理研究的重视。其次，发达国家资本市场的新发展引发了“投资导向”型房地产周期研究的出现。最后，发达国家房地产周期波动的普遍存在，以及1997年爆发的东南亚金融危机，使得对国际房地产周期的研究得到重视。
夜上海论坛 一是对房地产周期波动机理的研究。如唐斯在研究美国房地产周期和宏观经济周期的关系后指出，房地产周期受到3种经济周期波动的影响，即社会体制变革周期、技术革命周期和经济革命周期。埃德尔斯坦和保罗利用土地价格预期模型解释了日本在20世纪90年代初期出现的房地产泡沫破裂。保罗对OECD17个国家的国民经济增长率、利率、宏观经济周期等因素进行分析，作出了这些国家商品房价格可能在2007年到达顶峰的预测。
二是对“投资导向”型房地产周期的研究。如鲁拉克指出，房地产投资决策应考虑影响市场周期的5种相互作用力，即经济结构调整、物业供给、物业需求、资本流动和投资特征。凯泽通过比较房地产总收益率与机构房地产投资回报率，发现了波长30年、50―60年和上百年的房地产长周期。彼特在对美国房地产周期和经济周期研究的基础上，探讨了不动产投资对策。
三是对国际房地产周期的研究。如伯特兰分析了形成周期的国际因素和国内因素，认为国际资本流动、各国资本市场自由化、金融管制的放松、扭曲的财政政策和土地使用制度是全球房地产周期波动的主要因素。
夜上海论坛 2、对国外房地产经济周期研究的主要评价
纵观国外房地产经济周期研究，可以发现国外比较偏重实证研究，旨在通过对房地产行业运行的归纳性总结，试图规避行业运行风险。通过过去几十年的研究，建立了许多确定房地产经济周期的指标体系，但没有建立一个统一的标准和指标体系，一些专业研究方面缺乏连续性。对经济周期的判定和预测方面的研究工作也相对较少。另外，国外学者对理论的研究具有现实意义，但在一定程度上缺乏广泛性和普遍性。
三、国内房地产经济周期研究综述
夜上海论坛 1、国内房地产经济周期研究的历程及其主要内容
夜上海论坛 （1）起步。我国房地产业起步较晚，国内经济学界对房地产周期波动的关注，始于20世纪80年代末90年代初。80年代以前，由于房地产经济发展时间过短且资料不全，我国房地产周期研究基本空白。唯一可以追溯到的研究是薛敬效1987年在《南开学报》上发表的的《试论建筑周期》一文。相对与西方国家对于这一领域的研究，我国是起步晚、差距大。
夜上海论坛 （2）初期发展。20世纪90年代中期以后，我国住房制度的改革和房地产业的发展为房地产周期研究提供了现实的经济环境。但刚开始有关房地产周期波动的研究大多停留在对房地产周期概念的探讨以及现象的描述上。如谭刚对房地产概念进行界定，指出房地产周期包括扩张和收缩两个阶段。梁桂用年商品房销售面积来刻画中国不动产供给与需求相互产生的波动情况，认为年销售量波动率和增长率曲线清楚地反映了我国房地产经济的内在波动。刘洪玉从房地产市场总供求相互作用的原理出发，对房地产周期进行定义。他认为，房地产市场自然周期可分为四个阶段，第一阶段始于市场周期的谷底；第二阶段超过平衡点，需求继续增长；第三阶段是供求平衡之后供给增长速度高于需求增长速度；第四阶段供给大于需求。同时，他还根据对应的资本流动给出了房地产市场投资周期的概念。
（3）新发展。进入21世纪，中国房地产进入了一个前所未有的快速发展时期，学者和业界人士对房地产周期的研究越来越多。从近几年发表的文献上看，国内学者对于房地产周期波动的研究主要集中在以下几个方面。一是关于房地产波动的周期研究。如汪晓宇、华伟的文章提出了房地产市场周期的理论，并对我国1987―1998年间房地产市场周期进行了实证研究。曲波、谢经荣、王玮以商品房销售面积增长率为指标，得出中国房地产周期的基准周期。
二是关于关于房地产周期波动机制及其影响因素的研究。如谭刚提出房地产周期波动的冲击―传导模型。任栋梁提出了房地产业周期波动的外部冲击机制和内部传导机制，分析了影响中国房地产周期的宏观政策因素、经济因素、产业因素和心理因素。倪鹏飞通过对房地产周期的成因分析，发现我国历次房地产周期波动均有国家重大经济政策或房地产制度改革背景，得出结论：我国房地产周期是典型的“政策性周期”，它与成熟的市场经济国家的房地产周期具有显著差异。张瑜从房地产经济周期的角度出发,分析了我国房地产经济周期的特征,进而从宏观经济、投资、消费、政策等方面分析了不同因素对房地产周期波动的影响。
夜上海论坛 三是关于房地产经济周期与宏观经济周期关系研究。如王勉、唐啸峰根据我国的有关数据，从定量和定性两方面对我国房地产投资波动与经济周期存在一定的相关性进行实证分析。尹惠媛采用GDP增长率作为反映经济周期的指标，选取国房景气指数作为反映房地产周期的指示指标，实证分析了我国房地产周期与宏观经济周期的关系。才元实证研究了房地产业与国民经济各个层面之间的联动关系，包括房地产投资和经济增长之间的关系,房地产价格和居民消费的关系以及房地产价格和经济体系其他资产价格的关系。
夜上海论坛 四是关于具体城市房地产周期波动的研究。谭刚通过选择相应指标，具体分析了改革开放以来深圳房地产周期波动现象，并与宏观经济周期和全国房地产周期进行比较，最后探讨了影响深圳房地产周期波动的主要因素。沈公律、鞠成晓、李倩、余健、顾建发则分别对杭州、大连、北京、南京、上海等主要城市的房地产周期波动问题进行了实证研究。
夜上海论坛 2、对国内房地产经济周期研究的主要评价
综上所述，近年来，国内学者对房地产经济周期研究主要贡献是对国内房地产周期波动的存在性取得了共识，初步探讨了国内房地产经济周期的传导机制和影响因素，并建立了国房景气指数。但与国外的研究相比，国内对于房地产周期的研究还存在许多不足。一是确定中国房地产经济周期的指标不完全，同时由于统计数字的完整性、真实性有限，使得关于这个方面的研究也受到很大的限制。二是中国计算周期的标准并不统一，许多专家计算出的周期数不一致。三是中国房地产市场跟发达国家房地产市场有很大的不同，在考虑和研究房地产经济周期时，以往关于中外房地产市场差异对中国房地产经济影响的研究非常薄弱，应进行深入的对比研究。四是应把对房地产经济周期的研究建立在基于市场供需的研究之上，从市场角度出发看问题。五是应从宏观经济利益角度出发，进一步建立和完善反映房地产市场周期波动的指标体系，充分发挥指标对国民经济的监测和预警作用。
【参考文献】
夜上海论坛 [1] Helbling，Thomas，and Marco Terrones.ChapterII：When Bubbles Burst.World Economic Outlook.IMF，2003.
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夜上海论坛 [5] 谭刚：房地产周期冲击――传导模型及其主要因素分析[J].建筑经济，2000（7）.
夜上海论坛 [6] 鞠方、周建军：房地产泡沫的影响及其扩散传导机制分析[J].云南社会科学，2008（4）.
第3篇
夜上海论坛 房地产企业取得土地较难，且具有资金投入庞大、市场流动性较差、开发周期长的特点。因此， 作为房地产开发论文，资金管理无疑是企业运营发展过程中的重中之重。研究房地产企业的运营机制、资金的管理以及国家的政策趋势，将有利于房地产企业避免资金链断裂现象的发生，保证企业的健康稳定运行。 关键词：房地产开发论文,企业资金,资金管理论文
夜上海论坛 一、房地产企业资金介绍
（一）房地产企业资金的主要来源
夜上海论坛 房地产企业的资金来源主要为三个方面。首先来源于自有资金，包括股东所投入的资本以及企业的留存利润，这些费用主要用来支付取得土地的价格以及前期的税费等一些房地产开发的前期费用。其次是来源于借入资金，借入资金主要通过向一些金融机构贷款等如房地产开发贷款、信托等。按国家相关的规定，房地产企业的自有资金应不低于开发项目总投资的百分之三十。房地产企业资金的主要来源还包括销售回款（含预售房款），销售回款在开发企业的资金中占有较大比重，将有利于房地产企业的可持续发展，从而解决企业前期建设资金及逐渐偿还银行贷款。
夜上海论坛 （二）房地产企业资金管理
1. 资金管理的复杂性
房地产企业的投资一般具有比较长的周期，要开发一块地需要涉及方方面面，同时一些房地产企业的子公司比较分散，相对而言资金管理难度大，同时房地产企业的发展很大程度上受到国家相关政策的影响以及社会经济发展的影响，综上可以看出房地产企业的资金运作比其它企业更为复杂。
2.资金运筹的互补性
夜上海论坛 不管是房地产方面的开发还是投资，都具有一定的阶段性，分阶段的投入自然也会产生分阶段的收入，这些都保证了房地产企业资金的互补性。回收的资金可以继续进行投资，实现资金的合理利用。
（三）房地产企业管理中存在的问题
1.高负债
作为一种资金密集型产业，房地产企业开发项目时往往有着庞大的资金链，缺少项目资金是当前房地产企业普遍面临的问题，很少有企业能够依靠自有的资金来实现公司的整体运营，我国对于房地产企业的IPO和股权再融资有比较严格的限制，为了进行融资，大部分的房地产企业都是通过银行借款来实现，这就导致了房地产企业具有较高的负债率。据有关方面的统计，我国的房地产企业的负债率之高，象一些大型的房地产公司如万科和绿城等，都具有高达70%的负债率，其中2012年的负债率达到了80%，甚至有些房地产企业的负债率达到90%。以上的数据可以看出，房地产行业虽然能够取得比较大的利润但是也具有很大风险，在这种高负债率的情况下，一旦国家政策或者房地产的市场价格发生改变就会无法形成有效的资金回笼，从而造成无法按时偿还债务的现象，严重的将会导致企业的破产。
夜上海论坛 2.融资形式比较单一
夜上海论坛 房地产行业所具有的资金密集型的特点造成了房地产行业的融资形式比较单一，我国的房地产企业的融资途径主要来源于银行的贷款。随着近年来我国对房地产行业的调控力度越来越强，政策也在随时改变，银行对于房地产企业的贷款也有了越来越多的限制，银行一直在调整其相应的信贷政策，对贷款方进行严格的信用审核与风险控制，提高了贷款的标准和条件，对于那些自由资金和相关证明达不到要求的企业拒不提供贷款，同时还严格限制了资金的使用。综上所述，这种单一的融资形式在国家宏观政策和市场的影响下很容易造成资金断裂的现象。
3. 资金回款问题
上面介绍过房地产企业的回款资金主要来源于购房款，但是这种回款来源并非稳定，房地产的销售状况直接影响回款金额，当政府出现限价或者限购、限贷的调控时，或者一些当地政府实施一些资金管理制度时，就会造成资金回笼出现问题，回款不稳定，从而造成企业的资金压力较大，甚至有些企业为了加大资金回笼的速度，不得不考虑降价，而降价幅度决定于资金要求。
夜上海论坛 （四） 加强房地产开发企业的资金管理
1.加强项目开发进度管理，按时完成计划进度
整个房地产项目的开发进程主要包括：土地使用权的获取，开工后的施工建设阶段和项目销售、产证办理等，整个周期可能会持续三到五年左右，这种开发周期长的特点，使企业在对项目管理时必须要严格控制项目的实施过程。房地产企业实施销售之前，都是处于资金纯投入的阶段，包括房地产开发成本以及其它相关费用，这些环节如果出现问题就会影响整个资金链。对整个项目开发的进度进行控制对于保证房地产企业的顺利运行有着非常重要的作用，对于保证资金回笼非常重要，必须严格根据项目的计划进度对整个项目的运行进行管理，尽量按原有计划进行项目的开发，做好资金的配置，减少资金积压现象，降低项目开发过程中的资金风险。
2. 合理控制融资方案
