房地产法律法规知识范文

前言：我们精心挑选了数篇优质房地产法律法规知识文章，供您阅读参考。期待这些文章能为您带来启发，助您在写作的道路上更上一层楼。

第1篇

夜上海论坛 各地方的产业已经形成群聚和集群化

在知识夜上海论坛经济时代粗放的工业生产只能沦落为代工厂，赚取微薄的加工费；零乱的产业布局将没有任何竞争优势，将使地域内整体经济限于困顿。现代经济的发展打破了“同行是冤家”是传统定势，相同的行业在一个地域范围内进行扎堆，由此形成一个地方的经济特色产业，比如牙刷生产厂家扎堆在江苏的一个小镇——杭集镇，这个小镇生产了全世界百分之八十的牙刷；打火机生产企业集中在浙江的温州，这里生产了世界百分之八十的打火机。这种同行业企业扎堆的现象称为产业群聚。同行业的群聚大大降低了生产、经营成本，形成规模优势，构成当地经济支柱，解决了当地大部分人口的就业，是主要的税收来源。一家大型企业的入住会带动许多该产业上下游企业围绕该龙头企业进行配套，形成以一家大型龙头企业为依托，连接上下游企业的产业集群，比如现代汽车入住北京的顺义区，带动了当地汽车相关配件的生产。无论是产业群聚还是产业集群都构成地方经济的支柱，为各地政府所推崇，各地政府纷纷调整产业结构，规划自己地区的产业群聚和产业集群。北京市各区县的经济规划中也逐步形成了各自产业群聚和产业集群。

夜上海论坛 但是产业群聚或是产业集群存在另一个风险，就是把鸡蛋都装进了一个篮子，这就要求地方必须高度重视，科学规划当地的产业群聚或产业集群，并使之进入良性的和可持续性的发展，良性和可持续性产业发展需要一个完善的运营管理模式，这个管理模式非知识产权战略规划莫属，因此我国2008年推出了《国家知识产权战略纲要》，2009年又要地方推行知识产权战略规划。

夜上海论坛 地方产业群聚或产业集群分布图（举例）

夜上海论坛 如何制定地域性产业群聚/集群的知识产权战略规划

夜上海论坛 规划的重点

地方知识产权战略规划应当根据当地产业群聚和产业集群整体发展规划进行重点设计。

当工业产业已经在各地方形成了群聚和集群，当知识产权已经成为企业间的竞争工具，已经成为各地方的核心竞争力的表现，在知识产权高度受重视的今天，政府考虑的不应再是对知识产权单纯地进行法律保护，不再是简单地用金钱奖励的形式刺激企业粗放、零散地进行创新，对知识产权战略必须要有全新的思维。我国《国家知识产权战略纲要》在2008年颁布，2009年将着重推行地方知识产权战略规划，而地方知识产权战略规划的重点将是对当地产业群聚和产业集群的知识产权战略规划。

夜上海论坛 规划的要点

产业群聚和集群在知识产权方面都有非常典型的特征，对其知识产权战略规划必须以该特征为要点进行。

产业群聚基本由相同产业的企业构成，那么其在创新方面就有很多共性的东西，创新的技术很容易成为共性技术，意味着一个创新可以使用于产业群聚的所有企业，这将大大降低整体创新的成本；意味着由政府出面整合单个企业零散的创新行为，将产业群聚中的企业联合起来共同完成单个企业无法完成的产业技术发展规划成为可能。产业集群和产业群聚有些不同，集群主要由龙头企业带动产业链的上下游企业，政府的知识产权战略规划可以从龙头企业入手，工作相当群聚要容易开展一些。无论是产业群聚还是产业集群，其知识产权战略规划一般都由以下几大要点构成（本规划未涉及商标/品牌）：

1、建立当地产业群聚的专利信息数据库；

2、利用庞大的专利数据库进行定向检索，再进行专利分析；

3、制作专利地图，规划产业群聚的技术开发方向，指导群聚企业进行创新，共同研发新技术，开发出有价值的前沿而且适用群聚产业的新技术；

4、规划最优的开发模式。

夜上海论坛 利用群聚中各企业的比较优势，对群聚企业内部进行合理分工，使得各企业充分发挥自己的长项在各自优势领域进行创新，再将技术进行优化组合，集成为专利池或上升为产业标准。

5、设计最大效益的使用规则。

充分发挥创新技术的边际效益，制定群聚中企业共性技术和其他技术的许可使用规则，使得单个企业单个创新在群聚中得到广泛的运用，将单个创新技术放到整个产业群聚中，使效益最大化；

第2篇

关键词:房产市场；现状；法律规制

夜上海论坛 一、我国房产市场现状及存在的问题

1.房地产业总体规模越来越大

夜上海论坛 我国的房地产业发展的规模越来越大，这是一个突出的情况。据国家统计局出版的《中国大型房地产与建筑业企业—2004》年鉴，2003年，全国房地产开发企业达到37123个，完成房地产开发投资10154亿元，企业资产总值40486亿元，经营总收入9137亿元，利润总额506亿元。这表达的是2003年的事。2005年1-8月，房地产业共完成投资9958.42亿元人民币，比2004年同期增长23.9%。在国家统计局列举的二十个行业中，房地产业投资完成总额的比重仅次于制造业（27.5%），位居第二。2005年上半年，全国房地产开发完成投资6193.06亿元，同比增长23.5%。这些数字说明整个房地产业在数量达到了一个空前的规模，而且从投入的资金来看，房地产业也远远超过其他大部分行业。可以说房地产在我国的经济发展中有举足轻重的意义。

2.房价问题是房产市场的核心问题

住房不是简单的商品，具有很强的“公共产品”的属性。老百姓只有“居者有其屋”，社会才能长治久安，经济才能持续发展。房价得建立在普通百姓能承担的范围内，最近两年，我国的房价飞速上涨把约70%的民众隔离在市场之外，从而这个经济问题转换成社会问题甚至政治问题，才引起了政府的密切关注。房产价格虽依据市场，但是价格严重超出消费群体的承载能力，市场必然出现了问题，尽管对我国房地产业是否已经出现比较严重的泡沫存在着很大争议，是否确实存在严重的泡沫问题也尚未有定论，但普通城镇居民的家庭收入增长远远赶不上飙升的房价，商品房空置率居高不下已是不争的事实。

夜上海论坛 二、房价居高不下的原因分析

夜上海论坛 国民经济的发展阶段与发展要求决定了我国住宅仍将成为持久的消费热点。我国居民的生活水平不断提高，拉动房地产市场需求。1978年至2004年，我国城镇化水平由17.9%提高到41.8%，城镇人口从1.7亿增加到5.4亿，全国城市总数由193个增加到661个。 能否抑制房地产出现的泡沫，关键要看政府的调控政策能否落实。落实政策的难点在于能否平衡各方面的利益关系，特别是地方政府的利益。房地产业的绝大部分税种，都属于地方税，为了增加地租收入和快速拉高地方GDP，地方政府以各种政策为地产业大开方便之门，以房地产大企业的投资带动地方经济的发展，如果地方政府只顾自己利益，国家各项政策措施就难以落实，抑制房地产泡沫的希望就会落空。只有把各项政策贯彻落实到位，抑制房地产泡沫才有希望。 　三、对规范房产市场的法律规制建议

夜上海论坛 1.调控房价涨幅的必要性

夜上海论坛 关系到百姓安居乐业的问题，老百姓只有“居者有其屋”，社会才能长治久安，经济才能持续发展。据世界主要国家和地区人均GDP在1000美元至3000美元阶段的消费结构变动规律，居民住房消费支出一般占到家庭收入比重的15％－30％；住房消费超过收入30％的家庭，即存在过度负担。据我国主流媒体一项调查，目前31.8％的购房者月供占到月收入的50％以上，已超过国际上公认的住房消费警戒线。当居民手中的钱大部分用于偿还房子的贷款，而严重影响了其他的家庭消费，他们就成了“房奴”。中国开发房地产的资金主要来源于银行的贷款。与国际上的主要金融机构相比，中国金融机构的抗风险能力相对较弱，如果中国房地产出现严重泡沫并破灭，对金融机构产生的杀伤力更大，对整体经济的影响程度也就更深。

2.明确房产市场的发展模式

夜上海论坛 目前国内房地产市场的许多问题也在于没有对房地产市场根据中国的实际情况作一个清楚的定位。今年的政府工作报告中明确地提出了要确立“具有中国特点的住房建设和消费模式”这个目标。这是对目前国内房地产市场的清楚定位。当国内房地产市场是一个消费者的市场时，那么政府必然会出台一系列政策来保护住房消费者的利益，并采取相应的信贷政策、税收政策来遏制国内房地产市场投资行为。可以说，尽管早几年的房地产宏观调整政策对这方面有所明确，但是出台的政策效果十分有限。因为，要形成具有中国特色的住房消费模式，也就得生产适应这种消费模式的住房产品。把一个刚发展起来的国内房地产市场或是看作消费品市场或是看作投资品市场。如果中国也以国际惯例把房地产市场作为投资品市场而不是消费品，那么无论是发展模式还是政策效果都将完全不一样了。

3.多种调控手段相结合

夜上海论坛 要真正实现房产市场健康有序的发展，房价得到控制，单单依靠一两种手段是不会达到效果的。除了国家制定法律和一系列的调控政策以外，还要综合运用各种手段，包括税收、信贷、监管等其他的规制方式，这样才能达到预期的目的。房价上涨的原因的多样的这就决定了规制房价的方式也要多样化。多种政策要结合起来。税收和信贷相结合，在各个方面都加强监管，尤其在市场交易中能坚持客观公正的舆论导向。在对房地产市场的监管方面，最好能建立一个专门的监管机构，专门收集市场的不诚信，不规范的行为和现象，提出相应的整改方案，向政府的管理机构或国家权力机关做出建议甚至立法的提案最初来源。

参考文献：

[1] 杨 波:《影响房地产价格的宏观因素——以北京、深圳为例》中国物价 2008.

第3篇

1　危害特点

斑衣蜡蝉属同翅目，蜡蝉科。其寄主植物有十余种，其中尤喜食臭椿、苦楝、花椒等。在果树中最喜危害葡萄，也危害梨、桃、猕猴桃等果树。主要以若、成虫刺吸嫩枝、叶汁液，削弱树势，传播病毒．产生伤口还使病菌容易入侵，造成多种病害流行发生。此外，排泄物还诱发烟煤病。由于生产上葡萄以病害防治为重点，对这类害虫的防治较为忽视，而使部分园发生较为严重。

2　形态特征

2.1　成虫

夜上海论坛 体长15～20毫米，翅展40～55毫米。雄虫较雌虫体略小，暗灰色，全翅上常覆有白色蜡粉。头顶上有两刚毛状触角，三节红色、基部膨大。前翅革质、基部淡褐色、有黑斑20余个，脉纹淡灰色。后翅基部近1/3为红色，有黑斑7～8个，中部白色、端部白色。

2.2　若虫

初孵化时白色，很快变成黑色，体上有许多白色斑点，4龄后体背变为红色。其最明显特征是头尖、体扁、足长、弹跳敏捷。

2.3　卵

夜上海论坛 长3毫米左右，状如麦粒、褐色。卵粒排列成行整齐，每块有10～40粒不等．上覆土灰色分泌物。

3　发生规律

1年发生1代，以卵块于枝干上越冬。在武汉地区3月下旬，卵块开始孵化，到4月中旬基本孵化完毕。初龄若虫多群集在嫩茎、叶背吸食汁液，尔后分散危害。若虫期大约60天，脱皮4次后羽化为成虫，羽化期在6月上旬～7月初。8月开始。9月份开始产卵，卵多产在竹杆、葡萄枝干和分杈处，以在1米以下阴暗而为常见。成、若虫均善于跃，受惊即逃离，不易捕捉，产卵期行动迟缓，尤其是早晨温度较低时，易于捕捉，产卵后从10月下旬开始成虫便陆续死亡。

4　防治措施

4.1　忌种喜食性寄主树木

夜上海论坛 葡萄园附近忌种植臭椿、苦楝、花椒等喜食性寄主树木。

4.2　冬春清固及时刮除卵块

冬季和在春季卵块孵化前，认真刮除枝干上的卵块，可有效地减少虫源，防治效果很好。

夜上海论坛 4.3　人工捕杀成虫

夜上海论坛 产卵期由于成虫行动迟缓，可在清晨气温较低时，人工捕捉成虫，可有效地减少产卵基数。

第4篇

房地产交易的特点及管理

房地产交易特点

夜上海论坛 房地产交易主要指，房屋及土地供应与需求双方实施的买卖交易活动，从而将房屋所有权和土地的使用权转移的过程。房地产交易包含多种类型，不仅包含房地产转让、抵押，而且涉及租赁。通常房产交易进程中是由中介公司带领客户查看房源，最终促成交易。房产交易与其他产品相比，流程烦琐，影响交易因素较多。立足本质层面，房产交易主要指房地产交易主体间以房地产特殊产品为交易对象所从事的市场交易活动，拥有较多特征。首先，不发生物体的空间移动。房产交易中，由于房产具有不可流动性，不能以实物形态进入交易场所。因此，房产商品交易，只有所有权或使用权关系转移，并不存在物流形态；其次，房产价格随国民经济的不断发展，处于稳步上升趋势。房地产交易的管理房地产交易管理，主要指为避免房产交易中的不良行为，政府以法律形式、行政手段等，对房地产管理部门实施约束，促使其交易规范化，对交易过程进行监督，防止出现违法行为，针对不良违法交易应严厉打击。政府对房产交易进行引导，彰显其在交易中的监督能效。依据我国《房地产管理法》，对房地产转让、抵押的规定，在交易中遵循公平、自由等原则，确保交易行为处于我国法律红线内。此外，根据《2019年中华人民共和国房地产法律法规全书》指明，房地产交易中，不仅应将房屋所有权转让，而且还包含土地使用权，该制度极大程度地消除了房地产交易中的风险。

房屋交易过程中存在风险的房屋

房产交易过程中，部分房屋的自身特性，致使其买卖具有一定风险，针对此类房产，购买者应加以规避，主要包含以下几种类型：1.没有房产证的房子。证件齐全、房产证产权清晰，才能明证房主对房屋享有所有权，也为证明买房权力的唯一凭证。若购买没有房产证的房屋，其可能处于抵押或转卖状态，无法保障购买者的经济权益。2.小产权房。小产权通常为集体所有土地开发房产，售价与商品房相比较低，但根据我国现行法律，小产权房未有合法流转空间，禁止对外销售，购买此类房屋无法获取产权证。3.未满5年的经济适用房。此类房屋未满5年禁止上市交易，此类房屋交易不受法律保护。

房地产交易中的风险

夜上海论坛 与开发商交易中的风险

对房产开发商而言，其核心目标为获取更多的利益，实际开发进程中，将核心置于利益层面，对城市规划改造具有一定随意性，譬如占用绿地等时有发生，此类行为对城市规划建设造成一定影响，不利于城市文明建设；同时，部分开发商在实际开发进程中，出于利益考量，未能严控建筑工程建设质量，导致房产存在一定安全隐患，会给消费者造成较大损失。此外，房地产实际营销中，为吸引客户眼球，对自身房产宣传真实性有待深究，若客户在购房中对交易风险未能正确把控，可能在支付房款之后无法如期入住，或部分客户难以获取相关的法律证件，不同程度上使消费者利益受损。

房地产中介交易风险

一般房地产交易中，主要包含两种类型，即为一手房、二手房交易，其中一手房为消费者与开发商间的交易；二手房主要依附于房产中介实施。房地产中介承担的职能较多，不仅包含房地产价格评估、咨询，而且涉及房地产经纪活动等。当前，随着房地产产业快速发展，房屋价格持续上涨，房地产业已进入高峰期，市场上出现大量房地产中介机构。其中，部分中介不正规，出于自身利益考量，为吸引更多消费者购买房产促成交易，房源实际信息不真实，造成买卖双方信息缺乏对称性。房地产中介从卖方获取相应的房源，将房屋价格提升，从而获取相关利润；房地产中介在房主未授权情况下，将房屋在网上挂卖，且私自配取房主钥匙，带领购买者看房，均易增加房地产交易管理风险。

购买者缺乏相应的法律知识

购买者在购买房屋的进程中，主要将核心置于房屋质量、开发商可靠性层面，对房地产行业相关法律缺乏掌握，对周边未来规划及设施未全方位了解，支付定金具有一定的盲目性。房地产交易存在的风险，主要包含两个核心点，即销售及交付。风险体现在买卖合同不平等、假按揭等，增加了房屋交易风险。此外，需特别注意的是，房屋存在缺陷或未办理相关预售许可证，可能为查封或抵押等房源，所以购房者在购房之前，应积极掌握交易相关法律知识，避免增加交易风险。

夜上海论坛 房地产交易中的风险管理对策

完善房地产法律法规

夜上海论坛 完善的法律法规，对房地产交易具有一定的导向，使其交易趋于规范化。当前，我国针对房地产交易中的法律缺乏完善，导致交易中的风险增加，从而使购房者经济利益容易受损。因此，国家及政府相关部门应加以重视，针对房地产交易现状，将相关法律法规完善，杜绝房地产交易中出现各类不良行为，为广大群众提供安全的购房环境，促进房地产行业良性循环。宣传诚信理念，倡导诚信价值观开发商未持有正确的开发建设理念，是房地产交易存在风险的重要成因，一是，在相关法律法规完善的基础上，政府应通过各类媒介加大城市理念宣传，提升开发商的诚信水平。二是，政府应积极利用大数据技术，给予全国诚信度低、违反相关法律的开发商相关惩罚，并积极采取正确的引导措施，加强培训及教育，不定期对此类机构严格检查，对其各类活动实施监管，构建良好的房地产交易市场环境。

夜上海论坛 建立房地产市场信息体系

夜上海论坛 伴随“互联网+”时代的到来，各类信息技术被广泛应用于各行各业中，对房地产行业而言，应加快信息体系建设，减少交易进程中的各类风险。利用信息技术，构建完善的房地产信息交易平台，实现房源信息共享，可切实监督房地产交易中的各类活动，针对违规操作，及时给予相关的调整，使房地产交易更具可靠性及安全性。同时，在网络监管平台上设定相应的反馈模块，建立消费者交流区，消费者可通过该平台进行交流，以此实现信息共享，不断减少房地产交易中的各类风险，提升消费者购房的满意度。以季度为单位，根据平台消费者反馈的意见，将其予以整理、汇总，为今后房地产交易工作调整提供方向。

加大工作人员培训力度

房产中介人员作为房地产交易核心协调者，需拥有良好的综合素养，可及时准确地识别各类交易风险，及时为消费者安全购房提供参考。房地产中介企业，应根据实际状况，积极组织工作人员学习各类法律相关知识，增强工作人员的法律观念，确保在实际工作中不被利益所误导。同时，为进一步提升房地产工作人员的专业性，应积极开展相关系统教育考核，并不断加强工作人员的综合素养，从源头遏制交易风险。此外，为使员工树立正确的价值观及道德观，应加强夜上海论坛建设，将其理念渗透于培训中，切实为消费者提供优质服务。

实施稳健的政府调控政策

夜上海论坛 经济体制主要依附于市场自我调节，但与其他行业相比，房地产行业具有一定的特殊性，交易金额较大，致使房地产波动频次较高。因此，为进一步改善房地产交易的规范性，政府应通过调控手段，制定完善的调控策略，避免房地产行业波动较大，造成不良影响。实施调控时，应注意各地区的差异性，做到因地制宜。从宏观层面加强金融监管，建立约束房地产投机的长效机制。加强行业监督管理，建立监督机制房地产交易中，针对其交易环节及主体应采取相关管理手段，对各个环节加强管控，形成完善的管理体系，确保政府调控成效。建立完善的交易全程监管机制，针对商品房交易，不仅需监管预售许可、销售公示，而且应将房源质量予以审核，使其各环节趋于规范化及标准化。

第5篇

一、房地产经济管理的概念

一般而言，房地产经济管理就是指房地产企业内部对某一项开发项目实施经营和管理的所有制度、措施和方法的统称。房地产企业内部有效地进行经济管理，通过明确各部门的经济关系，以及高效率的运作，一促进企业获得最大的盈利目标。

二、目前我国房地产经济管理中存在的一些问题

（一）经济管理的目标模糊不清，缺乏连续稳定的相关政策。近年来，我国房地产行业一直以控制房屋供需平衡、抑制房价过快上涨为目标，然而缺乏相关的长期规划，甚至在对一些问题的认识上模糊不清，缺乏长远目光。在国家政策方面，存在短期政策手段与长期规规划相违背的现象，严重扰乱了房地产市场的运行秩序，也给投机倒把者留下了漏洞。

夜上海论坛 （二）缺乏系统的管理机制，某些管理政策流于形式。最近几年，我国政府有关部门把房地产经济管理作为经济管理的重点项目，纷纷出台了一系列政策和规定，但是某些政策执行不到位、流于形式，某些规定缺乏可操作性，难以实施到位而不能起到真正效果。这在某种程度上，是因为房地产市场中的各个环节之间协调度不够，各自间的政策出现脱节的造成的。

（三）缺乏健全的法律法规体现。纵观其他先进国家的房地产经济管理经验可以看出，建立完善的法律法规体系是房地产市场得以健康运行的重要前提。由于我国的房地产行业正处于发展的初始阶段，还缺乏一套完善的法律法规体系，还没有一个能涵盖整个房地产市场管理的法律，而我国的房地产管理法律法规的完善明显落后于我国房地产的发展速度。

三、房地产经济管理中应该坚持的原则

房地产经济是我国国民经济的重要组成部分，在其具体管理中应坚持一定的原则，以促进房地产经济的健康、有序发展。

（一）在房地产经济管理中，坚持土地所有权国有的原则。国家有权占有、使用、收益和处分属于全民所有的土地，这是我国宪法赋予国家的权利，这种所有权是以获得收益为目的的。作为土地所有者的国家在房地产经济管理的过程中，应注重在土地用途规划、建筑规模以及环境保护的各个方面做出相关法律规定，并确保这些规定的严格、有效执行。

（二）在房地产经济管理中，坚持房地产所有权与使用权、经营权分离的原则。在土地所有权方面，我国的土地是公有的，国家代表全体人民对土地掌有所有权。但是，全体人民不可能同时直接经营或者使用全国的土地。

（三）在房地产经济管理中，坚持土地使用权与房屋所有权相关原则。土地使用权与房屋所有权相关原则，即地权与物业相关原则。从物质关系方面来看，房屋以土地为承载物；同时，在经济关系方面，房屋所有权是实现土地价值、获得土地利润的主要手段和具体对象。房屋所有权和土地使用权之间是密不可分的关系，在房地产经济管理的具体过程中，必须自始至终的贯彻二者相结合的原则。

（四）在房地产经济管理中，坚持房地产经济行政管理机构统一的原则。房地产经济行政管理机构的统一原则是在土地使用权与房屋所有权相关原则的基础上衍生出来的，这一原则要求作为房地产经济管理的行政机构必须实行全行业管理。

夜上海论坛 四、对策分析

夜上海论坛 在充分调查目前我国房地产经济管理现状、分析现有问题的基础上，经过总结、归纳，在文章结尾处对房地产经济管理提出一些建议，希望能对我国的房地产经济管理提供一定的帮助。

夜上海论坛 （一）制定房地产发展的长期规划。政府有关部门应在体制改革的背景下，在充分认识社会主义初级阶段基本国情的基础上，明确房地产市场发展的长远规划，确定房地产经济管理的长期目标，以满足广大居民的住房需求，促进我国国民经济的和谐、稳定、有序发展。同时，以长期发展规划为指导，科学实现房地产管理的短期发展目标。

（二）健全完善的管理机制，促使各项管理工作得以确切落实。在我国目前的房地产市场管理中，存在着许多难以靠行政命令解决的问题。因此，应正确认识政府部门在房地产经济管理中的职能，充分发挥市场的调节机制，建立健全便于房地产市场发展的相关管理机制，以促进房地产经济的健康、可持续发展。

第6篇

夜上海论坛 关键词：房地产；测绘；特点；发展趋势

夜上海论坛 房地产业已成为国民经济的支柱产业之一，仅河南省年开发建设面积就达到1.6亿平方米，开发投资额1500亿元，房屋设计、建造日益复杂多样；各地房管部门都把市场和权属登记管理做为行业管理的核心内容，房地产市场信息系统建设正朝着“以图管房”的方向推进；日益完善的房地产法律法规体系和消费者权益保护意识的日渐增强，都要求房地产这种不可移动、长久耐用、价值巨大的特殊商品做好权属登记和管理工作，房产测绘做为基础，就对其正确性和基础性提出了更高的要求。

一、房产测绘的重要性及其现实意义

随着房地产价格的不断攀升，一线城市房价已达每平方米数万元，二线、三线城市房价每平方米也已达万元左右，这样，商品房供购双方都高度关注房产测量结果，一个准确、公正、公开的房产测量体系对保护消费者利益、构建健康有序的房地产市场体系有着积极的作用。第二，房产测量结果作为房产管理部门的永久资料档案，是处理产权纠纷、进行市场交易的可靠依据。第三，房产测量结果是进行城市建设管理的重要资料。

二、房地产测绘法律法规体系的基本建立保障了房产测绘依法运行

2002年12月施行的《中华人民共和国测绘法》，对从事测绘活动和进行测绘管理做了明确的规定；2001年8月修改施行的《城市房屋权属登记管理办法》，对房地产测绘在房地产管理中的作用做了界定；2000年《房产测量规范》（GB/T17986.1-2000），明确了房产测量的目的主要是采集和表述房屋和房屋用地的有关信息，为房产产权、产籍管理、房地产开发利用、交易、征收税费，以及城镇规划建设提供数据的资料，规定了城镇房产测量内容与基本要求，适用范围及精度要求，一系列法律法规的施行使房产测绘市场基本实现了有法可依，有章可循。

三、房地产业的发展对房产测绘提出了更高的要求

从1992年全国范围内推进城镇住房制度改革到1998年全国停止住房实物分配，房屋已经商品化，房地产市场已经形成对房地产测绘提出更高要求

（一）房地产测绘需及时进行修测补测。随着房屋建筑规格品种日趋多样化，以及市场行为所带来的产权、结构变化，和城市发展所带来的土地、房屋变更，应及时对房产变化进行修测补测。每个修测补测周期应在3-5年，以保证房地产测绘成果和现状保持一致。

（二）房地产测绘从业人员既要懂测绘，更要懂房地产。房管的测绘的另一要求，就是从业人员一方面要熟练的掌握测绘技术；另一方面要掌握房地产的业务知识，要熟练掌握房地产相关业务法律法规，以保护当事双方的合法权益。

四、房地产测绘科学技术变化

夜上海论坛 房地产测绘主要是运用专业仪器和测绘技术，来测定房屋面积的专业活动。基本内容有：平面控制测量、要素测量、房产分幅图、分丘图、分户图绘制、面积测算、成果资料的检查与验收。

房地产测绘的比例尺相对较大，分丘图多为1：500，分户图多为1：200。房产面积测算主要采用几何图形法计算。近年来，随着数字化办公水平的提升，房地产测绘发生了一些变化：

（一）测绘设配和测绘手段正在不断地更新和变革：从过去传统的手工操作变为自动化和半自动化操作，从过去的皮尺、经纬仪、平板仪、钢尺到测距仪、电子经纬仪、全站仪、电子平板仪、GPS定位仪等。

夜上海论坛 （二）成图方法正从过去的模拟成图模式（图纸作业）到数字化成图模式（屏幕作业）图的载体由纸、聚酯薄膜到磁盘、光盘。

第7篇

【关键词】：新型城镇化 、可持续发展、和谐发展

夜上海论坛 中图分类号：F292文献标识码： A

我国新型城镇化进程中房地产业面临的问题

随着我国新型城镇化进程步伐的加快,中国将有上亿的人口涌入城市,必然给房地产业带来巨大的发展空间。在这场城镇化社会运动中，房地产业成为运动的主角。房地产业在改善产业结构、拉动内需、扩大就业、提高人民生活水平、促进新型城镇化等方面起到了积极的作用，然而由于我国房地产业起步晚，发展历史短，经验不足，房地产业快速发展中存在诸多问题。

夜上海论坛 （一）房地产业金融风险。房地产业发展与金融业关系尚未理顺，房地产开发缺乏稳定的资金来源。房地产金融基础体系欠完备，国外发达市场经济国家住房消费信贷一般占到整个房地产信贷总额的70％左右，而我国消费信贷占房地产信贷的比例不到10％，仅占银行全部贷款总量的1％。实现可持续发展是中国房产业面临的一项战略任务。

夜上海论坛 （二）高房价影响居民购买力。一方面是房价持续上涨。近年来，我国各地的房地产价格上涨很快。1998年以来城镇居民人均可支配收入年均增长8.6%，但许多城市商品房年均增长达到了两位数；另一方面空置房面积增加。1993年底 之后商品房空置面积指标持续上升，截至2006年3月底，全国商品房空置面积为1.23亿m2，同比增长23.8%。

（三）资源的浪费与流失。由于开发失控和无序发展，导致土地资源的大量浪费和资产的大量流失。一方面是土地资源的稀缺；另一方面在房地产开发领域却存在着土地大量闲置和巨大浪费。据相关统计数据，全国土地开发面积占全国土地购置面积的比例持续降低，2003-2007年一直维持在50%-60%的水平。

夜上海论坛 （四）商品房空置量增加。商品房空置量增加，而且正在进一步扩大。仅1993年底商品房空置面积达到5000万平方米，此后这一指标持续上升，2012年达17000万平方米。截止到2013年11月底商品房空置面积已突破1亿平方米，同比增长5.6％，其中，空置一年以上商品房面积为6225万平方米。国际惯例商品房的空置率一般是控制在10％左右，而中国房地产开发的空置房已超过了这个指标。虽然建设部领导多次强调消化空置房，许多地区空置房也有些下降，但总的情况来看，中国的空置商品房仍然继续上升，现已接近20％。

夜上海论坛 （五）生态环境造成破坏。房地产开发中的短期行为，对生态环境造成破坏。开发单位片面追求经济效益，致使建筑密度过高、容积率过高，缺少绿色空间，一些房地产开发建设忽视对生态环境的保护与建设。

新型城镇化进程与房地产业应和谐发展

新型城镇化进程与房地产业和谐发展的核心是可持续发展，是“资源在当代人群之间及代与代人群之间公平合理的分配”。因此，房地产业的可持续发展，就是既要满足当代人对房地产的各种需求，又要合理利用土地资源，保护生态环境，为后代人的生产生活创造必要的空间发展条件。房地产业可持续发展应把房屋、业主和环境三要素作为一个整体，重视对自然资源的使用和保护，争取实现向自然的索取与对自然的回报之间的平衡。从而,推进中国房地产业可和谐发展。

（一）合理利用土地资源，避免浪费。土地资源是房地产业发展的命脉。但土地资源是有限的，不可再生的。土地资源的永续利用是实现房地产业可持续发展的物质基础，也是房地产市场发展与人居环境改善的基本前提，对于有限的土地资源，要按照可持续原则开发利用。在中国的新型城镇化进程中，房地产开发通常是对城市边缘土地进行开发，因此要注意保护好这一地区的农用地，防止过多的农用地成为城市建设用地。农地转变为非农用地必须符合土地利用规划的规定，有关的政府部门应该严格把关。对于已经成为城市建设用地的农用地，要提高其使用效率。严格执行《城市房地产管理法》有关规定，即对未投资开发或投资未达到一定比例的土地，严禁转让；在一定时间内不进行投资的，政府应无偿收回，从根本上抑制炒地皮、哄抬地价现象的发生。要根据城市规划，对各类用地及郊区新入市的农用地合理配置，以实现土地资源高效配置。

（二）重视环境保护，维护生态平衡。房地产业发展要与人口发展、环境发展、资源利用相协调。生态保护水平的差异，将会极大地影响房地产的价值，房地产生态价值的实现是房地产可持续发展的必然要求。因此，要在开发的同时做好生态环境的保护和建设，使房地产业成为城市生态经济的有机组成部分。在开发的过程中要做好生态环境的保护和建设，塑造环境优美、和谐的社区。21世纪的房地产竞争已经逐渐上升到文化竞争，在知识经济条件下，文化力比政治力和技术力对房地产业的作用更持久，更广泛，更深远。避免出现“工业集中、人口集中、污染集中”等问题。

（三）重视国民经济和谐发展。房地产业的发展既要符合自身的发展规律，又要与其他产业发展相适应，并要有国民经济的支撑。房地产业对整个国民经济发展的贡献是间接的，其产品构成其他产业发展的载体，房产只有被用于生产或消费（居住）才能完成价值实现。房地产业的发展只有与国民经济的发展速度相协调，才能促进国民经济快速健康发展。因此，保持合理的房地产业发展速度，进行科学规划，才能有效防范风险和保证房地产业持续稳定发展。

第8篇

【关键词】房地产；中介市场；中介

引言：随着中国房地产使用制度改革在各个地区的强力推进，中国房地产业取得了巨大的成就，尤其是住房福利制度的终止和货币化分房制度的起动，对全国房地产市场产生了深远的影响。

夜上海论坛 1 我国房地产中介的发展现状

夜上海论坛 进入2009 年以来, 随着房地产市场的逐渐回暖, 处于低迷状态的房产中介行业也开始复苏。据各大中介公司行业数据显示, 2009 年上半年在房地产中介市场的成交价格和成交量与2008 年相比均有了较大提升。而房地产中介市场的交易热也重新带动了房地产中介业的发展, 很多中介公司又回到市场或逐渐扩大业务规模。尽管当前房地产中介市场表现出良好发展势头, 但从长远角度看, 我国房地产中介的现状中隐藏着发展危机。

2 我国房地产中介发展中所存在的问题

夜上海论坛 房地产中介整体发展主要有以下几方面的特点：1.特别是沿海开放城市发展较快，内陆城市发展较慢。2.形成了包含房地产楼盘、评估、策划、二手房出租买卖、抵押担保等领域的相对完整的产业。3. 房地产中介的外部制度环境正在积极地建立，人才流动在加速，户籍制度在逐步放松，房地产产权管理在规范，住房抵押业务在不断地增长，等等。而过快的发展在一定程度上又造成了房地产中介发育不良,因此在发展中暴露出诸多问题。

2.1 盲目入市, 竞争力不高

我国房地产中介数量众多, 但以中小型中介企业居多, 而且大多是在市场刺激下应势而生的。而且由于房地产中介不需太多资金投入且当前资质认证制度不全, 因此产生了相当一部分“夫妻店”或是“一台电脑几个人”的房地产中介, 这些小规模的中介大多存在管理不得当、机制不完善、专业性较差、服务项目单一、整体从业素质低等问题。

夜上海论坛 2.2 专业化水平低

房地产中介服务工作涉及面广，具有综合性、广泛性的特点，是多学科知识的综合能力体现。因此，从事房地产中介服务工作的人员不仅需要精通房地产业务、房地产法律等方面知识，而且还要掌握现代化信息设备的操作技巧，同时，还要具备沟通沟通能力和敬业精神。因而，世界上房地产业比较成熟的国家对中介行业人员从业都有专门规定。

2.3 诚信不足

夜上海论坛 一些不法中介商，钻了委托方对房地产相关知识、政策不甚了解的空子，在签订合同时签了一些与中介服务不相对应的服务条款，比如：向客户收取超过物价管理部门所规定的中介费用，利用执业便利收取佣金以外的报酬，等等。这些现象严重影响了房地产中介服务的信誉，而且也不利于房地产市场的健康发展。

夜上海论坛 2.3.1 法制不健全

我国的中介市场正处在与国际对接的过渡期，能与国际接轨的、适应市场经济的法律法规还不够健全，市场管理不够严格、规范。我国与房地产中介有关的法规主要有：国家计委与建设部下发的《关于房地产中介服务收费的通知》，1996年建设部的《城市房地产中介管理规定》，另外还有一些地方性法规。这些与房地产中介服务业相关的法规，执行力度差，而且未构成完整的法律体系，致使目前的法律法规滞后于市场的发展，主要表现在：标准难界定、主导权不明、法律责任不清、行业解释不清楚。

2.3.2 多头管理，缺少沟通

对于房地产中介市场，除政府主管部门外，房地产管理局和工商局均有权管理，这两万方数据方面管理行政依据不同，在实际管理过程中，往往由于缺乏沟通而造成矛盾。比如，有的地方性法规规定，中介企业的设立须由设立人凭地方行业主管机关的执业登记证明到工商局登记注册。然而，由于执业登记管理严格，有些设立人通过各种方法先到工商局拿执照，避开执业登记，而后非法执业。

夜上海论坛 2.3.3 入行门槛低

夜上海论坛 目前各地中介服务机构众多，除了巨大的经济效益的驱使，另一个原因就是入行门槛很低。我们很容易在一些城市小区的沿街门面找到几家做房地产中介的，这些“中介公司”通常就是一两个所谓的房地产中介人员坐在那里，再张贴一些周边的房源信息。如今，房地产中介服务已从过去简单的提供信息、撮合买卖转变为多方位提供信息与服务，这就要求中介机构必须提高自身素质，规范运作。因此，提高房地产中介机构的人行门槛，从源头上规范市场行为是很有必要的。

3 我国房地产中介的发展对策

3.1 提高行业准入门槛，壮大企业规模，树立行业精品

由于我国房地产中介行业准入门槛过低, 导致房地产中介良莠不齐, 因此要从两个方面进行加强:一方面通过提高从业企业的资质以减少类似“夫妻店”的存在; 另一方面通过提高从业人员的资质认证以增强其竞争力和规范性。

3.2 加强专业人员的培训

鉴于现今房地产中介市场人员素质参差不齐，对中介人员进行正规的、定期的、实用的培训显得至关重要。对于高级的房地产经纪人更是要求严格，必须具有大学学历，并在商业、法律、管理、公证等课程中再选修3门并通过考试。所以，各地的房地产行业协会应及时、更好地采取措施，提高房地产中介从业人员的素质。

3.3 完善法律法规，加大监管力度

针对房地产中介行业存在的缺陷和问题, 借鉴国外较为成熟的法律文件, 进一步完善我国现有的法律法规, 使之更具体化和更具有可操作性。尤其是对资金监管、行业监管中存在的漏缺加以弥补。而行业主管部门一方面要加大行业监察力度, 对各项违规操作给予更加严厉的惩罚措施,肃清行业的不良主体; 另一方面要加大资金监管、网上签约等政策的执行力度, 使其真正落实到位。此外, 要充分发挥行业协会的作用。

3.4 增加透明度

增加房地产中介市场的透明度，具体而言，就是房地产中介企业在经营活动中，必须做到公开经纪组织的经营范围；公开执业经纪人姓名、证号和照片；公开有执业经纪人真实署名的租售信息；公开居间或者的服务内容及佣金标准；公开消费者申投诉电话；推出房地产经纪合同示范文本；推出房屋租售信息示范表；定期向当地工商部门申报已完成的经纪业务和业绩。这样使消费者对所委托的中介机构的资历、经营情况等一目了然。消费者有权选择自己感到放心的中介机构，同时也不断促使中介公司进一步完善自身的服务，提高服务质量，以此来吸引更多的消费者。

夜上海论坛 3.5 建立诚信制度

夜上海论坛 如何培育房地产诚信中介，只有政府主管部门、行业协会和中介企业各司其职，各尽其责，并借助社会监督机构共同努力，才能营造一个优化的社会经济环境。

1、对政府来说，要加强房地产中介立法，健全和完善与国际接轨的、适应市场经济的、符合我国国情的房地产中介的法律法规体系，为国内外房地产中介企业提供一个公开、公正、公平的外部竞争环境。同时还要加强执法、监管力度，这是培育房地产中介诚信的前提。

夜上海论坛 2、行业协会要发挥行业组织作用，自觉履行代表、服务、协调、自律的职能，制定行业自律公约，开展行业

内部资信评估，建立企业信用档案，推广先进的经营理念和经营模式，促进全行业整体素质的提高。

作者简介：

第9篇

关键词：教学改革；建设工程；法规；独立学院

夜上海论坛 作者简介：陈春鸣（1987-），男，湖南双峰人，东莞理工学院城市学院城市与环境科学系，助教；孙成访（1970-），女，吉林德惠人，东莞理工学院城市学院城市与环境科学系，教授。（广东 东莞 523419）

基金项目：本文系东莞理工学院城市学院2013-2014年度高等教育教学改革项目的研究成果。

夜上海论坛 中图分类号：G642.0     文献标识码：A     文章编号：1007-0079（2014）14-0108-02

随着中国国民经济飞速发展，中国房地产行业日新月异，土木工程专业为社会输送了大批优秀人才，为房地产行业良好发展提供了重要保障。作为独立学院的东莞理工学院城市学院于2013年新增土木工程专业，旨在为广东地方建设培育应用型本科人才，同时建设工程法规课程作为土木工程专业学生必修课之一，结合课程特点和本院学生情况，该课程开展教学改革势在必行。

夜上海论坛 一、独立学院办学定位及土木专业建设需求

独立学院是由国家机构以外的社会组织或个人出资举办的本科学历教育高等学校。2008年教育部出台了关于《独立学院设置与管理办法》，旨在对独立学院办学起到指导和规范作用，政策出台后独立学院发展状态更加有序。独立学院的应用型本科培养目标和学生的素质基础与公办高校有许多差异，如果完全照搬其教学体系、教学内容、教学模式与教学方法，就会影响独立学院培养目标的实现。[1]独立学院办学定位基本立足于培养应用型本科人才，服务于地方经济，东莞理工学院城市学院也为广东地方建设培育了大批急需的应用型人才。

夜上海论坛 土木工程专业是实践性很强的工科专业，结合独立学院的办学定位，凸显“实用”是独立学院土木工程专业开展应用型教育的关键与核心原则。建设工程法规课程内容涵盖面很广，基础知识相对枯燥乏味，对于工科学生学习起来相对缺乏兴趣。若不结合学院办学定位、学生特点、课程要求进行教学改革，教学效果难以保证，提高学生实践应用能力的目标较难实现。同时，建设法规也是学生毕业后从事建设相关工作必须掌握的专业知识。无论学生就业于设计单位、施工单位还是监理单位，懂法守法是必备素质。因此，独立学院土木工程专业中，开展建设工程法规课程教学改革十分有意义。

夜上海论坛 二、课程特点

建设工程法规课程是东莞理工学院城市学院土木工程专业学生的必修课之一，针对东莞理工学院城市学院应用型人才培养定位，理论知识传授基础上应更注重学生实践能力和职业技能的培养。课程特点主要有三个大的方面：一是课程的重要性。我国工程类执业资格考试如一级注册建造师、二级注册建造师、注册监理工程师、注册岩土工程师、建筑员（施工员、质量员、安全员、标准员、材料员、机械员、劳务员、资料员）等，建设工程法规课程是其必测的一门课程。工程实践中如此重视此方面能力，足以说明本课程在土木工程专业学习中的重要性和实用性。二是理论生涩、法律条款枯燥。基础知识相对晦涩难懂、缺乏趣味性，通过教学改革提高学习兴趣，增强学习效果。三是课程涵盖内容多。建设工程法规课程内容主要包括建筑法、招标投标法、合同法、土地管理法、房地产管理法、建设工程质量管理条例、建设工程勘察设计管理条例、安全生产法等法律知识，其涵盖内容广而散，传统教学方式难以形成知识体系。

三、课程教学存在问题

通过查阅相关文献，[2，3]并根据近几年来教学过程经验总结及学生学习过程的反馈意见，该课程主要有以下几方面问题在教学需要特别注意。

1.教学内容

建设工程法规课程教学内容存在主要问题有：第一，教材陈旧落后。国家的相关法律法规会不定期修订与更新，使之更能适应社会的需求，很多教材未能及时修订与国家法律法规相适应。第二，内容繁多，知识交叉。建设工程是一项在多方的共同参与下完成的复杂的建设活动，涉及的方面较广，且有一定的融合性，需要教师在授课过程中对教学内容进行统筹安排，并理清彼此之间的联系。第三，案例教学存在不足。法规课程内容存在文理结合的特点，既有众多基本理论和基本概念需要识记和辨析，也有结合工程实际的专业性，目前也缺乏适合高等专科院校层次独立本科院校培养应用型学生使用的既有理论深度又有实际案例的教材。[4]

2.教学方法和手段

夜上海论坛 传统的教学方法主要表现为填鸭式和灌输式教学法。学习课堂中教师是主体，学生被动接受知识的教授，授课过程教师可能过多地阐释法条，忽视理论联系实际，[5]导致未能充分调动学生自主学习的积极性，大幅降低了教师的导学功能，课堂气氛单调沉闷，学生学习兴趣不够浓厚。

夜上海论坛 实践教学环节缺乏。法规的具体表现方式存在差异性，也存在合理与否性，教师将不合法的情形和规定解释得很透彻明了，学生学完后可能印象很浅，如在招投标法规章节中，教师若详细列举出废标的各种情形并做出解释，学生当时也许容易理解，但掌握不够牢固，若增加实践教学环节教学效果会大相径庭。

3.考核办法

目前内容单一、形式刻板的闭卷考试无法较全面地考查学生对所学知识的实际运用能力，也无法反映学生运用法律分析解决实际工程问题的能力。

夜上海论坛 四、课程改革措施

针对前述存在问题，改革现有的建设工程法规课程的教育方法，寻求一种更科学、更有效的教育方法十分有必要。结合当前社会发展需求、专业培养目标和本学院实际情况，本课程的教学改革主要方面如下。

1.教学内容与时俱进，教辅材料与教材紧密结合

夜上海论坛 由于国家相关法律法规会不定期修订，为做到教学内容要与时俱进，符合社会的实际需求，应不断修订教学大纲并遴选最新版本教材，并对我国工程建设管理中影响较大的突出的实际问题开展专题讲解。本课程叙述性较强，理论知识较为分散和繁杂，并有知识点交叉的现象，要求授课教师在夯实理论基础，理清知识点间联系，同时分配较多的时间供学生自学和讨论，开展实践教学。

该课程涉及知识面较宽，信息容量大，将学好本课程基础知识并能融会贯通的希望全部寄托在短暂的课堂上是不现实的，要求学生在紧密结合教材前提下，多搜集相关的辅导书籍、参考文献和工程案例，避免出现知识点支离破碎的情况，建立起知识整体框架，学会融会贯通。

夜上海论坛 2.改变传统教学方法，理论教学与案例教学、情景模拟相结合

为提高学习兴趣和效果，进行理论教学与案例教学、情景模拟等相结合是十分必要。由于课程理论知识浅显但过于分散，因此理论教学时间尽量缩短，在此基础上进行案例教学，案例学习过程中能生动地将理论知识彼此贯通并深化理解，学生学习兴趣大增，课堂气氛更加融洽，教学效果得到很好的改善。针对个别章节可适当地引入情景案例模拟，增强实践能力，如在学习招投标法规章节时，布置学生设计招投标会，将企业在招投标过程中的合法行为方式参与性的开展演练，同时将不符合法律规定的可能行为予以展示，理论与实际相结合得到充分体现。

除此之外，课堂上也可适当引入辩论式、研讨式、讲演式等多种方式，引导学生运用法学理论去分析问题，培养学生的创造性思维和创新能力。

3.考核方式采用闭卷考试与平时成绩、课程报告相结合

夜上海论坛 以考促学，考试对提高教学质量有积极的意义，其目的主要是检测学生的学习情况，同时促进学生巩固所学知识。建设工程法规兼具文理特点，基本理论和和基本概念较多，同时应用性也很强。对于建设工程法规仅根据闭卷考试无法真实反映学生对课程的掌握情况，尤其是对实际工程问题的分析和解决能力方面。学生的平时成绩包括课堂参与讨论、回答问题等情况，在课程结束后布置综合案例，以课程报告形式来考核学生对综合工程案例的分析和解决能力。

夜上海论坛 4.加重实践教学比重，多媒体案例法与走出去、引进来相结合

通过笔者多年教学实践发现，多媒体案例教学是理论联系实际的最直接手段，但未必是最有效的。在建设工程法规课中加重实践教学比重，课堂上要改变以教师为主体的授课方式，尝试将多媒体案例教学与走出去、引进来相结合。关于走出去，主要是在教学安排中适时穿插几次社会实践活动，组织学生进入施工企业、监理企业、招投标公司或工程设计企业等，相关企业可通过系实践办建立的实习基地中选择。关于引进来主要是邀请同行业的律师事务所资深律师或建设工程企业从事工程法规相关工作的负责人走进课堂，为学生讲解经典案例和答疑解惑，开阔学生视野和增长实践经验。

参考文献：

夜上海论坛 [1]孙成访,吴运建.独立学院物业管理专业人才培养新思路[J].经济师,2007,(12):128-129.

[2]潘安平.《建筑与房地产法规》课程教学改革探讨[J].温州大学学报,2006,(1):76-80.

[3]佘立中.建设类专业建设法规课程教学改革探索[J].高等建筑教育,2009,(1):25-27.

第10篇

    记者：消费者遇到“黑中介”时，应如何维护自己的合法权益？

夜上海论坛     吴景明：消费者应提高警惕，尽量避免与“黑中介”交易。其一，消费者应作必要的市场调查，选择合法的中介；其二，“黑中介”往往以优惠条件做诱饵，消费者不要因贪图小利而上当受骗；其三，与中介组织谈判应处处留心。“黑中介”为引诱消费者上钩，往往做出很多不切实际的承诺，消费者不要轻信。一旦发现破绽，应立即终止谈判。如果受骗上当，应立即向有关部门报告或提出申诉。同时，要注意搜集该中介机构的基本情况，其散发的宣传材料、广告，与其进行交易的收据，保留有关录音、录像资料。不论是通过消协调解，还是通过行政申诉，或者通过司法程序，充分的证据是根本保证。遇到“黑中介”一定要积极维权，不要消极放弃，否则就会纵容它。

    记者：我国现行法律、法规对中介服务以及中介违规行为是如何规范的？有何不足？

    吴景明：我国现行涉及中介服务的法律规范散见于各个专门法律、法规当中，非常零散，不成体系。现有《城市房地产法》、《证券法》、《仲裁法》、《拍卖法》等与社会中介组织相关的法律以及一些行政法规，如《认证认可条例》、《公证暂行条例》、《城市房地产中介服务管理办法》、《经纪人管理办法》等。这些法规对不同行业的中介机构一般都规定了设立条件、审批、设立程序和惩罚措施。目前我国关于社会中介组织的立法严重滞后，不仅没有统一的《社会中介组织法》，相关法律法规也存在彼此冲突的现象。同时，由于政府监督管理不到位，对中介违规行为惩处不严，对其从业人员没有建立严格的准入制度，为一些不法的中介组织素质低下的从业人员提供了可乘之机：做假账、乱收费、提供劣质服务等现象层出不穷，严重损害服务对象的合法权益。鉴于此，要规范中介组织及其行为，应做到有法可依，尽快制定《社会中介组织法》，将社会中介组织及其活动纳入到统一的法规当中。同时，修订、充实现有的各专门法律法规，增加其实用性和可操作性，做到各法相互协调。

夜上海论坛     记者：国外关于中介的立法状况如何？有无值得借鉴的地方？

第11篇

关键词: 房地产中介服务发展现状对策

Abstract: This article elaborates the development present situation of the local real estate intermediary industry, from the regulation and adjustment of the real estate intermediary illegal behavior, analyzes the current problems in the industry, and puts forward relevant measures and suggestions, in order to promote the local real estate intermediary organization and the whole real estate industry healthy development.

夜上海论坛 Key words: real estate; intermediary services; development present situation; countermeasure

夜上海论坛 中图分类号：F293.35文献标识码： A文章编号：2095-2104（2012）

0 前言

房地产市场是社会主义市场体系的重要组成部分，它在产品市场和要素市场中都占有很重要的地位。自20世纪90年代初开始发展起来的，随着房地产市场突飞猛进的发展，房地产业作为消费热点和新的经济增长点，对经济的高速发展、市场内需的扩大、投资和消费的双向增长、城市面貌的改变以及人民生活水平提高发挥着巨大的作用，不仅逐渐成为我国国民经济的支柱产业之一，而且还带动了建筑、金融等相关行业的快速发展。

夜上海论坛 随着房地产行业的不断升温，房地产市场空前活跃，房地产中介服务机构如雨后春笋般纷纷涌现。房地产中介行业是房地产业的重要组成部分，房地产中介贯穿在房地产业经济运行的全过程之中，一方面，中介机构为房地产交易的供求双方起到了媒介和桥梁的作用，为房地产业的生产、流通和消费提供了多元化的中介服务，促进了房地产交易的专业化、规范化运作;另一方面，由于我国房地产中介服务起步较晚，立法也不够健全，房地产中介服务行为混乱无序，侵害当事人权益、欺诈消费者事件时有发生。文章阐述了当地房地产中介行业的发展现状，分析了目前行业中存在的问题，针对问题提出了相应措施，以促进本地房地产中介组织和整个房地产业的健康发展。

1.当地房地产中介行业发展现状及问题

夜上海论坛 1.1 当地房地产中介行业的总体发展现状

当地房地产中介行业的发展现状总体上看，本地房地产的发展己步入快车道，具备了作为新的经济增长点的特征和条件。据统计，2010年本地房地产中介企业数量占全市中介服务业企业的13. 8%; 年末从业人员达到11283人，占17.5%; 营业收入为13.05亿元，资产总计约为40亿元。由于行业政策等因素使得市场并未形成垄断，本地中介行业的竞争显得异常激烈。到2010年初，本地房产中介行业里比较强大的企业约有20多家，此外还有众多的小型中介企业为街道两旁的小型门面店及办事处等。

1.2 本地房地产中介行业发展中存在的问题 1.2.1 发展无序，企业生存率低

市场对房地产中介的需求逐步放大，但房地产中介尤其是普通中介市场，由于投资成本低，管理不规范，准入制度不完善，企业间存在恶性竞争，因而许多中小房地产中介企业逐步被淘汰，近年来，由于当地政府推行的住房建设、分配、使用、交易制度和土地使用制度改革在不断向纵深发展，房地产市场的潜力在不断释放，本地的中介业务成倍上升，有许多投资人看好这一巨大的市场，不断地涌入从而大大加快当地房地产中介业的洗牌速度。

夜上海论坛 1.2.2经营失信，社会信誉度低

夜上海论坛 日前对房地产中介组织的资质管理和行为监督尚不健全。楼市异变之下的中介市场，是一个急需监管和自律的市场，房产中介老总轻易携客户巨额房款潜逃，充分暴露了当前二手房市场在资金监管方面存在巨大漏洞。另外，本地的一些房地产中介机构将赚钱看作是唯一目的，一些经纪机构扣留、骗取看房押金的行为，故意让房屋买卖双方互相隔绝，加剧信息不对称，以压低卖价、抬高买价，从中获取非法所得的现象; 以霸王条款、虚假广告、隐瞒重要信息、承诺不予兑现、巧立名目胡乱收费等方式强迫和欺骗的问题也较为普遍，因此，如何重塑社会对房地产中介机构的信任，己成为整个中介行业发展所面临的严重问题。

夜上海论坛 1.2.3 企业规模较小，抗风险能力差

据统计，目前当地房地产中介服务企业中从业人员数在10人以下的占80%; 超过50人的占4.9%。专业化程度低也是此类企业普遍存在的问题之一，除少数规模较大的机构内部设有一些专业部门，绝大部分机构业务范围狭窄，没有实行专业分工，缺乏自身的业务强项，因此缺乏为客户提供法律咨询、评估、信贷、产权登记和过户手续等多样化的服务。业务种类单一，经营范围狭窄，也造成了企业抵抗风险能力的不足。

夜上海论坛 1.2.4 市场准入低，从业人员素质参差不齐

夜上海论坛 房地产中介企业的经营服务水平在很大程度上取决于从业人员的素质。目前，只有少数几家大公司在招聘员工时有大专以上学历要求而且要有相应的工作经验，其他一些小中介企业都没有学历限制，一般的高中学历都可以去任职。

夜上海论坛 1.2.5 法律法规尚须完善，行业监管和自律不力

夜上海论坛 当地对房地产中介组织设立、运营以及对从业人员资格认证、行为管理进行规范的法律、法规和部门规章、规范性文件己初步形成了一个框架，但还不健全和完善。同时，由政府直接监管，面对数量庞大的中介机构和不胜枚举的中介纠纷，难以到位，同时还存在着寻租空间，另外，政府各职能部门以各自的依据和方式参与监管，会造成政出多门，企业无所适从，且易产生许多漏洞，而行业协会监管同样存在诸多问题。1.2.6信息化程度低

目前在本地市场上，实行计算机信息化和网络化管理，并拥有自己的网站的中介企业可以说是少之又少，除少数大的中介公司外，一般都没有像样的设备，因此被人们称之为"皮包公司"。

1.3 房产中介市场现实存在的欺诈行为

夜上海论坛 目前房地产中介市场的欺诈行为包括包销、无照经营、超越经营范围和非法异地经营、房地产执业经纪人出租、出借经纪执业证书、滥用格式合同、房地产经纪组织未按期限办理备案手续、虚假广告等。这些不当行为严重危害了房地产中介市场的有序、健康地发展。同时，也给社会维稳带来了极大的隐患。

夜上海论坛 2. 健全房地产中介行业的对策和建议

2.1 房地产中介行业发展对策

2.1.1 加强政府规划和调控，引导企业有序发展

夜上海论坛 由于市场机制在解决信息不对称方面有其自身的局限性，因此，政府应采取措施对市场进行调控，以弥补市场机制的不足，因为市场是有缺陷的，需要政府加以干预。当地政府可以通过制定一定时期的产业政策和发展计划，并运用信息披露、税收、信贷、担保基金等经济手段，对本地房地产中介组织发展的速度、规模和结构进行事先规划和过程调控，避免或减少大起大落。

2.1.2 树立中介品牌，加强企业诚信建设

鼓励一批具有实力、运作规范的房地产中介企业，通过各种手段塑造服务品牌，以真诚的服务、专业的素质在客户心目中树立威信，在竞争中脱颖而出，成为房地产中介名牌企业。同时，采取建立企业信用档案，开展企业信用评级，创造有利企业诚信经营的环境和条件。

2.1.3 规范市场准入制度，提高从业人员整体素质

夜上海论坛 应加快实施房地产中介人员执业资格管理，从事房地产中介的机构必须具备相应的人员和资金，并取得有权部门颁发的房地产中介机构资格证书: 严肃查处无资质的中介企业和中介行为。同时，加强对从业人员的培训，通过培训考核，使房地产中介从业人员具备系统的专业知识，较强的沟通能力，良好的职业道德和牢固的法纪观念。

夜上海论坛 2.1.4 完善法律法规，改进政府监管和行业自律

制定一部自成体系的房地产中介法律或法规，提高立法层次和法律效力。修订、调整和充实与房地产中介"基本法"衔接配套的法规或规章，优化法律结构， 完善法律体系。

在房地产法律法规中增加或重新设置概念准确、含义清楚、解释详尽的条文，增强法律法规的适用性和实效性。

2.1.5 推广实行计算机信息化和网络化管理

夜上海论坛 将IT产业与房地产中介服务业结盟，创建局域网、远程网和互联网等网络体系，构建公司在房屋置换市场上的网络信息高速通道。开发各种与房地产中介服务相关的软件，如交易、评估、抵押、按揭等。利用基于互联网的网络科技手段向客户提供高品质、人性化和多样化的房地产中介服务。

2.2 对相关立法的几点建议

借鉴国外的立法经验，结合我国房地产中介市场的实际情况，建议立法应确立以下几方面内容：严格市场准入制度、设立行业协会、规定房地产中介服务的禁止行为、建立中介机构法人责任制和业务失误赔偿制。

第12篇

一、“五方验收”的法律渊源及其实践中的争议

由于商品房交付没有法定统一的交付条件规制，有人总结目前关于商品房的法定交付条件，归纳起来有四种观点：一是以建设、施工、监理、勘察、设计五方主体验收合格为准；二是以取得建设主管部门的竣工验收备案为准；三是以竣工综合验收合格为准；四是以开发企业取得初始登记（大确权）的权属证明书为准。

夜上海论坛 “五方验收”源于2000年生效的国务院行政法规《建设工程质量管理条例》（以下简称《条例》）第16条，该条规定建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、勘察、施工、工程监理五方单位进行竣工验收。基于此，在商品房买卖中，有的开发商提供的合同中约定：“出卖人应当在??（ ）年（ ）月（ ）日，依照国家和地方政府的有关规定，将符合下列第（ ）种条件、并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。1.该商品房经验收合格并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准；2.该商品房经综合验收并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准。3.由出卖人、设计方、施工方、工程监理方、勘察方五方验收合格”。这三个条件，第一个条件商品房经谁验收合格，没有规定清楚，很模糊。第二个条件该商品房经综合验收合格，而国务院在2004年5月19日了《关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》，将住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收的行政审批项目予以取消，这就意味着综合验收合格不再是房屋交付使用的法定条件，“条件2”属于无效的条件。第三个条件“五方验收合格”看起来很保护买受人利益，经五个单位验收合格，房屋质量应该有保证。开发商把条件3作为交房条件，由于信息的不对称，买受人往往在缔约时认可“条件3”作为交房条件。而在此五方验收合格的交房条件的实践中，很多商品房根本不具备交房条件，房屋存在很多质量问题，一方强行公告交房，一方拒绝接受，纠纷由此不断。

夜上海论坛 二、房屋建筑验收合格的不同法律渊源

关于房屋建筑验收的法律渊源很多，笔者汇总后仔细分析归类，发现并存有房地产和建筑两套法规体系，而且从效力等级来看分别有法律、行政法规和部门规章以及地方政府规章。法律法规从建设工程质量管理和房地产开发经营管理两方面对房屋建筑交房条件作出了不同的规定，我们进行文本梳理和对比如下。

1.房地产法体系关于房屋建筑验收文本梳理

《城市房地产管理法》第27条规定：“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”什么是竣工验收合格，由谁验收？国务院《城市房地产开发经营管理条例》第17条进一步明确规定：“房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。”据此商品房的竣工验收由县级以上地方人民政府房地产开发主管部门主导进行行政许可验收。对于群体房地产开发项目，《条例》第18条还规定应当依照本条例第17条的规定和城市规划设计条件的落实情况、城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况、单项工程的工程质量验收情况、拆迁安置方案的落实情况、物业管理的落实情况进行综合验收。群体房地产开发项目的综合验收比竣工验收更严格，验收考核的范围更广，超出了房屋建筑质量本身。为防止综合验收影响房地产业发展，2004年，国务院取消了住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收的行政许可制度。地方上为确保工程质量，根据实际情况做出了规定，如长沙市在《长沙市房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理实施办法》第7条规定：“建设单位向质量监督站领取《工程竣工验收备案表》，并在竣工验收前7个工作日书面通知质量监督站参加由建设单位组织监理、勘察、设计、施工等有关单位进行的工程竣工验收。”

2.建筑法体系关于房屋建筑验收文本梳理

夜上海论坛 《建筑法》第61条规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”什么是建筑工程竣工经验收合格？

夜上海论坛 国务院行政法规《建设工程质量管理条例》第16条规定“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程竣工验收应当具备下列条件：（一）完成建设工程设计和合同约定的各项内容；（二）有完整的技术档案和施工管理资料；（三）有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；（四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；（五）有施工单位签署的工程保修书。建设工程经验收合格的，方可交付使用。”这一条被认为是规定“五方验收”的正式法律渊源，无须建设主管部门主导和参与，有利于建筑市场的高效率。第49条规定：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。”建设行政主管部门在建设工程竣工验收中只是备案权，没有主导性行政许可权。建设部的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》（下称《办法》）第5条规定，“建设单位办理工程竣工验收备案应当提交下列文件：（一）工程竣工验收备案表；（二）工程竣工验收报告。竣工验收报告应当包括工程报建日期，施工许可证号，施工图设计文件审查意见，勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件及验收人员签署的竣工验收原始文件，市政基础设施的有关质量检测和功能性试验资料以及备案机关认为需要提供的有关资料；（三）法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件；（四）施工单位签署的工程质量保修书；（五）法规、规章规定必须提供的其他文件。商品住宅还应当提交《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。”建设部的《办法》对房屋建筑工程和市政基础设施工程的竣工验收规定也只是备案权，没有规定住房建设行政主管部门主导的行政许可权。

夜上海论坛 综上可见，房屋、建筑法定的验收标准两套法律体系规定不统一。而商品房的验收标准是商品房交付法定条件中最为重要的环节，但现行的法律、法规、规章从建设工程管理和房地产经营管理两个方面规定了不同标准，而且两类标准的使用范围与关系又极不明确。开发商和购房者往往因各取所需，而造成交房纠纷。

三、两套法律体系的法理关系及其适用空间分析

1.法理分析

房屋与建筑从逻辑关系上看，属于属种关系，建筑是属的范畴，房屋是种范畴；房屋包含于建筑之中，是建筑中的一种。房地产法体系与建筑法体系也是属种逻辑关系，这种关系表现于法理上就是特别法与一般法的关系。一般法和特别法规定不一致的，在特别法特定的法律范围内优先适用特别法。这是法律运用中解决法律冲突的基本方法之一，已成共识。因此在解决前面关于房地产法体系与建筑法体系关于对房屋建筑验收程序、验收合格条件规定不一致时，商品房的交房验收应该适用房地产法体系关于交房验收的规定，即必须由县级以上房地产开发行政主管部门主导组织进行验收，履行行政许可监督功能。而不能由建设单位自己主导组织验收，然后报建设行政主管部门备案。对非商品房的房屋建筑则实行建筑法体系，竣工验收由建设单位自己主导组织相关参入建设的单位分项验收，并由建设单位自行取得规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件，然后报建设行政主管部门进行竣工验收备案，建设行政主管部门不主导审批验收。

夜上海论坛 2.法理背后的事理

建筑中的商品房，是由开发商（建设单位）组织设计、勘察、施工、监理等单位进行建设的，开发商与其他四方是承揽合同关系而且承担连带法律责任，相对房屋预购人来说五方是个利益共同体，共同开发建设商品房。如果法律容许“五方验收”，那么五方就会置买房人利益于不顾，由于共同利益使然，作为建设单位的开发商是想尽办法缩短工期，便于资金周转率提高，其他四方为了能尽快从开发商手里结算工程承揽业务款项，因此“五方验收”可能成为五方坑害买受人利益的合谋。法言有云“任何人不能成为自己的法官”，“五方验收”等于五方自己给自己验收，怎么能起到真正的验收效果呢!所以房地产法系基于此事实规定了由县级以上房地产开发行政主管部门主导，组织进行验收的制度，这样就保障了行政职能部门的行政许可审批监督权的及时行使，也体现国家重视民生、保障民生的重大政策。在高度资本主义的美国，也没有对房地产资本放纵，美国规定房屋只有经过竣工验收，形成真正意义上的不动产，并拿到入住证，才可以与购房者签订购房合同，收取房款。美国是不容许买“楼花”的。入住证是在商品房全部完工后，开发商报请楼宇局检查，合格后由政府部门颁发证明文件。可见美国商品房交付条件之一也是要经过相关政府部门的审查和监管，而不是由开发商自行组织验收合格即可交付。这是发达资本主义国家监管商品房建设和交易的经验。

夜上海论坛 建筑中的非商品房建筑，建设单位往往是房屋或建筑的未来所有者、使用者，这种房屋或建筑建成后不是用来卖给别人的。基于此事实所以建筑法体系规定了由建设方自行主导“五方验收”的竣工交付验收备案制度。在这种情况下建设单位与其他四方虽是承揽合同关系，但五方不是利益共同体，建设单位与其他四方的利益是对立的，其他四方工作不合格，损害的是建设者的利益，因为建设者是房屋或建筑的永久、长久所有人或使用人。因此这种情况下，建设单位组织的五方验收，建设单位会锱铢必较于房屋建筑质量的。如学校建设教学楼，学校对教学楼的竣工验收当然会十分严格，因为教学楼不是出卖给第三人的，而是建成后自己使用的。所以建筑法体系不再把建筑主管行政部门作为验收的主导者，政府主管部门行政权力主动缺席，充分相信建设单位能维护好自身利益，从而减轻自身负担，腾出精力监管其他需要监管的事项。这是房地产法体系与建筑法体系立法的精微事理所在，也是为什么要立两套法律体系的目的所在，不明于此，就不能正确定争止纷。

3. “五方验收”不能单独成为商品房交房条件

综上，可见商品房买卖合同约定的“房屋经五方验收（勘察、设计、施工、监理单位、开发商）合格交付买受人使用”适用法律是错误的，违背了房地产法体系作为特别法优先适用的法律适用规则。另外， “五方验收”作为商品房交房条件也违背了《城乡规划法》第45条，该条规定县级以上地方人民政府城乡规划主管部门按照国务院规定对建设工程是否符合规划条件予以核实；未经核实或者经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收。即商品房要“经验收合格”的前提是要符合规划条件，要取得规划部门的认可文件。“五方验收”作为交房条件也违背了《建设项目环境保护管理条例》第23条规定：“建设项目需要配套建设的环境保护设施经验收合格，该建设项目方可正式投入生产或者使用。” “ 五方验收”作为交房条件也违背了《中华人民共和国消防法》第13条等规定商品房验收合格的条件之一必须是消防验收合格。上述规定都是法律、行政法规的强制性规定。“五方验收”主要是针对建设工程质量而进行的检查，对于购房者来说，所购房屋除质量合格外，还要具备规划、消防、环保等部门的认可，房屋周围的公共设施、绿化、物业管理等都要满足居住使用的要求，仅质量验收合格不能说明商品房已具备了交付使用的条件。因此，“五方验收”合格便视为达到房屋交付条件的合同约定违反法律、法规的强制性规定，应认定为无效。

从合同法角度看，商品房买卖合同是开发商提供的格式条款，买房者在缔约时没有修改余地，合同约定房屋经五方验收（勘察、设计、施工、监理单位、开发商）合格即交付买受人使用，属于免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的格式条款，应可认定无效。另外，在一些地方政府行政主管部门，如长沙市房地产行政管理部门的《商品房买卖合同》示范文本中第8条有关交付条件中仅仅只有两项，并没有“五方验收”，即该商品房经建设、勘察、设计、施工、监理五大参建主体联合验收合格即可交房规定。显而易见，“五方验收”是由部分开发商自行添加上去的，利用买房人法律知识、相关信息欠缺和房地产法体系与建筑法体系关于竣工验收合格交付条件规定不一致而设置的，看上去很正义的陷阱，其目的就是为了规避我国有关商品房交付的强制性规定。而在司法实践中，有的基层法院认为合同中的“五方验收”交房条件是当事人真实意思一致的表示，予以认可，根本没有对法律进行仔细研读，没有对房地产法体系与建筑法体系立法的精微事理作区分，也没有深谙两套法律体系的立法目的的所在，流于合同的表面与形式就进行了裁判。

参考文献：

第13篇

关键词：房地产；中介市场；监督管理；自律制度

中图分类号：F293.3 文献标识号：A 文章编号：2306-1499（2013）04-（页码）-页数

夜上海论坛 要研究房地产中介市场，那就要把管理学，城市经济学，徒弟经济学和房地产经济学结合起来，因为这是一门综合的学科，需要这么学科专业知识的支持。房地产中介市场在房地产市场的蓬勃发展下也欣欣向荣，呈现良好的态势。但是房地产中介市场还是不完善的，在实际过程中出现了不少顽疾，采取措施去规范房地产中介市场是大势所趋，相关制度的出台与完善无疑是雪中送炭，尤其是法律制度的完善更为重要。

夜上海论坛 1.房地产中介的违法违规行为分析

夜上海论坛 近年来，房地产市场还是在以非常快的速度在扩大，信息量也就越来越大，信息的准确性就大大地降低了。政府有时也是无能为力，政府的相关人员毕竟有限，无法保证房地产市场的健康与良好，那么一些专门的组织与专业的技术人才就要应运而生，加入到房地产市场这个熔炉中，发挥应有的作用促进房地产市场的蓬勃发展。在实际过程中，房地产中介主要在2个方面存在着不合乎情理的做法，如下：

1.1隐瞒与交易有关的信息

夜上海论坛 于2001年3月14日建设部第38次部常务会议审议通过自2001年6月1日起施行的商品房销售管理办法的第二十八条规定有着这样表述：受托房地产中介服务企业在销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用。委托人将自己的要求告知房地产中介公司，而中介公司要对委托人负责各方面信息的收集，包括销售价格，房源信息，需求状况等。等交易完成后，房地产中介公司可以得到自己的佣金，一般为房地产成交价格的3%到5%。在交易过程中，房地产中介公司在向委托人介绍销售商品房的各方面信息时，还应该坦诚佣金的存在，即要收取房产成交价格的3-5%的资金作为服务费。但在实际操作过程中，房地产中介公司并没有做到这一点，反而利用自己的中介的便利身份，向委托人花言巧语，声称销售的房产都是进行统一报价，佣金已经在里面，不必在额外支付，造成消费者在观念上陷入误区，甚至有些房地产中介还打出了佣金全免的口号，欺骗消费者。

1.2虚假广告信息

《中华人民共和国广告法》、《房地产广告暂行规定》这些规则在市场中已经存在，所以房地产的开发企业，房地产中介公司在向购房者宣传打广告时，要依据这些法规，保证广告的真实性，童叟无欺，不夸张，要合乎情理。但在实际过程中又出现了偏颇，房地产中介并没有按照相关法规做事，还是一些对于自己有益但却期满了消费者的广告。举个列子来说，有时就会进行所谓特价房产销售，交谈过程中，只讲该房地产的优越性，地理位置好，装修先进大方，价格也比其他房产要实惠得多，而忽略了该房产的实际情况，往往避重就轻，误导消费者。房地产中介公司在向购房者咨询中，并没有全盘而出，而消费者也不可能面面俱到，肯定会有疏忽，而在中间就有着灰色地带，等到消费者完成交易后，才知道还存在这么多的问题，造成困难重重。

夜上海论坛 2.房地产中介法治化的若干对策

2.1 立法上的完善

夜上海论坛 在房地产中介服务业这方面，我国的法律法规还是比较稚嫩，不完善，存在种种缺陷，尤其是在《城市房地产法》和《城市房地产中介服务管理规定》这两个重要法律上，比较保守传统，在实际操作过程中没有实际意义，内容范围也比较狭小，难以网罗住所有的方面。这样看来，政府就要加强立法，要出台法规不断对房地产中介服务规则进行必要限制，法律法规要做到尽善尽美，适用范围要扩大，在房地产信息咨询管理办法、价格评估管理办法、经纪人管理办法、金融中介管理办法、法律中介管理办法这些方面就可以做些文章不断改进。这些规章制度对房地产中介公司要进行全面的考察，这就要包括从业人员的条件、审批管理机构、权力义务、执业标准、执业资格、收费标准、服务程序及违法违纪人员的处罚等等，要触及到房地产中介公司的每个角落，不能存在漏网之鱼。要出台相关的法规考核房地产中介公司，要对其严格要求，要帮助房地产中介公司走向正规化，这就囊括了实际过程中的职业界定、业务范围、市场准入、培训、考试、考核、执业、再教育、运作方式、程序、行规行约、合同、收费这些方面。要有相关法律对进入房地产市场的人员做出必要的选拨，剔除那些不合格的从业人员。每个地方的政府还应该落实于自己的本地的现实，出善的人员管理制度，相对来说，中介机构及从业人员资质管理制度、统一合同文本制度、设立中介经纪保证金制度这些制度的出台与完善就显得比较急迫，务必做到规章制度有国家，省，市这三面的完整，这样才能让房地产中介公司在实际过程中有所警惕，而不敢过分招摇撞骗。法规的执行情况与执法人员息息相关，这就要求执法人员公正廉洁，不受他人的诱惑而做出有违自己职业道德的事，坚决打击违法乱纪之事，烘托出一个公正，公平，合理的市场。

2.2 健全政府监督管理机制

夜上海论坛 目前，市场上也存在由政府部门充当的房地产中介公司，为了执法的顺利进行，就要让这些部门脱离出来，改编到其他部门中去。在市场经济的前期，人们对于经营方式还是不了解，政府的相关部分这是就起到了良好的引导，激励的作用，这些国企规模大，声誉好，经济效益好，就激发了广大人们投入到这个行业中去。但现代企业制度已经发展到良好阶段，人们也已经会经营自己的企业，那么那些原有的在房地产中介市场的国有企业就可以放手了，他们只需要在实际生活中起到一个表率作用，而不必进行实质性的活动了。政府管理职能要充分发挥，要在房地产中介这个服务业中大展拳脚，政府部分要团结协作要帮助房地产中介规范其主管机构。工商部门审批对于房地产中介这个行业来说还是缺乏力度，无法对其专业性，技术性做出合理的判断。所以，房地产管理部门就不能袖手旁观，规定在房地产中介公司开张前要到这个部门办理经营许可证。这个时候，房地产管理部门就要对这个公司做出相应的考核，主要有两个方面，一个是专业工作者的人数有多少，要从市场出发，不能够容许过多的人员进入这个市场，造成人员冗杂；一个是要考察专业人员的素质，他们不仅要有正规的资格证书，还要有政府相关部门进行培训，合格后所给予的资格证书。工商管理部门还要对该中介的地理位置，财产资金，名称，机构等等进行考察。这样下来，中介服务机构就有了双重的监督，房地产管理部门和工商管理部门就要严格履行自己的职责了。

3.小结

夜上海论坛 文中基于房地产中介市场的法制化进行了简要的分析，在实际的执法过程中还应结合各地实际情况做的有法必究不放过任何违法行为，才能让中介市场更加合理以及适应市场化发展需要。

参考文献

[1]能志飞. 规范房地产中介市场减少信息不对称[J]. 市场周刊（研究版），2005，（07）：35-36.

[2]张贯益，袁彩云，杨国锐. 房地产中介市场的失范的原因分析[J]. 城市开发，2004，（13）：13-14.

第14篇

关键词：三通费 住宅相关法规

一、贵阳市住宅"三通费"基本状况

住宅买卖交易，其标的额本身不小、属于居民的重大开支项目，而"三通费"的收取虽然只属于买房中的一个小插曲，但是由于其收取的正当和合理性导致目前在贵阳市的楼盘中存在争议，并且由于其本身数额并不低，因此在贵阳的楼盘销售中仍然会引起不小的矛盾。目前在我市，多数楼盘在"收楼须知"的应缴费用中均会列出所谓的"三通费"一项。据了解，目前我市各个楼盘收取的"三通费"在5000元左右上下浮动。

在调查中，许多业主对于"三通费"的收取都存在疑问和不悦。例如，张先生花50多万元购买了位于南明区某大型住宅小区的一套商品房，在收房时开发商要求缴纳共计5000多元的"三通费"。由于参加工作时间不长，购房首付就几乎花尽了张先生所有的积蓄，原本以为付了首付，就可以坐等收房，而这笔数额不小的"三通费"却令他措手不及。不过，虽然认为这笔钱应该包含在房价之中，而不应该由购房者来"埋单"，但是由于找不到相关的文件依据，又急于收房入住，张先生只能无奈地向开发商交纳了"三通费"。类似张先生的问题在实际住宅销售的情况中是非常常见的。

笔者在我市一些律师事务所了解到，2009年初以来，"三通费"纠纷在我市住宅买卖纠纷中的比例正呈大幅上升趋势，成为继逾期交房、逾期办理产权证之后的第三大热点。部分律师事务所甚至表示，此类纠纷已占到商品房买卖纠纷50%的比例。

二、贵阳市住宅"三通费"法律法规研究

居民住宅就其权属性质来界定，一般分为商品房、经济适用房、廉租房、公租房等。公租房、廉租房具有政府规定的交房标准，明确规定三通必须包含在交房条件当中，业主无需额外缴纳此两类住宅的三通费用。但是，对于商品房和经济适用房来说，此类房屋的三通费用的收取则存在争议，因此下面笔者着重分析这两类房屋的"三通费"收取问题。

1、首先对于贵阳市经济适用房进行分析，根据《贵阳市经济适用住房管理暂行规定》（筑府发2007〕96号），在经济适用住房开发建设中，房屋主体部分的土建（含桩基）工程费、水暖电气安装工程费及附属设施、设备工程费计入开发成本，房开商不能向业主重复收取。

但是，《贵阳市经济适用住房管理暂行规定》文件是从2008年1月28日才开始生效的，也就是说，经适房的房开商是否能收取"三通费"应当具体问题具体分析，具体要看审批房价的时间。据了解，2008年1月28日之前由市物价局审批的经济适用房就没有把"三通费"纳入房价，开发商向购房人另行收取"三通费"是合理的。但是，2008年1月28日之后，根据市政府(2007)96号文《贵阳市经济适用住房管理暂行规定》，贵阳市物价局制定的经济适用住房价格已含水表、煤气安装工程费，建设单位将不能在价外收取。

2、目前商品房交易在贵阳市房地产市场中占主要份额，因此有关"三通费"的争议主要发生在商品房买卖上。商品房与经济适用房不同，商品房的价格属市场行为，是由房开公司自主定价，因此商品房房价中包含了哪些内容以及成本，物价部门无法明确。也就带来了相关种种法律问题和矛盾。

"三通费"中关于水表"一户一表"的安装，2005年我省就已出台了《贵州省城镇供水"一户一表"实施意见》该意见明确规定：新建住宅室内给水工程所需经费和水表购置费纳入工程项目总概算，由住宅建设单位承担。因此，购房者可以根据文件拒绝缴纳关于水表"一户一表"的安装费用，但是由于目前尚无文件对于商品房煤气和用电的开通费用作出规定，因而如果商品房买卖合同规定有相关费用，则买受人仍需缴纳此费用。

三、针对贵阳市住宅"三通费"问题的相关建议

1、购房者签订合同时要细心

目前贵阳相关法律机构对于"三通费"是否缴纳的裁决依据，通常是以《商品买卖合同》为准，如果《合同》约定"'三通费'由开发商代收"，则购房者在收房时需向开发商缴纳该笔费用，反之如果未作约定，则购房者有权拒绝向开发商缴纳该笔费用。

夜上海论坛 而目前绝大多数开发商在《商品房买卖合同》中都为自己埋下了"伏笔"。不少购房者坦言，都是到了收房阶段开发商要求缴纳"三通费"时才会正视这个问题，之前即使是在签订购房合同时，此类问题也常常被忽略，而这正为"三通费"纠纷埋下了隐患。在签订合同时，购房人最好就三通费用的收取问题就进行明确约定。随着买方市场的逐渐形成，尤其是在当前受金融危机的影响，房开商也非常愿意坐下来和购房者商量合同条款，也就是说，业主已经有了更多的话语权和话语空间，这就为明析合同条款，防止被蒙提供了可能。

2、政府通过制定法规对"三通费"进行规范

夜上海论坛 造成"三通"费用收费混乱局面还与另外两个原因有关：一是、业主对专业知识的欠缺；二是，相关的政策法规不统一。由于我们不可能要求每一个业主都象专业律师一样天天来研究房地产法律法规，所以，造成这种混乱局面的根本原因还是在于政策法规的不统一。如果政府能通过一部统一的法规，来明确房开商在交房过程中的收费项目，并对违规收费设定相应的行政处罚措施，那么"三通费"这个问题就能得很好地解决。

3、针对购房者加强相关知识的宣传

现在许多开发商不以诚信为本，利用业主对"三通费"知识的欠缺，采取"蒙"的方式，欺诈收费。针对这种行为我的建议是，通过法律宣传、知识讲座等手段，使业主明白房价中包括了哪些收费项目，或者履行一个先行告知义务，告知业主在办理交房手续时还要交纳些什么费用。并且普及《商品房买卖合同》中的漏洞，避免风险。另外应当使购买者了解到由于开发商收取此类费用名义上均为代收形式，购房者有权要求开发商出示相关部门出具的代收费文本依据，否则同样有权拒缴费。

参考文献:

夜上海论坛 [1]商品房买卖合同纠纷有关法律问题研究，张翔 ，2007，《学术研究》

夜上海论坛 [2]如何签订商品房买卖合同，瞿凯俊，华律网，2007年6月3日

第15篇

夜上海论坛 关键词：预售资金；监管；政府

夜上海论坛 中图分类号：DF521 文献标志码：A 文章编号：1673－291X（2011）20－0211－02

我国现行的商品房预售制度很大程度上缓解了房地产开发企业资金不足的困难，一定程度上促进了房地产市场的发展繁荣，但部分开发商将预售资金挪做他用，甚至携款潜逃等不诚信行为严重损害了购房人利益，破坏了市场环境，给房地产市场发展带来了严重的负面影响。对预售资金进行监管可以避免类似事件的发展，维护购房人利益，促进房地产市场稳定健康发展。但预售资金究竟应该由谁来监管的探讨一直都没有停止。笔者认为，从当前中国房地产市场形势来看，以政府作为监管主体是可行且有效的。

一、政府监管的必要性及优势

夜上海论坛 首先，就当前的形势来看，以政府作为新建商品房预售资金监管主体是符合我国国情且必要的。经过30多年的成功实践，我国把社会主义制度和市场经济相结合，逐步完成了从计划经济向市场经济的转轨。但是，我国的市场经济不同于西方自由市场经济，我们实行的是市场调节为基础、国家宏观调控为主导的双重调节模式。况且，我国的市场经济体制发展还不完善，具有较强的特殊性；法制体系尚未健全；社会信用严重缺失，市场秩序比较混乱……这些都要求政府在适当的时候进行适度干预。另外，从监管的概念来看，监管是一种公权力的表现形式，应以国家的名义进行，通过政府或其授权组织行使，针对市场、各市场主体及其经济行为进行具体干预或控制，以维护公共利益。在这种大背景下，以政府作为预售资金监管主体是必要的，而且，以政府作为监管主体的监管模式与其他几种监管模式相比，也有着不可替代的优势。

夜上海论坛 作为监管主体首先要具有公正性，政府监管模式在这点具有其他监管模式无可比拟的优势。银行为企业发放贷款，监理机构往往受雇且受制于开发企业，他们均与开发企业有着千丝万缕的联系。而政府部门具有相对的独立性，与被监管主体之间不存在共同利益关系，保证了监管的公正性。而在信用体系尚不健全的条件下，政府的公信力既消除了购房者的顾虑又降低了银行的经营风险。

其次，作为监管主体应具备确保监管资金安全的能力。在这点上政府与银行、监理机构、担保公司等监管主体相比，也有较强的优势。所谓确保资金安全的能力，一是指监管主体必须对房地产法律法规、房地产开发程序、建筑知识及金融知识有充分的了解。监理机构虽然有较强的专业技能，但其金融专业知识较欠缺，无法对监管资金的流向进行有效监控。银行等金融机构虽然具有较强的金融专业知识，但因缺乏建筑工程知识而难以正确掌控工程进度，加之不同银行间的监管标准难以统一且各银行间存在竞争可能会导致审查力度不一，难以保证所有预售资金的安全。在政府部门作为监管主体的监管模式中，银行只是监管环节中的一方参与者，它可以利用其金融专业优势管理预售资金，且因其不具有审批权而避免了各银行监管程序方法不一致的问题。同时，政府部门有能力协调银行、监理公司、开发企业之间的关系，解决监管过程中存在的各种问题。二是监管主体必须掌握全面的信息而且具有较强的信息分析、管理能力。政府部门掌握着大量房地产市场的一手数据，也只有政府能整合资金监管信息、产权产籍信息、商品房销售管理信息以及银行等金融机构信息。

再次，政府监管具有较强的行政约束力。在所有监管主体中，只有政府房地产管理部门具有一定的行政权力，可以对一些不诚信、不按规定进入监管程序的开发企业进行行政处罚，因而对房地产开发企业具有较强的行政约束力，也因此保证了监管效力，避免了监管流于形式。

二、以政府作为监管主体的主要难点问题

学术界对预售资金监管主体的选择问题也有过许多讨论，大部分学者在认同政府监管模式较其他监管方式更为安全、公正的同时，也提出了对政府监管模式的一些担忧，主要有以下三方面：

第一，如何把握好对预售资金的管控力度，避免对房地产市场干预过多。有学者担心政府部门因权力过大，在监管过程中有可能对开发企业干预过多，结果导致管得过死，从而影响房地产开发供应量，加剧供求矛盾，对行业发展产生负面影响。

夜上海论坛 第二，如何有效控制财政支出的同时兼顾监管效率。无论是政府部门直接对预售资金进行监管还是专门成立直属事业单位对预售资金进行监管，都会增加政府财政支出。况且，预售资金监管工作涉及面广，能够切实有效的监管并非易事，如何使有限的资源发挥最大的监管效用成为摆在政府面前的一道难题。

第三，如何避免因政府责任增大而引起的权力寻租现象。权力的集中或权力增大都有可能引发问题。预售资金监管过程中涉及资金流量大，履行资金监管职责的工作人员承担着较大的审批权限，因此，如何建立有效的权力制约机制，规范工作人员的行为，规避道德风险是政府监管模式有效运行必须解决的问题。

夜上海论坛 三、天津监管模式有效破解政府监管难题

夜上海论坛 天津的政府监管模式自运行以来，收效良好，得到了社会各界的肯定和认可。

1．按比例监管，兼顾资金安全与效率

为确保预售资金安全，新建商品房如期竣工交付使用又使房地产开发企业有较为充足的资金满足自身运营需要，天津特别采用了按比例监管的监管模式。监管范围不是所有预售资金，而是项目取得商品房销售许可证后所需的后续建设资金和有关费用。预售资金监管比例主要依据上年度新建商品房每平方米平均销售价格之比进行确定，每年调整一次。开发企业可以按照施工进度，申请使用被监管资金，用于支付建筑工程总承包工程款、区内自来水工程款、区内排水工程款、燃气工程款、热力工程款及电力工程款。监管比例之外的资金，开发企业可以自行提取使用。采取按比例监管的方式，充分考虑了开发企业对资金的需求和建设项目资金的使用效率，既达到了即时监管、防控风险的目的，满足了建设项目资金需求，又使开发企业拥有一定自，提高企业资金使用效率，支持企业发展，避免了对房地产市场产生过大冲击，实现了预售资金监管在天津的软着陆。

2．全程免费监管，降低社会监管总成本

夜上海论坛 虽然政府房地产主管部门成立预售资金监管机构会增加一部分财政支出，但从社会监管总成本来看，政府监管模式无疑是最经济的。首先，天津监管模式在监管过程中不向开发企业收取任何费用，实行全程免费监管，这相较其他非政府监管机构收取部分监管费用而言，无疑降低了房地产交易总成本。其次，即使不采取政府监管的模式，政府也必须承担制定监管政策、协调解决监管过程中出现的各类问题以及对监管机构进行“再监管”的职责，这其中除了监管机构运营的费用及房地产开发企业支付的监管手续费外，政府还要承担“再监管”的费用，则社会监管总成本将增加。在当前中国房地产市场形势下，这些成本的增加都有可能造成商品房价格的上涨，而这并不是我们所期望的。因此，以较少的政府成本增加换取整个社会监管成本的降低对当前中国房地产市场来说是必要的。

夜上海论坛 3．制度完善，科技支撑，全方位防范道德风险

权力是滋生腐败的根源，违法违规是腐败的必然的手段。因此，在履行资金监管职能职责的过程中，天津市房地产交易资金监管中心始终坚持依法合规的原则，保障职责范围内的行政行为始终在法律法规和规章以及规范程序内运行。抑制腐败，完善法律法规体系及操作规程是关键。天津模式，一是将新建商品房预售资金制度在《天津市房地产交易管理条例》中进行了明确，上升到地方性法规的高度。二是由天津市人民政府办公厅颁布《天津市新建商品房预售资金监管办法》，以政府规范性文件的形式，确立了新建商品房预售资金监管的管理办法。三是不断完善资金监管操作规程，严把预售资金“进、出”两关口，以完善的制度规范体系确保监管资金应进必进、应付尽付。四是在管理上，实行全员风险抵押与奖励金制度，以经济手段辅助行政管理手段强化业务管理的同时加强廉政建设。其次，先进的科技手段是防范道德风险的重要依托。依托天津市国土房管局“数字房管”建设成果，通过搭建新建商品房预售资金监管系统，与房地产产权产籍系统、商品房销售管理系统、公积金管理系统、银行结算系统以及银联网银系统进行跨行业跨部门的链接，不仅使资金监管每日数亿元的资金流转监督、管控成为可能，而且使资金监管的每一个环节都在系统上锁定，每位岗位人员都在自己的权限内履行职责，每位岗位人员的每一笔业务操作都在系统内留有记录，有效的通过科技手段规范和制约了权力的有序运行。

天津的预售资金监管模式是以政府作为监管主体的有益探索，且取得了较好的成效，不论是在监管量还是监管额上都切实起到了确保预售资金安全的作用，在维护房地产市场持续健康稳定发展方面发挥了积极作用。

参考文献：

夜上海论坛 [1] 许建明.新建商品房预售资金监管天津模式初探[J].中国房地产，2009，（12）.

[2] 韩冰.商品房预售资金监管对房地产市场效率影响探悉[J].四川大学学报：哲学社会科学版，2008，（3）.