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前言：我们精心挑选了数篇优质土地承包管理文章，供您阅读参考。期待这些文章能为您带来启发，助您在写作的道路上更上一层楼。

土地承包管理

第1篇

夜上海论坛一、引发农村土地纠纷的主要因素

因土地征占用引发的纠纷；近年来，被征地农民对土地补偿费、安置补助费分配和使用不满，成为土地案件中较为突出的问题。主要表现在：一是关于集体经济组织成员的资格确定问题。二是关于分配权的平等享有问题，包括出嫁女及子女的分配问题、迁入户的分配问题等。

农户土地流转不规范引发的纠纷：一些农户在土地流转中为图省事，流转期限、流转价格等口头约定，不签订书面合同，事后引发了不少纠纷。

部分外出务工人员返乡要地引发的纠纷。前些年，由于农民种地效益比较低，农业生产条件差，部分农民外出务工等原因，农民当时弃耕撂荒现象较多，一些村集体为了不让承包地负担的税费落空，保证耕地不至撂荒，转包给他人耕种。近年来，外出的农户返乡后，要求要回原承包地，在村组协商未果的情况下，形成纠纷。

随意进行土地小调整：一些村组干部对土地承包法律、法规、政策学习理解不够，认识片面，没有完全统一到《中华人民共和国农村土地承包法）（以下简称《农村土地承包法》）上来，随意进行土地调整，引发纠纷。

夜上海论坛侵害妇女依法享有的土地承包经营权。部分地区对对婚丧嫁娶土地分配不统一，机动地较少甚至没有机动地的村组土地矛盾较为突出，妇女出嫁后即被取消土地承包权，而所嫁村又分不到土地.造成无地可种，引发纠纷。

二、加强土地承包管理夜上海论坛，维护好农牧民合法权益

夜上海论坛为减少纠纷，维护好广大农牧民合法权益，农村土地承包管理应从以下几方面着手：

夜上海论坛 1.要大力学习、宣传《农村土地承包法》等法律法规：通过学习宣传进一步增强广大农村基层干部依法行政、依法维护农牧民合法权益的主动性、自觉性；另一方面教育广大农牧民知法、懂法、守法，增强维护自身合法土地承包权益的意识和能力。

夜上海论坛 2.进一步加强土地承包管理队伍建设。随着《农村土地承包法》的进一步落实，管理人员要从依靠政策向法规转变，应加强培训学习，努力提高业务素质。尤其要解决乡镇承包管理机构队伍不稳，职能不突出，人员配备不齐，经费短缺问题，全面提高管理水平。为解决土地纠纷提供良好的组织保证。

3.引导和规范农村土地流转。建立健全市、县（旗、区）、乡镇、村组四级土地流转服务网络，按照“依法、自愿、有偿”的原则，采取转包、出租、互换等方式，健全制度，规范流转行为。具体做好土地流转登记、信息、流转合同签订、鉴证、存档以及指导服务工作，及时帮助农户、村解决在流转中遇到的问题，减少因不规范流转引发的纠纷，引导农村土地流转规范健康发展。

4.完善制度，规范管理：一是围绕机动地、新开发农业用地、四荒地的承包要依法制定相应的管理办法，做到公开、公平、公正。履行必要的承包程序：二是承包合同实行档案化管理，建立健全“一证、一书、两账”的合同管理制度，做到专卷归档、专柜存放：三是完善调处机制。充分发挥调解化解农村纠纷的作用，建立和完善土地承包仲裁制度，形成调解、、仲裁、司法保障相结合的农村土地承包纠纷调处机制。四是建立和实施土地流转登记备案制度、合同管理制度、纠纷调处制度、动态监测制度等来强化合同管理工作。通过建立和实施土地流转登记备案制度，确保流转主体和流转内容合法；通过建立和实施合同管理制度，指导流转双方在自愿协商的基础上建立稳定、规范的流转关系；通过建立和实施纠纷调处制度，使土地纠纷得到及时解决；通过建立和。实施动态监测制度，能准确把握农村土地流转动态变化情况。

第2篇

土地承包管理合同模板一

夜上海论坛发包方：东辽县泉太镇新农村村民委员会(以下简称甲方)

夜上海论坛承包方：____________________ _(以下简称乙方)

夜上海论坛为了农业科学技术的推广，改变传统陈旧的农业耕作形式，培育和合理使用林木资源，加快荒山绿化，发挥森林蓄水保土、调节气候、改善环境作用，促进经济发展，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国合同法》及相关法律、法规和政策规定，经公开协商讨论同意，甲乙双方本着平等、自愿、有偿的原则，签订本合同，共同信守。

一、土地的面积、位置

夜上海论坛甲方经村民会议同意并报镇人民政府批准，将位于泉太镇新农村一组面积_________亩(具体面积、位置以合同附图为准) (土地类型)承包给乙方使用。土地方位如下：

夜上海论坛东起：___ ______，

西至：___ ___ _________，

北至：_____ _________，

夜上海论坛南至：____ __ _________。

夜上海论坛附图已经甲乙双方签字确认。

二、土地用途及承包形式

夜上海论坛 1.土地用途为经果林种植和养殖及相关农业科技开发、推广、培训、服务。

2.承包形式：个人承包经营。

三、土地的承包经营期限

该地承包经营期限为年，自_____年____月____日至_____年____月___日止。

四、承包金及交付方式

1.该土地的承包金为每亩每年人民币元，承包金每年共计人民币元。

2.乙方向甲方一次性全额交纳承包经营期限承包金合計人民币元(大写人民币元)，上述承包费已含原荒山杂树补偿款。

夜上海论坛五、地上物的处置

夜上海论坛乙方有权处理承包区域内现存地上物及其他植被，在承包经营期内乙方所建设、种植之地上物所有权亦为乙方所有。

六、甲乙双方的权利和义务

(一)甲方的权利和义务

夜上海论坛 1.对土地开发利用进行监督，保证土地按照合同约定的用途合理利用，并使乙方取得土地承包经营权。

夜上海论坛 2.按照合同约定收取承包金，在合同有效期内，甲方不得提高承包金。

3.保障乙方自主经营，不侵犯乙方的合法权益，承包期间，如乙方需砍伐树木，甲方应当配合乙方向有关主管部门申请办理采伐许可证。

夜上海论坛 4.协助乙方进行农业高新技术的开发、宣传、褒奖、应用。

5.按照合同约定，保证电路畅通，并无偿提供通往承包地的道路。

夜上海论坛 6.按本村村民用电价格收取乙方电费。

7.为乙方提供所在地村民的其他同等待遇。

8.在合同履行期内，甲方不得重复发包该地块, 在承包期限内，如因承包范围出现土地纠纷，由甲方负责解决，若致使乙方遭受经济损失，由甲方按国家相关规定进行赔偿。甲方必须确保乙方在承包期内不受任何干扰。

(二)乙方的权利和义务

夜上海论坛 1.按照合同约定的用途和期限，有权依法利用和经营所承包的土地。

夜上海论坛 2.享有承包土地上的收益权和按照合同约定兴建、购置财产的所有权。

3.乙方在承包地范围内可以种植速生树种和其他林木、果树，并可以养殖家禽、家畜及鱼类等动物，但不得污染饮食水源和村民的住宿环境。

4.乙方对承包地有独立自主经营权、林木所有权、林木处分权和收益权，任何单位和个人不得干涉。承包经营，独立核算，自负盈亏，所发生的一切债权债务由乙方独自享有和承担，与甲方无关。

夜上海论坛 5.乙方可在承包的土地上建设与约定用途有关的生产、生活设施。

夜上海论坛 6.在承包期内，乙方须按合同规定缴交承包款给甲方，并有权拒绝交纳除合同规定承包款外的任何其他非国家规定之费用。

7.保护自然资源，搞好水土保持，合理利用土地。

夜上海论坛七、合同的转包

在本合同有效期内，乙方在不违反国家法律、行政法规强制性规定的前提下，可以自主采取转包、转让、出租等方式实现土地承包经营权流转。土地承包经营权流转取得的收入全部归乙方享有，甲方不得对此主张任何权利。本合同转包后，甲方与乙方之间仍应按原承包合同的约定行使权利和承担义务;乙方与第三方按转包合同的约定行使权利和承担义务。本合同转包后，因甲方的原因致使转包合同不能履行，给转包后的承包方造成损失的，甲方应承担相应的责任。

八、合同的变更和解除

1.本合同一经签订，即具有法律约束力，任何单位和个人不得随意变更或者解除。经甲乙双方协商一致签订书面协议方可变更或解除本合同。

夜上海论坛 2.在合同履行期间，任何一方法定代表人或人员的变更，都不得因此而变更或解除本合同。

夜上海论坛 3.本合同履行中，如因不可抗力致使本合同难以履行时，双方均不能追究对方的责任，但乙方必须及时将情况报告甲方，甲方应及早采取措施尽量减少损失，协助恢复生产，并根据乙方的损失情况协商减免承包款。

夜上海论坛 4.本合同履行期间，如遇国家建设(或其他原因)征用该土地，征用相关赔偿费用为乙方所有，同时对于乙方所承包征用地上建物、树木及其他地上物等以实际评估价值合理作价，作价款一次性付给乙方。因乙方为提高土地生产能力而投入相应资本及人力，乙方有权获得相应的补偿，补偿金额为人民币十万元。

夜上海论坛 5.如甲方重复发包该地块或擅自断电、断水、断路，致使乙方无法经营时，乙方有权解除本合同，其违约责任由甲方承担。

6.本合同期满，如继续承包，乙方享有优先权，双方应于本合同期满前半年签订未来承包合同。如乙方不再继续承包，乙方必须将承包地的林木等砍伐处理完毕。在合同期满后90天内将原承包地交还给甲方。如合同期满时，承包地内的林木若因未达到经济采伐期、或因采伐指标等限制未能采伐，乙方可向甲方申请有限度延长承包期至林木采伐完毕，甲方应该适当给予延长承包期，延长期的承包费由双方另行商定，但不得超过本和约承包费用之二倍。

夜上海论坛 7.本合同履行期间，即使下列情形发生改变，甲乙双方仍应按本合同约定内容履行各自义务：

(1)、甲方的负责人、经办人变更;

夜上海论坛 (2)、甲方的名称改变、甲方分离或甲方与他方合并。

夜上海论坛 8.承包期内，承包户主如去世，其家庭成员及继承人可以在承包期内继续承包。

九、违约责任

1.在合同履行期间，任何一方违反本合同之以上约定，即视为违约。如甲方违约导致解除此合同，须付给乙方违约金人民币十万元、并退还乙方所付的全额承包费;如乙方违约，甲方不予退还乙方的承包费，并且解除此合同。

2.乙方应当按照本合同约定的期限足额支付租金。如超期缴交承包款，则按应付未付部分的日万分之四交付逾期付款违约金给甲方，直至付清应交的承包款为止。如超过6个月尚未付清应交的承包款，则视为乙方违约;如因甲方发包地手续不合法或因甲方发包地权属不清产生纠纷，致使合同全部或部分不能履行，则视为甲方违约。

3.因乙方为提高土地生产能力而投入相应资本及人力，无论甲方在合同到期前以任何理由收回该承包土地，乙方有权获得相应的补偿，补偿金额为人民币十万元，同时对于乙方所承包地上的建物、树木及其他地上物等以实际评估价值合理作价，作价款一次性付给乙方。

十、合同纠纷的解决办法

夜上海论坛本合同履行中如发生纠纷，由争议双方协商解决;协商不成，双方同意向辽源( 农用地、商住地、工业地)市仲裁委员会申请仲裁或依法向人民法院起诉。

夜上海论坛十一、本合同经甲乙双方签章后生效。

夜上海论坛十二、本合同未尽事宜，可由双方约定后作为补充协议，补充协议(经公证后)与本合同具有同等法律效力。

夜上海论坛十三、本合同一式_____份，甲乙双方各_____份。附土地平面图

发包方(甲方)：(盖章)_____________ 承包方(乙方)：(签字)_____________

夜上海论坛签约日期：_______年___月___日签约地点：___

夜上海论坛土地承包管理合同模板二

发包方：___________村民委员会(以下简称甲方)

承包方：_____________________(以下简称乙方)

夜上海论坛为了农业科学技术的推广，改变传统陈旧的农业耕作形式，甲方将集体所有的农用耕地承包给乙方，用于农业科技的开发应用。根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国合同法》及相关法律、法规和政策规定，甲乙双方本着平等、自愿、有偿的原则，签订本合同，共同信守。

夜上海论坛一、土地的面积、位置

甲方经村民会议同意并报乡人民政府批准，将位于_________乡______村面积_________亩(具体面积、位置以合同附图为准) 农用耕地承包给乙方使用。土地方位东起_________，西至_________，北至_________，南至_________。附图已经甲乙双方签字确认。

夜上海论坛二、土地用途及承包形式

1.土地用途为农业科技园艺开发、推广、培训、服务及农业种植和养殖。

2.承包形式：个人承包经营。

夜上海论坛三、土地的承包经营期限

夜上海论坛该地承包经营期限为____年，自_____年____月____日至_____年____月___日止。

四、地上物的处置

该地上有一口深水井，在合同有效期内，由乙方无偿使用并加以维护;待合同期满或解除时，按使用的实际状况与所承包的土地一并归还甲方。

五、承包金及交付方式

1.该土地的承包金为每亩每年人民币_____元，承包金每年共计人民币_____元。

2.每年_____月___日前，乙方向甲方全额交纳本年度的承包金。

六、甲乙双方的权利和义务

(一)甲方的权利和义务

夜上海论坛 1.对土地开发利用进行监督，保证土地按照合同约定的用途合理利用。

夜上海论坛 2.按照合同约定收取承包金;在合同有效期内，甲方不得提高承包金。

3.保障乙方自主经营，不侵犯乙方的合法权益。

夜上海论坛 4.协助乙方进行农业高新技术的开发、宣传、褒奖、应用。

夜上海论坛 5.按照合同约定，保证水、电畅通，并无偿提供通往承包地的道路。

夜上海论坛 6.按本村村民用电价格收取乙方电费。

7.为乙方提供自来水，并给予乙方以甲方村民的同等待遇。

8.在合同履行期内，甲方不得重复发包该地块。

(二)乙方的权利和义务

1.按照合同约定的用途和期限，有权依法利用和经营所承包的土地。

2.享有承包土地上的收益权和按照合同约定兴建、购置财产的所有权。

夜上海论坛 3.享受国家规定的优惠政策。

4.享有对公共设施的使用权。

5.乙方可在承包的土地上建设与约定用途有关的生产、生活设施。

6.乙方不得用取得承包经营权的土地抵偿债务。

7.保护自然资源，搞好水土保持，合理利用土地。

七、合同的转包

夜上海论坛 1.在本合同有效期内，乙方经过甲方同意，遵照自愿、互利的原则，可以将承包的土地全部或部分转包给第三方。

2.转包时要签订转包合同，不得擅自改变原来承包合同的内容。

夜上海论坛 3.本合同转包后，甲方与乙方之间仍应按原承包合同的约定行使权利和承担义务;乙方与第三方按转包合同的约定行使权利和承担义务。

夜上海论坛八、合同的变更和解除

夜上海论坛 1.本合同一经签订，即具有法律约束力，任何单位和个人不得随意变更或者解除。经甲乙双方协商一致签订书面协议方可变更或解除本合同。

夜上海论坛 2.在合同履行期间，任何一方法定代表人或人员的变更，都不得因此而变更或解除本合同。

3.本合同履行中，如因不可抗力致使本合同难以履行时，本合同可以变更或解除，双方互不承担责任。

4.本合同履行期间，如遇国家建设征用该土地，甲方应支付乙方在承包土地上各种建筑设施的费用，并根据乙方承包经营的年限和开发利用的实际情况给予相应的补偿。

夜上海论坛 5.如甲方重复发包该地块或擅自断电、断水、断路，致使乙方无法经营时，乙方有权解除本合同，其违约责任由甲方承担。

6.本合同期满，如继续承包，乙方享有优先权，双方应于本合同期满前半年签订未来承包合同。

九、违约责任

1.在合同履行期间，任何一方违反本合同的约定，视为违约。违约方应按土地利用的实际总投资额和合同未到期的承包金额的20% 支付对方违约金，并赔偿对方因违约而造成的实际损失。

2.乙方应当按照本合同约定的期限足额支付租金。如乙方逾期30日未支付租金，则甲方有权解除本合同。

3.本合同转包后，因甲方的原因致使转包合同不能履行，给转包后的承包方造成损失的，甲方应承担相应的责任。

夜上海论坛十、合同纠纷的解决办法

夜上海论坛本合同履行中如发生纠纷，由争议双方协商解决;协商不成，双方同意向_______________仲裁委员会申请仲裁。

十一、本合同经甲乙双方签章后生效。

夜上海论坛十二、本合同未尽事宜，可由双方约定后作为补充协议，补充协议(经公证后)与本合同具有同等法律效力。

夜上海论坛十三、本合同一式_____份，甲乙双方各_____份。

附：土地平面图

发包方：(盖章)_____________

承包方：(签字)_____________

法定代表人：(签字)_________

夜上海论坛签约日期：_______年___月___日

签约地点：__________

夜上海论坛土地承包管理合同模板三

发包方(以下简称甲方)：

夜上海论坛法定代表人：职务：

电话：

承包方(以简称乙方)：

电话：

第一章总则

第一条根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国土地承包法》及相关法律规定，为明确发包方与承包方的权利义务关系，双方本着平等、自愿、有偿的原则协商一致，签订本合同。

第二章承包的土地、期限和承包金

第二条甲方发包给乙方的地块位于*****，面积***亩。附图需经甲、乙双方签字确认。

第三条乙方依据本合同承包的土地，其地下资源、埋藏物均不在土地承包范围内。

夜上海论坛第四条本合同项下的土地承包使用年限为30年，从*年*月*日起到*年*月*日止。

夜上海论坛第五条乙方同意按合同规定向甲方支付土地承包金，该土地的承包金为每年每亩元，每年共计承包金元人民币。

夜上海论坛第六条本合同经双方签字后，乙方需于*年*月日前以现金形式向甲方缴付*年全年的承包金元，自*年开始于当年的*月*日前支付当年的全部土地承包金。

夜上海论坛第三章承包方的权利和义务

第一节承包方的权利

第七条乙方依法享有承包土地使用、收益的权利，有权自主组织经营和处置产品。

夜上海论坛第八条乙方有自主的用人权，但在同等条件下甲方的村民享有优先录用权。

夜上海论坛第九条乙方承包的土地被依法征用、占用的，有权依法获得相应的补偿。

第十条法律、行政法规规定的其他权利。

第二节承包方的义务

夜上海论坛第十一条乙方必须维持土地的农业用途，不得用于非农业建设，不得修建永久性的建筑物、挖坑、挖塘、采矿等活动。

第十二条乙方应依法保护和合理利用土地，不得给土地造成永久性损害。

第十三条乙方必须按期如数缴纳承包金。

第十四条乙方应按照有关规定缴纳各种税、费，包括国家规定的其他费用。

第十五条未经甲方同意乙方不得擅自转包该土地。

夜上海论坛第十六条乙方使用土地进行的一切活动都必须符合我国法律的规定，不得利用土地进行违法、犯罪活动，因此而产生的一切责任及后果均由乙方自行承担。

第十七条法律、行政法规规定的其他义务。

第四章发包方的权利和义务

夜上海论坛第一节发包方的权利

第十八条甲方有权监督乙方按照承包合同约定的用途合理利用和保护土地。

第十九条甲方有权制止乙方损害承包地和农业资源的行为。

第二十条甲方有权按时如数向乙方收取承包金。

夜上海论坛第二十一条法律、行政法规规定的其他权利。

第二节发包方的义务

夜上海论坛第二十二条甲方要维护乙方的土地承包经营权，不得非法变更，解除承包合同。

第二十三条尊重乙方的生产经营自主权，不得干涉乙方依法进行正常的生产经营活动。

第二十四条甲方有义务协调甲方村民与乙方之间产生的矛盾，如因甲方村民的过错给乙方造成了不应有的损失，甲方负责赔偿造成的直接损失。

第二十五条法律、行政法规规定的其他义务。

第五章合同的变更、解除和终止

夜上海论坛第二十六条合同生效后，即具有法律约束力，任何一方不得随意变更或解除，需要变更或解除合同时，双方应协商一致，达成书面协议。

夜上海论坛第二十七条单方要求变更或解除承包合同的需提前30日通知对方，双方经协商一致后达成书面协议。

第二十八条合同履行期间，如果国家政策与合同签订时发生较大变化，严重影响到了一方的权益时，受影响的一方可以提出变更或解除合同。

第二十九条由于乙方违反合同约定，拒缴、逾期缴纳承包金，或擅自改变土地用途等侵犯集体财产的行为时，甲方有权解除合同，并要求乙方承担违约责任。构成犯罪的，移送到司法机关依法处理。

第三十条因国家政策、法律等不可抗力的原因造成合同无法履行，合同自动解除。

第三十一条承包期满后，乙方返还的土地不得降低原有的种植能力。

第三十二条承包期满，合同自行终止。

第六章违约责任

夜上海论坛第三十三条甲、乙双方应全面、实际履行合同，不履行或不完全履行合同的应负违约责任。

第三十四条乙方不能按期缴纳承包金的，应承担违约责任，支付当年租金5%的违约金，并按每日万分之五支付滞纳金。

第三十五条乙方擅自改变土地用途或返还的土地不符合合同约定，乙方应赔偿损失并支付当年租金10%的违约金。

第三十六条甲方违反合同规定，应承担违约责任，给乙方造成经济损失的，应赔偿直接损失。

夜上海论坛第三十七条甲、乙双方发生纠纷后，应当协商或调解解决，协商或调解不成的，到甲方所在地人民法院提起诉讼。

第七章附则

夜上海论坛第三十八条本合同未尽事宜，一律按《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国土地承包法》、《中华人民共和国土地管理法》及相关法律、法规规定执行，经合同双方当事人协商一致，作出补充规定，补充规定与本合同具有同等法律效力。

第三十九条本合同由甲、乙双方签字、盖章后生效。

夜上海论坛第四十条本合同一式三份，合同双方各执一份，报东昌府区人民政府备案一份。

夜上海论坛发包方(甲方)：承包方(乙方)：

住址：身份证号码：

法定人：住址：

第3篇

[关键词]农村；土地承包；管理问题；措施

夜上海论坛中图分类号：F301 文献标识码：A 文章编号：1009-914X（2016）09-0226-01

农业在我国经济发展过程中具有十分重要的地位，土地作为农业发展的基础，是农民生存的重要保障，土地作为农业生产过程中最为基础的生产资料，在农业发展过程中发挥着极为关键的作用。全国农村从20世纪90年代中后期，陆续完成了农村第二轮土地延长承包期工作，农民与村集体的承包关系总体上稳定巩固。但在某些地方的某些环节上，仍存在着一些问题，从而导致一些矛盾纠纷，影响着农村政治安定和社会和谐。

一、对农村土地承包管理中问题的探讨

（一）土地流转中的问题

目前，我国农村随着经济的快速发展，农民的经济收入也在不断提高，大多数农村剩余劳动力在外向型经济发展以及劳务输出的影响下，在小额贷款创业、妇女创业贷款、富民安居工程等相关优惠政策的推动和支持下，同时也在土地制度的保障下，使很多有创业理想以及有创业基础的农村人放弃了对土地的使用权，将自身所拥有的土地流转了出去，集中所有精力走向创业之路。但是，由于这种流转过程的不规范性，也给管理农村土地的工作人员带来很多麻烦。具体表现为土地流转的任意性，流转合同不具有法律效力，通常情况下，村民们都是通过口头协议或者很简单的书面合同就将自家的土地进行流转，合同里面没有对义务和权利的具体规定，也没有违约责任的具体条例，所以根本不具有任何法律效力。

（二）资料备案管理中存在的问题

农村土地承包管理过程中所运用的土地档案资料是有相关依据的，但是，随着农户自身家庭结构出现一定的变动，随之农户的家庭土地结构也会发生很大变动，一些外出打工或者一些外来人员的进入，每一年都会发生变更、分户、互动、转包等情况。发生这些情况后，管理承包土地档案记录的人员如果不及时进行登记，由于备案和登记的不及时，导致农村的土地台账变更登记的不准确，所以农村土地承包管理档案所记录的信息是不完整的。

夜上海论坛（三）相关政策上存在的问题

夜上海论坛农村的土地政策问题是一个需要细化的问题。土地政策都是国家或者省市制定的，这样的背景下政策的实施范围就是全市乃至全国。但是在不同的地域有着不同的发展趋势，大的土地政策很难满足所有地域土地的发展，甚至有的时候，全国的土地政策还给地区的土地发展带来了障碍。当前，在很多农村的土地承包相关政策方面都无法满足新形势下的发展要求，所以，政策措施的不全面，是农村土地承包管理所面临的最重要问题。而且从农村土地政策的制定方面来说也存在很大的困难，因为土地资源的特殊性，很多土地的相关政策的规定又不能面面俱到，这样不仅不能结合各地区的实际情况，而且在政策实施的时候也很不到位。所以，农村经济的发展只有解决了政策问题，农村土地承包管理工作才能正常、有秩序的进行下去。

二、导致农村土地承包管理问题的主要原因

夜上海论坛（一）国家土地政策贯彻落实与执行理解不到位

夜上海论坛各地在进行农村土地第二轮延长承包期时，国家明确要求对“两田制”进行清理纠正，但实际工作不彻底，有的至今延续实行着“两田制”的经营形式。2007年国务院要求全面开展的专项治理工作，在一些地方不扎实、不彻底，有的至今都没有进行，致使当时已经存在和实际表现出来的种种问题进一步沉积，形成目前越来越难解决的被动局面。近年来，在调整农业产业结构后，没有对原承包合同进行及时的清理变更，重新依法理顺完善调整后的承包关系，导致土地流转协议、农户承包合同以及权证之间的法定关系不吻合。有些地方对“增人不增地、减人不减地”的土地承包政策认识不到位，界限把握与解读使用不严格，擅自违法调整农户承包地。

夜上海论坛（二）农村土地承包管理监督力度小

基层领导与工作力量薄弱，执行法律政策自觉程度不够。在实际执行中主观行事或明知故犯，不考虑法律政策的严肃性与规范性，不能自觉依法决策，依规安排。合同履行过程中因村委会换届换人，新班子随意否认原合同的法律效力，不经任何法定的程序，私自变更合同条款或擅自重新发包。有些问题是多任多届决定实施的。如何界定他们的责任或给予怎样的处罚等，并没有具体的法律约束和严格的程序规定。

（三）农村集体经济支撑能力薄弱

夜上海论坛不少地方集体经济条件差，集体收入微薄，但对农业基础设施建设维护、农村公益事业建设发展、村级经费等方面的开支支撑难度却逐渐增大。多数地方为保证村级正常的运转进行，难免以种种名义为集体增加部分收入，用于应付基本发展之需。如高价发包机动地、在协调流转农户承包地中截留土地（流转）收益等。

（四）农村法制建设与经济改革转型推动刺激明显

当前，我国法制建设已走上了制度化正常化轨道，农民法制观念随之逐步增强，自我维权意识不断提高，农村社会信息交流的速度、方式正在走向快速多样，受其影响，农村干部群众成见误会也同时增多。一方面，原来的恩怨矛盾表现活跃，利益纷争纠缠明显，思想心态脆弱复杂；另一方面，基层工作压力不断增大，促使一些地方对承包地管理处置不认真，对发生问题处理的方法简单，表现出认识肤浅、思路不清、畏难发愁、久拖不决。

三、农村土地承包管理的建议

（一）建立健全组织服务机构

夜上海论坛农村各级组织采取了一系列的举措，包括机构建设的强化，组织的健全以及在服务意识方面的加强，采取这么多的措施就是为了保障农村土地承包管理可以获得一个积极效果，针对农村土地承包管理提供得力的机构支持与智力保障。与此同时，为了全方位地促进土地承包管理，必须加强服务意识，这点非常重要。

（二）努力加强支持引导力度

夜上海论坛相关部门要明确责任，针对农村土地承包管理中出现的新的做法以及新的方案，积极行动起来，要拥有一个积极引导和大力扶持的态度。对农村土地承包管理在政策上要给予支持，在工作上再多加引导，大力增强农村土地承包管理的实际效果。

（三）坚持稳中求进的原则

我国农村土地承包管理当中是存在诸多的实际困难的，在农村经济中也有着许多的复杂性和困难性，考虑到这方方面面所存在的困难因素，我们更应该稳步前进，坚持工作原则，农村经济发展是离不开农村土地承包管理的，因为只有保证农村土地承包管理才能够在实际效果上满足农村经济的发展需求，从而进一步达到在稳步发展中进步的效果。

夜上海论坛农村土地承包管理是针对解决土地问题而进行的一种管理活动，我们在开展农村土地承包管理工作过程中，不仅要正确地认识到土地承包的的重要性，还需要从土地承包管理目标、政策，组织结构的完善等多个方面入手，从而才能确保农村土地承包管理工作的总体成效得到体现。

参考文献

夜上海论坛 [1] 王晓征.农村土地管理中确权存在的问题及对策[J].管理观察，2014，36.

第4篇

经县委、县政府研究决定，今天召开全县农村土地承包管理工作会议，会议的主要任务是，认真贯彻落实《中华人民共和国农村土地承包法》、《江苏省农村土地承包经营权保护条例》等法律法规和中央及省市一系列文件精神，进一步统一思想，提高认识，掌握政策，明确部署，扎实抓好当前农村土地承包管理工作。下面，我先讲三个方面的意见,然后请县委徐书记作指示、提要求。

一、认清形势，提高认识，进一步增强做好农村土地承包管理工作的责任感和紧迫感

稳定和完善土地承包关系，是党和国家农村政策的基石，是保障农民权益，促进农业发展，保持农村稳定的制度基础。1997年延长土地承包期工作开展以来，我县各地在认真贯彻落实中央农村土地承包政策方面做了大量工作，有效地维护了农民的合法权益，促进了农村经济发展，维护了农村社会稳定。但我们必须清醒地看到，当前在农村土地承包管理工作中还存在不少不容忽视的困难和问题，主要表现在：少数地方二轮土地承包工作没有完全落实到位,土地使用权属不明确,没有赋予农民长期而有保障的土地承包经营权；基础管理工作滞后,土地承包经营权证管理问题突出，证地不符、调整承包地后土地承包经营权未及时变更,档案资料散失严重；土地承包经营权流转不规范，农户间土地流转口头协议多；承包地征用中农民的后顾之忧没有从根本上得到解决，失地农民保障没有到位;违反法律法规和政策规定,随意侵害农民土地承包权益的现象不同程度地存在等等,涉及农村土地承包的纠纷案件和涉土量呈现不断增加的态势。随着农业税减免政策的落实和工业化、城镇化进程的加快,在实际工作中也出现了一些新情况、新问题，以上问题如不予以重视并加以纠正，将引发许多矛盾，甚至动摇农村基本经营制度。各级各有关部门对此务必高度重视，一定要站在维护好、发展好、实现好广大人民的根本利益的高度，充分认识加强农村土地承包管理对于进一步落实党的农村政策，维护农民群众合法权益，保持农业健康发展和农村社会稳定的重大意义。

1、抓好农村土地承包管理工作，稳定农村土地承包关系，是体现以人为本，保护广大农民合法权益的迫切需要。保护和发展广大农民的利益，充分保障农民的合法权益，是党在农村各项政策的首要出发点。在任何时候、任何事情上，都必须遵循这个基本准则。落实党的农村政策，最根本的是落实土地政策；保护农民的根本利益，最重要的是稳定农村土地承包关系，保护农民的土地使用权。农民只有依法获得长期有保障的土地使用权，同时享有承包权、经营自、产品处置权、收益权和流转权，才能为自身合法权益提供强有力的保障，才能真正实现全面、协调、可持续发展和以人为本。应当看到，在相当长的时期内，土地不仅是农民的基本生产资料，而且是农民最主要的生活保障，土地承包经营权是农民的基本财产权利，是农民的根本利益之所在。进一步稳定和完善农村土地承包经营制度，切实保证农民享有长期而有保障的土地承包经营权，其实质就是保护农民的物质利益，尊重农民的民利，是对农民合法权益最根本、最直接的保护。从2003年3月1日起实施的《中华人民共和国农村土地承包法》和从2005年3月1日实施的《江苏省农村土地承包经营权保护条例》，将土地承包关系法律化，将土地承包经营权物权化，为保障农民的合法权益提供了法律保障。我们要牢固树立人民利益至上的观念，把维护好、实现好、发展好人民群众的根本利益作为一切工作的出发点和落脚点，切实落实好农民的土地承包权。

2、抓好农村土地承包管理，稳定土地承包关系，是加快农业结构调整、促进农民增收的需要。加快新阶段农业和农村经济发展，解决面临的新矛盾、新问题，关键是保护和调动广大农民的积极性。没有广大农民的积极参与，不能调动广大农民的积极性，农业和农村发展的任务和目标就会落空。调动和保护农民的积极性，核心是保障农民的物质利益，尊重农民的民利，保护农民的经营自。只有依法长期稳定农村土地承包关系，全面落实土地承包经营权，才能维护广大农民的合法权益，极大地调动农民的积极性。全面落实土地承包经营权，将进一步调动农民参与农业结构调整的积极性，增加农业生产投入，并引导和推动农民积极采用优良品种，发展优质农产品，不断改善农业品种结构。

3、抓好农村土地承包管理、稳定土地承包关系，是构建农村和谐社会、维护农村稳定的需要。建设社会主义和谐社会的重点在农村，难点也在农村。去年以来，国家加大对农业的支持力度，出台了一系列扶农、惠农政策，我省从今年起全面免征了农业税，土地收益增加，农民种田积极性提高，农民更加珍惜土地，出现了争田要地的现象，农村土地承包方面的纠纷也随之增多。据县农办统计，去年下半年以来，群众来县上访反映土地纠纷问题，达34批200多人次，其中集体上访3次。土地承包纠纷已成为影响我县农村社会稳定的一个严重问题。现在土地承包纠纷增多，原因是多方面的,有政策落实不到位、管理不规范带来的问题，有城镇化、工业化推进过程中出现的新问题，还有一些是现行法律、法规、政策之间以及与传统习惯之间不衔接带来的新问题。这些问题不及时予以解决，最终必将影响农村社会的稳定和农村经济的发展。可见，土地承包关系是影响农村社会稳定的最大因素。只有切实抓好农村土地承包管理工作，保证农民的土地承包经营权落实到位，让农民吃上“定心丸”，土地承包纠纷问题才会迎刃而解，农村社会才能保持长期稳定。

4、抓好农村土地承包，稳定农村土地承包关系，是坚持依法行政，提高新形势下农村工作领导水平的迫切需要。当前，农村发展的外部环境有了很大的变化，农村市场经济的发展程度有了很大提高，农民的法律意识不断增强。要适应新形势的要求，我们领导农村工作的体制机制、思想观念和方式方法，就必须不断改进，不断提高，不断完善。我们要站在全局的高度，政治的高度，充分认识依法开展农村土地承包管理工作的极端重要性和紧迫性，把思想认识和行动统一到国家有关土地承包法律法规和政策要求上来，转变工作职能,坚持依法行政，采取有效措施，真正把这件关系到广大农民切身利益的大事抓实抓好，推动我县农村经济健康、协调发展。

二、严格要求，规范操作，扎实抓好《农村土地承包经营权证》书的补发工作

《农村土地承包经营权证》是农村土地承包合同生效后，国家依法确认承包方享有土地承包经营权的法律凭证。1997年延长土地承包期后，由于多种原因，我县仍有部分村组未将《农村土地承包经营权证》发放到承包农户，使农民的合法权益得不到切实、有效的保护，影响了农民的生产积极性，也给农村社会的长期稳定留下了隐患。做好农村土地承包确权发证工作，既是《农村土地承包法》、《江苏省农村土地承包经营权保护条例》等相关法律法规的要求，也是贯彻落实中央关于增加农民收入、提高农业综合生产能力各项政策的重要措施，对于实现农村经济持续健康发展和保持农村社会长期稳定具有十分重要的意义。最近，县“两办”专题下发了《关于做好〈农村土地承包经营权证〉补发和管理工作的通知》（东办发[2005]76号），各地要认真组织学习，严格按照《通知》中所提出的要求，进行具体部署，规范有序地开展好这项工作。

夜上海论坛 1、补发《农村土地承包经营权证》必须掌握的基本原则

夜上海论坛一是确保稳定的原则。这次补发《农村土地承包经营权证》，进一步明确土地使用权属，是对1997年延长土地承包期工作的规范和完善，而不是打乱原承包关系,重新组织发包农村土地。补发的对象只能是二轮土地承包时以家庭承包形式承包了农村集体土地，但未领取土地承包经营权证书的承包农户。原二轮土地承包原始资料不全、地块不清的，要逐户逐地块核实，但不宜重新组织丈量，更不能借机重新调整土地。对少数1997年没有开展或尚未完成二轮延包工作的村组，要按照有关法律法规政策的要求和公开、公平、公正的原则，切实抓好二轮土地延包工作，在此基础上，签订好土地承包合同，发放土地承包经营权证。有关二轮土地延包的具体政策原则上仍按县委1997年下发的《关于做好延长集体土地承包期工作的意见》执行，土地承包的原则和程序必须符合《农村土地承包法》等相关法律法规的规定。对1997年已经搞好二轮土地延包工作、填制好《土地承包经营权证》但未发放到户的，在确保证书内容准确无误、手续完备、无任何遗留问题的前提下，可将原证直接发放到户。但承包农户要求领取新证的，也可列入新证发放范围。

夜上海论坛二是实事求是的原则。对二轮土地承包工作已结束但未发证的，原则上按照二轮延包时的承包面积、地块和四至进行登记补签补发。二轮承包以来，农户之间承包地互换、转让，或因国家集体征用、占用等原因重新调整承包地，导致承包面积和承包地块变化较大的,也可按承包农户现实际承包情况核实登记，重新签订承包合同和换发证书。承包期限统一至2027年8月31日止。

夜上海论坛三是尊重历史的原则。在延长土地承包期时，有少数村组对部分土地质量较差、耕作不便的地块按一定的比例折算后承包到户的，这次补发证书仍按各地原做法，维护原状，不作调整。

夜上海论坛四是依法办事的原则。必须严格以《农村土地承包法》、《江苏省农村土地承包经营权保护条例》和中央及省委、省政府关于稳定完善土地承包关系的一系列政策为依据，严格依法办事。对法律法规和政策暂时没有具体规定的，各地要从实际出发，根据法律、法规和土地承包政策的原则精神，妥善处理。

2、补发《农村土地承包经营权证》的程序和要求。

（1）调查摸底。这次会议后，各地要立即组织有关方面力量，对原土地承包经营权证书发放情况进行全面调查和梳理，认真分析未发证原因，合理确定补发范围，有针对性地研究对策，制定工作方案。

（2）分户核实。对需要补发、换发《农村土地承包经营权证》的农户，要对现有承包地块等情况进行认真核实。核实的依据以二轮土地承包清册、原计征农业税的计税面积等相关资料为准。核实结果要经承包农户签字认可。对承包经营权不明确、承包面积有争议的，要认真抓好核实、协商和调解工作。对矛盾和纠纷没有得到完全解决、发包方与承包方未取得一致意见的，不能急于补签合同和补发证书。对个别需要开展二轮土地延包后续工作的村组，要按照既定部署和要求抓紧进行。为了有效防止“一户两证”现象，原未领证需要补发的承包农户，必须作出要求补领的书面情况说明，对于原已领证但因各种原因要求换发的承包农户，必须交回原证，并作出不存在双证的书面承诺。

（3）材料初审。发包方将要求补发换发土地承包经营权证书承包户的情况说明、承包户家庭基本情况、土地承包清册、原农村土地承包方案等相关资料报镇农经部门初审。

（4）签订合同。有关资料报经镇农经站核实认可后，由发包方与有关农户补签土地承包合同。土地承包合同由县统一格式。

夜上海论坛（5）审核申报。土地承包合同生效后的30个工作日内，发包方将核实好的土地承包清册、签订好的土地承包合同等相关资料报送镇农经站，由镇农经站编制土地承包合同登记薄、土地承包情况登记表，由镇人民政府向县政府提出颁发《农村土地承包经营权证》的书面申请。

（6）登记发证。县农办在对有关材料核实后，对申请材料符合规定要求的，编制《农村土地承包经营权证登记薄》，委托镇农经站填制《农村土地承包经营权证》。土地承包经营权证书所载内容必须与土地承包合同内容完全一致。委托发包方将填制的土地承包经营权证书发放到具体承包户。镇农经站与委托发放人、委托发放人与接受土地承包经营权证书的农户必须办理签收手续。发包方应当及时将土地承包经营权证书发给承包方，不得代承包方保管，不得扣押。未经县审核登记，不得私自填制《土地承包经营权证》。

这次全县补发《农村土地承包经营权证》工作从现在开始至10月底前全面结束。

4、加强《农村土地承包经营权证》管理。

一是要建立《农村土地承包经营权证》发放制度。在承包关系理顺、基础工作做好、发包方与承包方签订好土地承包合同后，应按法律法规的有关规定及时向承包农户发放土地承包经营权证书，依法确认承包农户的土地承包经营权。今后，补发、换发时，一律使用新的《农村土地承包经营权证》，原空白证书由镇农经站负责收回并销毁。

二是要建立土地承包经营权变更登记制度。

今后，因发生自然灾害严重毁损、国家征用占用土地、村镇建设规划及公益事业建设用地等情形，按法定程序进行土地调整而导致农户承包面积、地块发生变动的，应当办理土地承包经营权变更登记。经发包方同意并登记，农户之间以互换、转让等形式进行农村土地承包经营权流转的，可以办理土地承包经营权变更登记。

承包农户办理土地承包经营权变更应提交下列材料：

（1）农户要求变更的书面请求；

夜上海论坛（2）已变更的农村土地承包合同及其他相关证明材料；

夜上海论坛（3）《农村土地承包经营权证》原件。

三是要建立《农村土地承包经营权证》换发制度。

夜上海论坛凡发生以下情形之一，可以按照规定程序换发、补发《农村土地承包经营权证》：

（1）在承包期内，因家庭分户，夫妻离婚等情形导致土地承包经营权分立的；

夜上海论坛（2）因征用、占用土地较多或实行大规模土地整治等原因，农户承包面积、地块、位置变动较大，难以在原承包经营权证书上作变更登记的；

夜上海论坛（3）土地承包经营权证书遗失或毁损的。

符合条件要求补发、换发土地承包经营权证书的，必须由农户提出书面申请，按规定程序进行审核、报批、登记、签约和发证。办理农村土地承包经营权证换发、补发手续，应以农村土地承包经营权证登记薄记载的内容为准，换发、补发的《农村土地承包经营权证》，应当注明“补发”、“换发”字样。

四是要建立《农村土地承包经营权证》回收制度。发生下列情形必须收回农村土地承包经营权证书：

夜上海论坛（1）承包方全家迁入设区的市并转为非农户口，原承包地已由集体全部收回的；

（2）承包期内，承包方书面申请自愿放弃全部土地承包经营权，原承包地已由集体全部收回的；

（3）承包土地全部被依法征用、占用，导致原土地承包经营权证书所载标的物已不存在的；

（4）承包家庭不存在，土地承包经营权灭失的。

夜上海论坛（5）其他收回土地承包经营权证的情形。

应依法收回的土地承包经营权证书，由发包方负责收回，镇农经站统一登记、统一保管，并加盖“作废”章。原承包方无正当理由拒绝交回的，经发包方提出申请、镇审核后，由原发证机关负责注销，并予以公告。

夜上海论坛五是要建立《农村土地承包经营权证》登记制度。对土地承包经营权证书的发放、变更、换发、补发、收回、注销等，要建立严格的审核和登记制度。各镇要落实专人负责，明确工作职责，确保规范有序。

三、精心组织，统筹安排，结合抓好土地承包基础管理相关工作。

夜上海论坛 1、高标准、高质量完善好农村土地承包档案

实行土地家庭承包以来，全县各地形成了大量的土地承包档案，这些档案是广大农民取得土地承包经营权的历史见证，是落实党的土地承包政策的具体体现。几年来，全县大部分地方重视对土地承包档案的管理，建立了档案管理制度，为农村经济政策的落实和农村社会的稳定发挥了积极的作用。但是，在检查中也发现，目前，全县土地承包档案管理工作还存在着归档资料不够齐全、整理不太规范、保管比较分散等问题，有极少数村组已没有任何档案资料。因此各地要把加强农村土地承包档案管理作为农村土地承包管理的一项十分重要的基础性工作来抓。

要按照农村土地承包档案管理的有关具体规定，进一步做好档案材料的收集归档和保管工作，确保农村土地承包档案的齐全、完整。各村要将土地承包各种文书资料，包括土地承包平面图、土地承包方案、决议、承包合同、承包清册、与土地承包有关的会议记录、数据、资料等进行归档。各镇要将土地承包、土地承包经营权流转工作中产生的相关文件和资料、各村二轮土地承包方案、决议、承包方及承包土地的详细情况、土地承包合同、土地承包合同及流转合同的鉴证记录、土地承包经营权证发放登记表、土地承包到户汇总表等列入归档范围。对土地承包清册等基础档案资料不全的，要想尽一切办法尽快完善起来。因镇村行政区域调整等原因造成二轮延包资料不全或散失的村组，镇政府要组织力量逐组逐户清理核实，对散失在个人身上的资料要全部予以追回，统一整理归档。对无正当理由不移交土地承包档案资料的退编退职人员，要说服教育，限期交出，拒不交出的，必要时可停发退职金或养老金补助。整理好的土地承包档案全部由镇统一保管。

夜上海论坛要重视农村土地承包档案的动态管理，因土地征用、土地整理后经过法定程序批准对承包土地作了调整引起的面积和地块变动登记、合同的变更、权证变更登记及土地流转过程中产生的相关文件、材料也应列入归档范围。对保管人员工作变动的，要做好档案交接工作，要建立健全土地承包档案的保管制度和管理体系，大力推进农村土地承包信息化管理，把农村土地承包档案管理工作纳入规范化建设的轨道。各镇今年内要确保有60%的组完成土地承包档案资料计算机录入任务。

夜上海论坛 2、建立健全农村土地承包纠纷的调解机制，着力化解当前农村土地承包纠纷

农村土地承包纠纷已经成为影响当前农村社会稳定的重要因素，各地必须予以高度重视,明确工作责任,采取有效措施,妥善解决好当前的土地承包纠纷。

一是建立调解组织，落实调解责任。当前农村土地承包纠纷,绝大部分必须通过基层调解予以解决。各镇政府和村级组织均要建立土地承包纠纷调解委员会，切实承担起调解农村土地承包纠纷的责任。农户与农户之间、农户与村级组织之间的一般性纠纷，由各镇村具体负责调查处理。对当事人不愿接受调解意见的，可以引导其通过法律程序予以解决,防止因工作不力引发农民越级上访。各镇要把解决土地承包纠纷作为一项重要任务,明确分工,责任到人,积极主动地解决土地承包纠纷。涉及到多个部门职责的,各相关部门要从大局出发,密切配合,妥善处理。对接待农民上访和处理土地承包纠纷问题不负责任，推诿扯皮，处置失当，激化矛盾并造成严重后果的，要对有关责任人依法依纪严肃处理。

夜上海论坛二是加强有关法律法规和政策的学习宣传。各地要认真组织广大农村干部深入学习《农村土地承包法》、中央和省关于稳定完善农村土地承包关系的一系列政策,增强法律意识和政策观念,提高处理农村土地承包纠纷的能力。同时,要结合处理土地承包纠纷,有针对性地搞好有关法律法规和政策的宣传教育,用法律法规和政策统一矛盾双方的思想认识,进而达成共识。

三是搞好土地承包纠纷的排查。搞好土地纠纷排查，落实工作预案，是有效解决土地承包纠纷、防止和恶性事件发生的重要措施。各地要有组织、有计划地对土地承包中存在的矛盾和问题进行一次全面排查,准确掌握当地土地承包纠纷的现状，分析土地纠纷的类型、引发原因和特点，重点掌握可能导致群体性、恶性事件发生的土地承包纠纷问题。制定解决本地土地承包纠纷问题的预案，分类提出妥善解决土地纠纷的具体意见和办法，明确工作目标、责任单位、责任人和完成时限，确保妥善解决农村土地纠纷问题。对已暴露出来的问题,要采取相应的措施及时解决。同时对潜在的矛盾,要主动开展工作,把矛盾解决在萌芽中。对一些影响大、解决难度大的纠纷,要通过现场办公的形式及时妥善处理。切实把矛盾化解在基层。对因农村土地承包纠纷引发的农民群体性上访、越级访和重复访案件，必须实行主要领导亲自过问，责任到人，一抓到底。对一般性的上访问题，要分级负责，把问题解决在基层，杜绝出现因工作不到位引发新的越级上访问题。

夜上海论坛四是依法做好接待和处置工作。对农民反映的土地承包纠纷问题,要做到不回避、不推诿、不拖延,严格按照农村土地承包方面的有关法律法规规定和《条例》要求，依法做好接待处置。要建立登记管理制度。县、镇都要设立农村土地承包登记簿，逐件登记来信、来访，督促基层按时调查处理，并及时记载查处情况。要建立限期结报制度。凡上级政府和机关转办的件，一般的15日内办结；重要案件必须7日内办结。如因情况复杂，不能在规定期限内上报处理结果的，必须说明原因并上报工作进展情况和初步意见，在1个月内办结。要及时将处理意见告知当事人，做好解释和说服教育工作，真正达到息访目的，将矛盾化解在当地，化解在基层，切实维护农民合法权益，确保农村社会稳定。要建立定期通报制度。县委农办将按季度对农民因土地承包问题到县及县以上的情况及办理进度进行通报，以便于各地认真总结经验教训，相互借鉴。

夜上海论坛 3、按照“依法、自愿、有偿”原则，积极稳妥推进土地承包经营权流转。

在稳定家庭承包经营制度的前提下，允许土地承包经营权合理流转，逐步发展适度规模经营，是党的农村土地政策的一项重要内容。做好土地承包经营权流转工作，是关系到保障农民权益、促进农业发展、稳定农村大局的一件大事，各地在加大宣传力度的基础上，要从有利于农村生产要素的合理流动和资源的优化配置、有利于促进农业结构调整、增加农民收入的高度出发，在农户平等协商、依法、自愿、有偿的前提下，积极引导土地流转，保证土地流转健康有序进行。

（1）加强政策疏导，引导、保护农民参与土地流转的积极性。要因地制宜，因势利导，循序渐进，坚持政策疏导，转变农民观念，提高农民素质，千方百计调动和激发农民主动积极参与土地流转的积极性和热情。凡有利于农业结构调整、有利于提高土地产出率和劳动生产率、有利于促进农村经济发展和农民增收的土地流转形式都应大力提倡和鼓励。要严格按照法律、政策的要求和市场经济法则，正确处理土地承包30年不变与农业结构调整、土地规模经营、园区建设、二三产业用地、公益事业用地和城市发展用地等方面的关系，从根本上保护好、实现好农民群众的利益。特别需要强调的是，推进和引导农户进行土地承包经营权流转,一定要从实际出发，充分尊重农民的意愿，决不能用行政命令的办法强制推行土地规模经营。不能损害农民利益，不能激化矛盾，不能留后遗症。不能以任何借口剥夺农户的土地流转决策权，更不能与民争利。

（2）强化服务，优化环境。农户土地承包经营权流转是生产力发展的必然趋势，但农户作为市场经济主体，缺乏市场对土地供需情况及发展趋势的了解，缺乏应付市场不确定风险的能力和手段，必须依托于有关中介服务机构。因此，各镇村要建立健全农村土地承包经营权流转服务机构,制订土地流转规划，建立土地流转信息系统，收集土地供需信息，为流转双方牵线搭桥；规范土地流转程序，统一办理土地流转合同（协议）；组织开展集体土地流转收益评估，研究制订并土地流转的指导性价格，协调各方利益；进行项目推介等。努力形成自下而上、网络状、多功能、紧密型的中介服务体系。

第5篇

二轮土地承包完善工作虽然完成了，但这项工作只是对农民的土地承包合同和权证变更、收发工作进行了完善，并没有把有关农民土地承包的详细情况予以统一登记编册，这对以后的土地承包日常管理工作带来了不便，同时随着工业经济的发展，社会基础设施的完善和全面小康新农村建设的推进，农民的土地承包情况可能还会发生一定的变化，因此，为进一步深化二轮土地承包完善工作的成果，规范对承包土地工作的日常管理，维护农民承包权益，今年，在完善二轮土地承包关系的基础上，我们准备开展建立农户土地承包档案分户台帐工作，下面，我就将这项工作开展的设想情况和预期效果及应注意的问题向领导和同志们作简要的汇报。

一、做法

1.成立一个班子。镇里专门成立领导小组，由农业副镇长任组长，总的负责此

夜上海论坛项工作，农经站长为副组长，在业务上予以把关，具有相关业务能力的人员为组员，具体做好落实工作。同时要求村一级也成立相应的班子，由村委主任负责，村由文书等有关人员为具体业务工作人员。

夜上海论坛 2.制定一项制度。根据此次对承包土地日常管理的设想，同时吸取去年二轮承包完善工作的有益经验，制定出台《xxx镇关于农村承包土地日常管理的实施意见》，该意见重在明确当前农户土地承包档案分户台帐工作的有关程序、内容、方法、措施，以及今后承包土地管理工作的日常化要求，同时规定相应的考核和奖惩措施，明确任务，强化职责，把此项工作列入村干部和驻村指导员的岗位目标考核内容，考核结果将与年终奖金挂钩，以提高对此项工作的重视。

3.设计一张表格。这张表格即土地承包档案分户登记表，该表主要包括四大块内容，第一块是土地基本情况，主要包括户主、人口、承包面积、承包权证号、承包合同号、承包期限等六项内容；第二块是家庭基本情况，主要包括户主和家庭成员两项内容；第三块是土地承包地块情况、主要包括地块名称、面积、四至等三项内容；第四块是土地承包变动情况，主要包括时间、地块名称、变动理由、原承包面积、现承包面积、备注等六项内容。

夜上海论坛 4.开展一次培训。举办专题培训班，由熟悉、精通该项业务工作的人员对全镇村文书进行一次业务辅导，把档案分户登记工作所需要准备的资料、以及台帐建立过程中要注意的问题等内容向培训人员讲清楚，说明白，同时明确质量、时间等要求。特别是关于档案分户登记表的填写要重点加以强调，明确依据，统一口径，规范填写。人口、地块、面积、四至填写要真实、清楚，如二轮土地承包后未作小调整的要以98年为基础，依法调整的要以调整后为基础。通过培训使具体操作人员对这次土地承包日常管理的目的、内容、要求、标准等掌握在胸，便于下步工作的顺利开展。

5.准备一些资料。要认真、清楚做好农户土地承包档案分户台帐工作，必须把相应的资料准备齐全。依据此次档案分户登记表样张的设计情况，档案分户台帐工作中重点是要准备好三份资料：一是土地分户清册及户口册；二是土地承包权证；三是土地详查图。

6.建立一套台帐。这是我们此项工作的最后一个环节，也是最重要的环节。各村在完成上述一些准备工作后，就依照要求开始如实填写土地承包档案分户登记表，并将登记好的表格按照村民小组为单位进行编号归档，最终整理成土地承包档案分户台帐。同时对二轮土地承包及二轮土地承包完善工作中形成的有关政策、代表会决议、合同、农户清册等文字材料要装订成册，与各户台帐加以存档、保管。

二、效果

夜上海论坛 1.方便查阅。在没有建立台帐前，我们如要查阅一个村农户的土地承包情况，需要翻看权证合同，较为麻烦。通过台帐登记，可以随时查阅整个村任何农户的土地承包情况，弥补了权证合同的不足，给我们的工作带来了很大的方便。

夜上海论坛 2.反映及时。以往，对于农户的土地变动情况，总是要在大范围、集中性的土地承包工作中加以修改、完善。而每一次大范围、集中性的土地承包工作间隔时间较长，土地变动情况很难及时得到修正，对管理工作带来很大的不便，同时对土地数据统计的精确性也带来一定的影响。而建立台帐后，由于对每家每户的土地承包变动情况给予及时更正，能迅速、及时反映一个村、一个组的土地变动情况，为我们的政策制定提供了可靠的依据。

夜上海论坛 3.有利管理。台帐的建立，有利于党委政府及时、准确了解土地总量和变动情况，有利于党委政府加强对土地承包的管理，确保农民权益不受损害，有利于党委政府进行全镇经济社会发展的总体规划。

三、体会

1.准备要充分。土地承包档案分户台帐工作是一项比较繁琐的工作，涉及的资料也较为广泛，在工作中，必须把各种原始资料收集齐全，这是搞好台帐工作的前提。

夜上海论坛 2.工作要认真。土地承包档案分户台帐工作关系到全体农户的切身利益，因此，在工作中必须认真仔细，特别是登记台帐与农户的实际承包面积、权证、合同中的面积必须相符，不能有丝毫的差错。

夜上海论坛 3.精力要集中。各村必须抽调熟悉业务，责任性较强，且又了解村情的同志担任此项工作。村主要领导要切实负责，集中精力，集中时间抓好这项工作，利用一个月左右的时间，搞好全镇土地承包档案的分户台帐工作。

第6篇

第二条*市农村土地承包经营权证书（以下简称为“农村土地承包经营权证书”）是农村土地承包合同生效后国家依法确认承包方享有承包经营权的法律凭证。

农村土地承包经营权证书只限承包方使用。

农村土地承包经营权证书不得转借。

第三条农村土地承包经营权证书有效期限的确定，应遵守法定承包期和依法签订的土地承包合同的约定。

第四条农村土地承包经营权证书由*市农业委员会统一印制，由区（县）人民政府编号并加盖印章。

农村土地承包经营权证书应包括以下内容：

（一）证书名称和编号；

夜上海论坛（二）发证机关及日期；

（三）承包期限和起止日期；

夜上海论坛（四）承包土地名称、坐落、面积、用途；

（五）土地承包经营权变动情况；

（六）其他应当注明的事项。

夜上海论坛第五条*市农业委员会负责本市农村土地承包经营权证书管理和指导工作。

区（县）人民政府农业行政主管部门负责本辖区农村土地承包经营权证书的审核备案、登记等日常管理工作。

区（县）、镇（乡）农村经营管理部门具体承办发证审核、变更登记、权证收回、权证纠纷调解与处理等。

村级集体经济组织或村民委员会协助镇（乡）人民政府做好土地承包经营权证书日常管理工作。

夜上海论坛第六条农村土地承包经营权证书应当及时发放到户。发包方不得为承包方保存土地经营权证书。

第七条承包期内，承包方采取转包、出租、入股方式流转土地承包经营权的，可不办理农村土地承包经营权变更。

夜上海论坛采取转让、互换方式流转土地承包经营权的，当事人可以要求办理农村土地承包经营权变更登记。

农村土地承包经营权共有人自愿放弃土地承包经营权的，或者因为依法征地导致承包方部分土地承包经营权灭失的，应当办理土地承包经营权的变更。

第八条办理农村土地承包经营权变更申请应提交以下材料：

（一）变更申请的书面请求；

夜上海论坛（二）已变更的农村土地承包合同或其它证明材料；

（三）农村土地承包经营证书原件。

镇（乡）人民政府农村经营管理部门受理变更申请后，应及时对申请材料进行审核，符合规定的，报请原发证机关办理变更手续，并在农村土地承包经营权证书登记簿上记载。

第九条农村土地承包经营权证书严重污损、毁坏、遗失的，承包方应向镇（乡）人民政府农村经营管理部门申请换发、补发。镇（乡）人民政府农村经营管理部门审核后，报请原发证机关办理换发、补发手续。换发、补发应以农村土地承包合同和农村土地经营权证登记簿记载的内容为准。换发、补发的证书应注明“换发”、“补发”字样。

第十条承包期内，因承包方分户要求土地承包经营权分立的，可按有关规定重新申请办理农村土地承包经营权证书。

第十一条承包期内有下列情形之一的，应收回原土地承包经营权证书，并加盖“作废”章。

（一）承包期内，承包方全家迁到城区入户，并转为非农业户口的；

夜上海论坛（二）承包期内，承包方提出书面申请，自愿放弃承包土地的；

（三）承包地依法全部征用，导致农村土地承包经营权全部灭失的；

夜上海论坛（四）重新办理农村土地承包经营权证书的；

（五）法律规定收回土地承包经营权证书的其它情况。

承包方无正当理由拒绝交回土地承包经营权证书的，应由原发证机关注销该证书（包括编号），并予以公告。

夜上海论坛收回的农村土地承包经营权证书，应退回原发证机关，加盖“作废”章。

第十二条区（县）人民政府农业行政主管部门和乡镇人民政府要加强和完善对农村土地承包方案，农村土地承包合同、农村土地承包经营权证书及其相关文件档案的管理制度，并建立农村土地承包管理信息系统。

夜上海论坛第十三条加强对农村土地承包经营权证书的发放管理，确保农村土地承包权证全部落实到户。对不按规定申领土地承包经营权证书，或不及时发放给承包农户的，要对有关责任人进行批评教育，造成严重后果的，应依法追究其责任。

第7篇

1.1个别村土地延包时遗留问题至今未得到解决有的村当时采用动账不动地方式延包，实际土地承包不均，现在需要重新分配土地；极个别村因为规划建设占用土地不确定和种植业结构复杂等原因导致延包不到位。

夜上海论坛 1.2人口回迁和新增人口造成人地矛盾税费改革前有的村民为了回避统筹提留等税费负担而进行外迁户口，按照土地承包法规，这些人没有土地承包权，但农村形势和政策变化的吸引，使他们要求回迁户口和分配土地；也有的农户在这些年增加了户口，按照农村的传统观念，增加户口就要增加土地，而按照土地承包法律法规的规定土地承包关系要长期稳定，确需小调整的也规定了严格的程序。这两方面造成的人地矛盾解决不好就会出现问题。

夜上海论坛 1.3违法调整土地，引起群众不满这类问题近年来逐渐减少，但有的村仍然违背《农村土地承包法》的规定，延续《农村土地承包法》实施前的做法，没有经过民主程序和审批程序，就根据人口增减调整土地，有的甚至一年一调，被抽地的农户往往有意见。还有的村在机动地能够满足新增人口需要的情况下，仍然抽回减少人口的土地，或把减少人口的土地变为机动地收取土地承包费。

夜上海论坛 1.4预留土地群众要求均分有的村延包时有预留的机动地、建设预留地、果园、桑园、黄烟地等土地。这些土地有的到了承包期，有的已成了可耕地，现在村民要求均分这部分土地，但原承包户不肯，产生纠纷。

夜上海论坛 1.5土地流转不规范产生纠纷前些年尤其是农村税费改革前，有的农民因为当时种地有税费负担、效益低等原因，口头流转了土地，大多没有签订流转合同，现在想收回土地，双方产生矛盾和纠纷。这样的纠纷处理难度较大。

2.当前农村土地承包问题的主要原因

夜上海论坛 2.1个别基层组织对土地延包问题重视不够个别基层组织干部对农村土地承包政策和土地承包法律法规学习不够，对存在的土地承包问题重视不够，对问题解决无措施无办法，畏难发愁，使群众反映突出的一些问题迟迟得不到解决，影响了农村的稳定发展。

夜上海论坛 2.2基层干部群众传统的土地承包观念与法律法规和政策相冲突随着农村政策的调整、支农惠农政策不断加强以及失地补偿的增多，农民占有土地的愿望越来越强烈，要求增人分地，甚至不顾及法律的规定。基层干部如果不注意掌握政策，就难以正确认识和处理群众反映的问题。

夜上海论坛 2.3村级存在不依法行政的问题有的村仍然按过去的管理方式来对待土地承包，违背《农村土地承包法》和有关法规政策进行土地调整和土地管理，引发减少土地农户的不满。

3.处理农村土地承包问题的建议

3.1进一步加强有关法律法规和政策的学习宣传要采取多种方式，组织广大基层干部深入学习农村土地承包法律法规和政策，让他们吃透精神，消除模糊认识，增强法律意识和政策观念，不断提高处理农村土地承包问题的能力。同时也要向农民群众做好法律法规和政策的宣传工作。

夜上海论坛 3.2加强业务指导，帮助基层解决好土地延包突出问题各级农经业务部门要进一步加大指导督促力度，帮助基层组织处理土地延包存在的问题，化解矛盾纠纷，维护农村稳定。要总结典型经验，指导帮助基层组织对存在问题的村开展综合治理，在建好村级班子、理顺好干群关系的基础上，做好延包完善工作。

第8篇

夜上海论坛一、创设土地承包经营权流转制度的必要性

夜上海论坛任何一种制度的设定都有着深厚的经济基础和社会需要。在我国农村土地制度发展、变革的过程中，国有土地所有权与使用权分离的冲击、家庭承包经营制的成熟、农业生产的现代化、小城镇的建设，孕育了农户对经营权处分的必要；这种必要反映到国家制度构造上，就必然地产生土地承包经营权的流转制度。

具体的讲，创设土地承包经营权流转制度的必要性主要在以下两个方面：

1、社会学意义。土地承包经营权流转的有利于农村土地资源优化配置和充分利用农村土地，有利于农村劳动力向二、三产业顺利转移，反映了生产要素的合理流动和优化配置，是农业生产向规模化、产业化经营深化的需要。

夜上海论坛（1）农业规模化经营是我国农业现代化的基础。一九七八年的家庭承包责任制的推行，极大地调动了我国农村生产积极性，调和了生产力和生产关系的不协调，促进了农户对土地的投入，制度上的刺激功效得到了全面发挥。但农村改革实行的第二步，即通过统分结合的双层经营和合作经济还显不够。仅仅将土地承包经营再延长三十年不能从根本上刺激促进生产力发展，也不能适应农村发展的需要。创设农村土地承包经营权的流转制度，可以为农户提供土地经营扩大再生产主要条件，刺激农户对土地投入的积极性，在农户解决温饱的基础上向更高层次跨越。

（2）农业产业化经营是我国农业逐步走向现代化的现实途径之一。个体农村土地承包经营市场竞争力低下，很容易挫伤农户种植的积极性，加上农产品储存期短，加剧了买方市场的特点，使得农户个体经营势单力薄。农业产业化经营作为生产经营的社会化组织方式，其实质就是以家庭经营为基础，以市场为导向，以企业为龙头，实行生产、加工、销售一体化，使企业与农户形成利益均沾、风险共担的利益共同体。随着农村改革的逐步深入，我国农业产业化经营的进程也在逐步推进。创设土地承包经营权流转制度为农业生产的深层次发展提供了充足空间。

夜上海论坛（3）促进农村小城镇建设。农村发展、变革改变了农户的未来发展方向，将使相当数量的农户脱离他们祖祖辈辈依附的土地，成为新生的生产力。但是现在许多地方的农村劳力依然是外出打短工，土地还是他们最基本的社会生活保障，家庭其他成员不放弃低水平的土地种植，。造成这种情况的原因除了户籍管理之外，更主要的还在于农户粮田的限制，农田收入还是农户最基本的生活必要保障，农户一旦离开了农村就丧失了集体土地的那部分份额，断却了后退之路，这限制了农户迈出农村；从根本上限制了我国小城镇建设的推进。创设土地承包经营权流转制度，允许农户在流转土地经营权的同时取得收益并保留土地份额，减去了农户的后顾之忧。

（4）完善我国土地使用权的全面流转。国有土地使用权可以通过划拨、出让或承租等形式获得，而对集体土地使用权的严格限制流转造成了我国土地市场发展的不平衡和不完善。土地使用权流转的完善将刺激一个符合市场经济规律的土地使用权流转市场成熟。

夜上海论坛 2、法学意义。我国目前实行的家庭承包责任制，是通过农户家庭与集体经济组织签订承包合同的方式，使农户获得农村土地的使用权。在这一土地所有权与使用权相分离的过程中，承包合同表现为一种债权关系，而农户基于这一合同所获得的土地使用权，也便具有了债权的属性。也正是因为如此，法律对农户行使使用权设立了诸多限制。如《最高人民法院关于审理农业承包合同纠纷案件若干问题的规定（试行）》（1999年7月8日起施行）第十四条规定：“承包方未经发包方同意，转让承包合同，转包或者互换承包经营标的物的，人民法院应当认定该转让、转包、互换行为无效”。《河南省农业承包合同管理条例》（1994年1月2日施行）第十二条规定：“承包方的权利义务：……（三）在承包期内，经发包方同意，可以依法把自己承包的项目和权利、义务的部分或全部转包、转让给第三人、原合同仍然原效”。这种法律上的“非经同意，不得怎样”的规定，极大的对抗了物权的基本属性。因此，在对农户享有的承包经营权进行法律保护时，也只能以债权的方式进行保护，而未能予以物权属性的保护。但是，对农户享有的土地承包经营权的性质加以分析，我们可以看出，农户获得的承包土地并因此享有的土地使用权应当是一种地上权，属于一种用益物权，它具有物权的诸多特征。对这种权利以债权保护显然背离了物权法的规则。在现实生活中，发包方任意处置合同的事件时有发生，而发包方之所以敢于且能够撕毁承包合同，破坏合同关系，主要是因为双方建立的只是一种"合同关系"而非物权关系、农户获得的只是债权而非物权之故，而债权的对抗与排它的效力远不及物权强。《土地承包法》规定的土地承包经营权流转的几种方式，实质上赋予了农户的土地的用益权，而这种用益权的行使相对摆脱了发包方的限制。土地承包经营权流转制度从法律制度上对农户的土地承包经营权给予了物权保护，这有利于促进以家庭承包经营为基础，统分结合的双层经营体制不断完善和发展，保障农村经济体制改革不断深入，保持农业和农村经济的可持续稳定发展。

夜上海论坛二、土地承包经营权流转的法律属性

所谓的土地承包经营权流转就是在以家庭承包经营为基础、统分结合的双层经营体制的前提下，坚持土地集体所有和不改变土地农业用途，允许承包方对承包合同或承包经营标的物依法采取转包、出租、互换、转让、入股及其它方式的流转，其处分收益权、获得补偿权等合法权益受法律保护。依照《土地承包法》、《中华人民共和国农业法》的相关规定，土地承包经营权流转应当具有以下法律特征：

夜上海论坛 1、流转的主体是享有承包经营权的农户。依照《土地承包法》的规定，对土地承包经营权的流转的主体是享有承包权的农户，农户得依自己的意思对享有的承包经营权以转包、互换、出租、转让或者其它方式流转，任何组织和个人不得强迫或者阻碍。

夜上海论坛 2、流转的客体是承包方承包权依附的承包合同或合同标的物。承包经营权的流转实际上是对地上权的处分，其包含有两种模式，一种是对承包合同的处分，即是农户将与集体经济组织签订的承包合同有条件地转让给第三人，从而解除与集体经济组织的承包关系；一种是不改变原与集体经济组织的承包关系，而是将承包合同的标的物转由第三人使用、控制。

3、流转的目的是为了为了处分收益或获得补偿。依照《土地承包法》的规定，农户流转承包经营权后可以依法取得转包金、租金、转让费等，这种流转收益归承包方所有，任何组织和个人不得擅自截留、扣缴。

夜上海论坛三、土地承包经营权流转制度的基本内容

1、前提与原则：

《土地承包法》规定通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转。但是，土地承包经营权的流转必须以家庭承包经营为基础的、统分结合的双层经营体制为前提，同时应当遵循以下原则：

夜上海论坛（1）平等协商、自愿、有偿，任何组织和个人不得强迫或者阻碍承包方进行土地承包经营权流转。平等协商、自愿、有偿是民事交往的基本原则，将其做为土地承包经营权流转的原则就使得农户与集体经济组织之间的地位趋于平等，杜绝了集体经济组织干扰农户生产经营的可能。

夜上海论坛（2）不得改变土地所有权的性质和土地的农业用途。流转做为土地使用权的变宜，其不能改变农业生产原素的基本属性。因此，承包权流转不能改变土地的所有权性质，更不允许假借流转将土地用于非农业用途。

（3）流转的期限不得超过承包期的剩余期限。流转的标的是土地的承包经营权，因此流转的期间必须受到承包期的限制，即要以剩余的承包期为限。

夜上海论坛（4）受让方须有农业经营能力.规定受让方须有农业生产能力，是为了确保农业生产的稳定与发展。

（5）在同等条件下，本集体经济组织成员享有优先权。

夜上海论坛 2、方式。农村土地经营权流转是以市场为导向，以优化配置土地资源为目标。根据《土地承包法》的规定及各地不同情况，当前农村土地经营权的流转的方式主要包括有：

（1）转包：是指承包方将其土地经营权在承包期内转包给新的承包人，仍由承包方对集体履行原承包合同规定的义务。这种情况多数是原承包户已有非农就业门路，不以土地为生，转让的是土地经营权，保留承包权，土地仍然作为他们生活的一种保障。

（2）出租：是指承包方已有稳定的非农收入，在其承包期限内，将做为土地承包经营权标的物的土地出租给第三方，收取租金，并保持对集体经济组织的承包关系，履行承包合同义务。

（3）转让：是指承包方有稳定的非农职业或者有稳定的收入来源，将未到期的土地承包经营权的全部或部分一次性转移给第三方，原承包合同解除，由集体经济组织与第三方重新签订承包合同。由于转让涉及到与土地所有权主体的关系，集体经济组织与第三方间确定的是一种新的承包关系，而承包方与集体经济组织在该土地上的承包关系即行终止。因此，这种流转形式实际上是承包合同的转让，其必须得到所有者的许可，并接受其监督。

（4）互换：是指承包方为了便于耕作或者各自需要，对属于同一集体经济组织的土地互换土地经营权的行为。这种互换行为改变地块零碎，实现农户的土地集中使用具有直接意义。

（5）入股：是指承包方为发展农业经济，将其拥有的土地承包经营权以折股与其他生产要素结合，在自愿的基础上组建土地股份制或股份合作制企业、农场或股份合作社，凭其所拥有的股权参与权益的分配并共同承担风险。

夜上海论坛（6）四荒使用权拍卖（或租赁）：四荒经营权拍卖是指集体组织通过公开竞价拍卖方式出租集体所有的荒山、荒滩。租赁期较长，是一种特殊的土地产权流转方式，由于期限长，手续完备，责权利明确，调动了农民开山造林的积极性，使长期闲置的自然资源转化为生产性资产。

（7）反租倒包：即农户在保留土地承包权的前提下，由镇、村集体经济组织把农民承包的土地反租过来，集体将集中后的土地出租给种田大户或其他经营单位，形成规模经营。

夜上海论坛 3、流转限制。

夜上海论坛依照《土地承包法》的规定，土地承包经营权流转要受到以下限制：

（1）土地承包经营权流转，当事人双方应当签订书面合同；

（2）采取转让方式流转的，应当经发包方同意；

（3）采取转包、出租、互换或者其他方式流转的，应当报发包方备案；

（4）土地承包经营权采取互换、转让方式流转，当事人要求登记的，应当向县级以上地方人民政府申请登记。未经登记，不得对抗善意第三人；

第9篇

夜上海论坛承租方：（以下简称乙方）

根据《中华人民共和国合同法》及相关法律规定，为了明确甲、乙双方的权利、义务，经双方平等协商，签订本合同。

一、甲方将位于市路号的亩土地的使用权及地上建筑物、构筑物、附着物等（见附件）出租给乙方使用。

夜上海论坛二、乙方承租本宗土地必须进行合法经营，否则甲方有权收回土地使用权，终止合同。

三、乙方不得擅自转租本宗土地的使用权，如需进行转租应征得甲方书面同意，否则甲方有权收回土地使用权，终止合同。

夜上海论坛四、甲方应保证本宗土地上的水、电、暖等基本设施完整，并帮助乙方协调同水、电、暖的提供方的有关事宜，但具体收费事宜由乙与水电暖的提供方协商，所有费用由乙方承担。

夜上海论坛五、乙方在租用期间，不得随意改变本宗土地状况和地上的建筑物、构筑物、附着物及水、电、暖管网等设施，如确需改动或扩增设备应事先征得甲方书面同意后方可实施，对有关设施进行改动或扩增设备时如需办理相关手续，由乙方办理，甲方根据实际情况给予协助，所需费用有乙方承担，否则，乙方应恢复原状，并赔偿由此给甲方造成的损失。

六、乙方租用期间，有关市容环境卫生、门前三包等费用由乙方承担。国家行政收费，按有关规定由甲、乙双方各自负担。

七、乙方在租赁期间因生产经营所发生的所有事故及造成他人损害的，由乙方承担责任,与甲方无关。

八、合同约定的租赁期限界满或双方协商一致解除合同后10日内，乙方应向甲方办理交接手续，交接时乙方应保证工作人员撤离、将属于自己的设备腾清，并将租赁范围内的垃圾杂物等清理干净。

夜上海论坛九、租赁期限为年，从年月日至年月日。

十、经甲乙双方商定，租金的交纳采取按年支付先付后用的方式，年租金为元，由乙方于每年月日交纳给甲方。如逾期交纳租金30日以内，乙方除应补交所欠租金外还应向甲方支付年租金日千分之二的违约金；如逾期超过30日，甲方有权解除合同，乙方应甲方支付年租金百分之二十五的违约金。

夜上海论坛十一、甲方向乙方收取约定租金以外的费用，乙方有权拒付。

十二、在租赁期限内，因不可抗拒的原因或者因城市规划建设，致使双方解除合同，由此造成的经济损失双方互不承担责任。

十三、争议解决方式：

夜上海论坛十四、双方协商一致可另行签订补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力。

十五、本合同自双方签字盖章后生效。

十六、本合同一式四份，双方各执两份，具有同等法律效力。

夜上海论坛甲方（盖章）乙方（盖章或签字）

年月日年月日

第10篇

一、做法

1.成立一个班子。镇里专门成立领导小组，由农业副镇长任组长，总的负责此

项工作，农经站长为副组长，在业务上予以把关，具有相关业务能力的人员为组员，具体做好落实工作。同时要求村一级也成立相应的班子，由村委主任负责，村由文书等有关人员为具体业务工作人员。

2.制定一项制度。根据此次对承包土地日常管理的设想，同时吸取去年二轮承包完善工作的有益经验，制定出台《xxx镇关于农村承包土地日常管理的实施意见》，该意见重在明确当前农户土地承包档案分户台帐工作的有关程序、内容、方法、措施，以及今后承包土地管理工作的日常化要求，同时规定相应的考核和奖惩措施，明确任务，强化职责，把此项工作列入村干部和驻村指导员的岗位目标考核内容，考核结果将与年终奖金挂钩，以提高对此项工作的重视。

夜上海论坛 3.设计一张表格。这张表格即土地承包档案分户登记表，该表主要包括四大块内容，第一块是土地基本情况，主要包括户主、人口、承包面积、承包权证号、承包合同号、承包期限等六项内容；第二块是家庭基本情况，主要包括户主和家庭成员两项内容；第三块是土地承包地块情况、主要包括地块名称、面积、四至等三项内容；第四块是土地承包变动情况，主要包括时间、地块名称、变动理由、原承包面积、现承包面积、备注等六项内容。

4.开展一次培训。举办专题培训班，由熟悉、精通该项业务工作的人员对全镇村文书进行一次业务辅导，把档案分户登记工作所需要准备的资料、以及台帐建立过程中要注意的问题等内容向培训人员讲清楚，说明白，同时明确质量、时间等要求。特别是关于档案分户登记表的填写要重点加以强调，明确依据，统一口径，规范填写。人口、地块、面积、四至填写要真实、清楚，如二轮土地承包后未作小调整的要以98年为基础，依法调整的要以调整后为基础。通过培训使具体操作人员对这次土地承包日常管理的目的、内容、要求、标准等掌握在胸，便于下步工作的顺利开展。

二、效果

1.方便查阅。在没有建立台帐前，我们如要查阅一个村农户的土地承包情况，需要翻看权证合同，较为麻烦。通过台帐登记，可以随时查阅整个村任何农户的土地承包情况，弥补了权证合同的不足，给我们的工作带来了很大的方便。

夜上海论坛三、体会

3.精力要集中。各村必须抽调熟悉业务，责任性较强，且又了解村情的同志担任此项工作。村主要领导要切实负责，集中精力，集中时间抓好这项工作，利用一个月左右的时间，搞好全镇土地承包档案的分户台帐工作。

第11篇

夜上海论坛二轮土地承包完善工作虽然完成了，但这项工作只是对农民的土地承包合同和权证变更、收发工作进行了完善，并没有把有关农民土地承包的详细情况予以统一登记编册，这对以后的土地承包日常管理工作带来了不便，同时随着工业经济的发展，社会基础设施的完善和全面小康新农村建设的推进，农民的土地承包情况可能还会发生一定的变化，因此，为进一步深化二轮土地承包完善工作的成果，规范对承包土地工作的日常管理，维护农民承包权益，今年，在完善二轮土地承包关系的基础上，我们准备开展建立农户土地承包档案分户台帐工作，下面，我就将这项工作开展的设想情况和预期效果及应注意的问题向领导和同志们作简要的汇报。

夜上海论坛一、做法

夜上海论坛 1.成立一个班子。镇里专门成立领导小组，由农业副镇长任组长，总的负责此

二、效果

2.反映及时。以往，对于农户的土地变动情况，总是要在大范围、集中性的土地承包工作中加以修改、完善。而每一次大范围、集中性的土地承包工作间隔时间较长，土地变动情况很难及时得到修正，对管理工作带来很大的不便，同时对土地数据统计的精确性也带来一定的影响。而建立台帐后，由于对每家每户的土地承包变动情况给予及时更正，能迅速、及时反映一个村、一个组的土地变动情况，为我们的政策制定提供了可靠的依据。

3.有利管理。台帐的建立，有利于党委政府及时、准确了解土地总量和变动情况，有利于党委政府加强对土地承包的管理，确保农民权益不受损害，有利于党委政府进行全镇经济社会发展的总体规划。

三、体会

夜上海论坛 1.准备要充分。土地承包档案分户台帐工作是一项比较繁琐的工作，涉及的资料也较为广泛，在工作中，必须把各种原始资料收集齐全，这是搞好台帐工作的前提。

2.工作要认真。土地承包档案分户台帐工作关系到全体农户的切身利益，因此，在工作中必须认真仔细，特别是登记台帐与农户的实际承包面积、权证、合同中的面积必须相符，不能有丝毫的差错。

第12篇

夜上海论坛以2010年龙陵县承包土地流转状况为例，我们可以从侧面分析出农村承包土地流转现状。2010年，全县农民家庭承包耕地流转总面积25509亩，占全县耕地面积的6%；流转出承包耕地的农户数3273户，占全县农户总数的5%。流转方式主要以转包、出租、互换为主。其中实行转包的12617亩，占流转面积的49.5%；实行出租的8729亩，占流转面积是34.2%；实行互换的1434亩，占流转面积的5.6%;其他2729亩，占流转面积的10.7%。农户间自发流转占绝大多数，面积是20181亩，占流转总面积的79.1%；乡村组织提供信息流转及委托乡村组织流转的面积是5328亩，占流转总面积的20.9%。流转类型上流向种养大户和企业的居多，分别为11704亩、11384亩，分别占流转总数的45.9%和44.6%，流转入农民专业合作组织410亩，仅占流转总数的1.6%，流转入其他主体2011亩，占流转总数的7.9%。流转价格农户间自发流转每年在300-500元/亩不等，流转入企业的价格在50-700元/亩之间。签订耕地流转合同3912份，其中签订规范书面流转合同2436份，占合同总数的62.3%，口头协议流转合同1476份，占合同总数的37.7%。全年受理土地流转纠纷46件。

经以上数据显示分析，农村承包土地流转具有这样几个显著的特点：一是流转数量呈逐年上升趋势。与2009年同期相比，增幅上升3个百分点，这样的比例在全国以农业为主，同等经济发展水平的县份来说趋于中等水平。土地流转作为我国土地的一种经营方式，亟待加以规范。二是流转形式多样化。以转包、租赁方式居多，包括了互换和其他多种流转方式。在流转中农民自发流转的比例偏高，而采取中介委托等流转的比例偏低，这样就导致流转形式的复杂。三是流转类型不利。流入农民专业合作组织的仅占流转总面积的1.6%，而流入种养大户和企业的高达90.5%，这样就导致土地流转由一种个体条块式经营转向另一种条块经营，为发展集约化规模化的农业产业造成不利因素。四是流转差价悬殊。农户间自发流转每年每亩的差价就高达至少200元左右，流转入企业的土地差价更为悬殊，这样的价格差异对于农村家庭来说的确是很高的比例。五是流转保障不足。较大一部分农民只以口头协定方式进行流转，即使签订书面流转合同，但也缺乏规范性，对流转双方的权利义务和相关细则没有做出明确约定，在土地流转过程中难免会出现一系列问题和纠纷。

夜上海论坛二、农村承包土地流转出现的问题及成因分析

夜上海论坛由于土地是农民赖以生存的主要依附，绝大多数农民即便是将土地以各种形式租赁或托管出去，但没有真正脱离与土地的关系。经营权虽然表象上归属经营人，这是暂时性的。在隐性上，土地经营权仍然是归属流转人。农村土地流转的现状直接导致了流转和土地管理上难免会出现一些矛盾和问题，主要表现在：一是造成土地资源浪费。由于土地流转多以家庭为单位，并且流转对象和流转方式存在差异，呈现出流转的规模小、周期短、使用率低等特点。并且多数农户在流转过程中呈显出较强的季节性。临时性经营土地方式导致在规划、耕作上必然会尽量减少成本投入，片面追求短期效益，致使土地质量逐年下降，土地耕种收益率极大降低。二是规模经营难度增加。自发流转的农村土地流转经营方式仍是主流，这在土地利用中无法形成大面积机械化作业，种植作物的不同又会导致耕作时令的差异，这样在作物耕种过程中，难免造成水、电、人工费用等多项成本的增高。承包人尤其是种养大户尽管承包到多片土地，但大多数为条块零星分布，要想把这些承包到手的土地从分散的农户手中集中起来，连成片进行大规模耕种开发,没有较高的利益诱惑,大多数农户不愿流转。因此,土地在经营管理上过于分散,严重制约着规模化经营的发展。三是流转缺乏规范管理。很大一部分农民在流转过程中注重于口头协商，由于利益驱动，对流转价格采取保密措施，所以在价格上出现悬殊。同时在出现纠纷时没有成文的法律依据，为解决土地流转纠纷增加了很大难度。即便是自主流转中签订了书面合同，但由于近几年来国家针对农业补助的倾斜性优惠政策大量出台实施，为原来的约定增加了很多不确定因素，利益的争端也会产生流转双方的争议。委托乡村组织流转的签署规范性合同的农民更是寥寥无几，土地流转管理的不规范越来越成为农村发生不安全事件的诱因。

夜上海论坛分析农村承包土地流转出现一系列问题的原因，主要是由于农民对土地依赖性过强，不愿意长期流转土地经营权。法律意识淡薄，存在浓厚的小农意识，缺乏市场竞争意识。没有形成农村土地流转的规范性机制，对流转过程缺乏刚性措施。乡村两级基层组织对土地流转工作没有真正加以重视，对土地流转持观望态度，抱着“事不关己高高挂起”的处理原则，或者害怕介入后引发新的问题给自己找麻烦，不能够正确引导农民合理参与土地流转。

第13篇

夜上海论坛一、统一思想，充分认识加强农村土地承包经营权流转管理工作的重要性、紧迫性

夜上海论坛加强农村土地承包经营权流转管理，是发展现代农业的客观要求，是提高农业规模效益，促进农业增效、农民增收的现实途径，也是稳定农村土地承包关系，促进农村社会和谐发展的必然选择。近年来，农民因外出务工、适度规模经营等原因，流转土地经营权现象逐渐增多，由于流转程序不规范、合同签订不完善，引发的土地纠纷呈上升趋势，出现了一系列不容忽视的问题；甚至存在以流转名义乱占耕地，擅自改变耕地用途等现象，从而引发一系列社会问题。为此，各级、各部门要充分认识到加强农村土地承包经营权流转管理工作重要性的认识，增强责任感和紧迫感，把加强农村土地承包经营权流转管理作为新形势下维护农民土地承包权益的重要任务，要切实加强引导，强化监管，促进农村土地承包经营权流转规范有序进行，切实维护农民的合法权益，促进全县农业和农村经济持续稳定发展。

夜上海论坛二、严格政策，明确坚持农村土地承包经营权流转的原则

夜上海论坛（一）坚持家庭承包经营制度不动摇的原则。农村土地承包经营权流转要始终坚持稳定农村土地承包关系，坚持“三个不得”，即不得改变家庭承包经营制度，不得改变土地所有权性质和农业用途，流转期限不得超过家庭承包期的剩余期限。要妥善处理好近期利益与长远利益的关系，严格遵守农地农用原则，严禁从事非农建设，严禁破坏耕作层，有效防止破坏耕地等侵害农民长远利益的行为发生。

（二）坚持“依法、自愿、有偿”的原则。农户是农村土地承包和流转的主体，土地承包经营权流转形式、流转期限、流转收益等由流转双方自主协商确定。任何组织和个人不得强迫或阻挠农户依法流转土地，不得以任何形式侵占、截留、扣缴农户土地流转收益。要充分尊重农户土地流转的主体地位，不得用少数服从多数的办法强迫农户流转承包地；流转价格由流转双方协商确定，流转收益归转出户所有。

（三）坚持从实际出发、因地制宜、分类指导的原则。农村土地承包经营权流转应以农村劳动力转移和现代农业发展需要为基础，与工业化、城镇化发展水平相适应，既要积极引导，又要坚决禁止不顾客观条件违背农民意愿强迫流转土地，严禁行政干预。

（四）坚持管理、服务、规范、有序的原则。要加强农村土地承包经营权流转的管理和服务，强化政策宣传、信息咨询、综合服务和监督管理，建立健全各项制度，加强流转市场建设，规范合同的签订、登记，及时解决流转纠纷，维护各方合法权益，确保流转行为规范有序。

三、强化措施，切实加强农村土地承包经营权流转管理

（一）稳定承包关系。要认真对照相关法律法规和政策，依法保障农民对承包土地的占有、使用、收益等权利。签订30年的农村土地承包合同和发放经营权证书是土地流转的前提，农村土地承包经营权证书由省农业厅统一印制，县政府统一换发补发。颁发经营权证书在乡镇办完成“三清理”、合同签订、信息录入、乡镇申请、县验收的前提下进行。各乡镇办要加快土地“三清理”、合同签订、信息录入等工作进度，确保年内全面完成换发补发经营权证书工作。依法应确权的土地都要纳入确权范围，并确权到户，全部发放土地承包经营权证书，严格做到承包地块、面积、合同和证书“四到户”。

（二）强化服务体系建设。要建立县、乡、村三级农村土地承包经营权流转服务网络，为供求双方提供土地流转信息服务。县级以县农业局为依托，建立农村土地承包经营权流转网络平台，配备信息服务设备，配置信息软件，建立流转数据库，供求信息。各乡镇办要切实抓好流转服务中心建设，建立档次高、设施配套、功能齐全的流转服务中心，配备大屏幕电子显示屏，及时流转信息。通过开展信息登记、土地评估、合同鉴证、法律政策咨询等工作，为流转双方提供“一站式”便捷服务。村级也要设立流转服务点，设立信息联络员，及时收集上报流转信息。

（三）规范流转行为。承包方在依法取得的农村土地承包经营权，可以采取转包、出租、互换、转让或者其他符合有关法律和国家政策规定的方式流转。农村土地承包经营权流转，受让方可以是专业大户、家庭农场、农民专业合作社、农业种养专营企业等规模经营主体，也可以是其他有农业生产经营能力的组织和个人。在同等条件下，本集体经济组织成员享有优先权。承包方依法采取转包、出租、入股方式将农村土地承包经营权部分或者全部流转的，承包方与发包方的承包关系不变，双方享有的权利和承担的义务不变。承包方采取转包、出租等方式流转的，应当及时报发包方备案。采取转让方式流转的，应当经发包方同意，受让方要与发包方重新签订承包合同，及时办理土地承包经营权属变更手续；未经发包方同意，采取转让方式流转土地承包经营权的，转让合同无效。同一集体经济组织的承包方之间自愿将土地承包经营权进行互换，双方对互换土地原享有的承包权利和承担的义务也相应互换，当事人双方应到村集体经济组织办理承包合同、土地承包经营权证书变更及备案手续。土地流转受让方以转包、出租方式取得的土地进行再流转的，应当经原承包方书面同意，并办理流转备案手续。农村土地承包经营权流转收益归承包方所有，任何组织和个人不得侵占、截留、扣缴。受让方在流转期间因投入而提高土地生产能力的，土地流转合同到期或者未到期由承包方依法收回承包土地时，受让方有权获得相应的补偿。具体补偿办法可以在土地流转合同中约定或双方通过协商解决。

（四）实行合同管理。承包方流转农村土地承包经营权，应当与受让方在协商一致的基础上签订书面流转合同。代耕期不足1年的，可以不签订书面流转合同。实行委托流转的，应由承包方出具土地承包经营权流转委托书，注明委托的事项、权限和期限等，并有委托人签名盖章。未经承包方书面委托，任何组织和个人都无权代替承包户签订土地承包经营权流转合同。过去没有签订流转合同的，各乡镇办流转中心要及时向流转双方提供并指导签订规范的流转合同。流转合同由省农业厅、省工商行政管理总局统一制定，县农业部门统一印制。已经签订流转合同，且流转合同规范、双方无异议的，可以维持原合同，也可以变更为全省统一的流转合同。流转合同的签订要在乡镇办流转服务中心和村集体经济组织的监督下，由流转双方在村集体经济组织或乡镇办流转服务中心集中完成，特殊情况下可在其他地点完成，但要做到合同的签订、备案在同一地点一次完成。农村土地承包经营权流转合同一式四份，流转双方各执一份；发包方和乡镇办各备案一份。各乡镇办应当建立农村土地承包经营权流转情况登记册，及时准确记载农村土地承包经营权流转情况。以转包、出租或者其他方式流转承包土地的，及时办理相关登记；以转让、互换方式流转承包土地的，及时办理有关承包合同和土地承包经营权证变更等手续。乡镇办流转中心在指导流转合同签订或流转合同鉴证中，发现流转双方有违反法律法规规定的，要及时予以纠正。跨行政村的土地流转合同应经公证机构公证备案。一次性流转面积超过200亩的，同时报县农业部门备案。

夜上海论坛（五）妥善化解矛盾。要充分发挥乡镇办农村土地调解庭和县仲裁庭的调解、仲裁作用，健全流转纠纷调处机制，完善调解仲裁程序、调解仲裁方法和调解仲裁制度，依法有序解决土地流转中出现的矛盾纠纷，确保流转纠纷及时化解。村级也要明确一位熟悉农村土地法律法规和办事公道的人员作为专职调解员。

（六）完善档案管理。根据农业部、国家档案局《关于加强农村土地承包档案管理工作的意见》要求，各乡镇办流转中心要对流转合同及有关资料登记造册，分类归档，妥善保管，并逐步实行信息化管理，及时记载和反映流转情况，确保流转档案的安全与完整，为妥善解决流转纠纷奠定坚实的基础。

夜上海论坛四、加大力度，严厉打击土地承包经营权流转中的违法违规行为

夜上海论坛要切实加强流转土地用途的监管，对违背法定程序、超越流转范围、预谋改变土地的农业用途、假借流转行为买卖土地、以租代征等违法行为坚决予以打击。土地承包经营权流转后，承包方给承包地造成永久性损害的，发包方要予以制止，并要求承包方赔偿由此造成的损失。占用耕地建窑、建坟或者擅自在耕地上建房、挖砂、采石、采矿、取土等，破坏种植条件的，或者因开发土地造成土地荒漠化、盐渍化的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令限期改正或者治理，可以并处罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。擅自将农民集体所有的土地使用权出让、转让或者出租用于非农业建设的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令限期改正，没收违法所得，并处罚款。

任何组织和个人强迫承包方进行土地承包经营权流转的，流转行为无效。国家机关及其工作人员利用职权强迫、阻碍承包方进行土地承包经营权流转的行为，给承包方造成损失的，要承担损害赔偿等责任；情节严重的，由上级机关或者所在单位给予直接责任人员行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第14篇

夜上海论坛一、城乡结合部土地市场现状与问题

城乡结合部是土地交易最活跃的地区之一，具有隐形交易、非法交易量大、交易秩序混乱的基本特征。具体表现在：城乡结合部建设用地快速膨胀、建设用地总量失控，各类用地交错、市场交易主体复杂，隐形交易突出、交易秩序混乱，土地交易形式多、数量大，违法用地和违法交易大量存在等几方面。

（一）城乡结合部建设用地快速膨胀、建设用地总量失控

（二）各类用地交错、市场交易主体复杂

（三）土地交易形式多样，隐形交易突出、交易秩序混乱

（四）违法用地和违法交易大量存在

夜上海论坛二、产生问题的原因分析

夜上海论坛城乡结合部土地市场混乱的现状是长期以来城市建设自发扩展、城乡结合部土地产权不清、土地利用和管理政策不明、管理不到位造成的。

夜上海论坛（一）工业化、城市化带动了城乡结合部建设用地快速膨胀，是城乡结合部土地市场混乱的外部推动力

夜上海论坛工业的持续、稳定、快速发展，需要相应规模的土地作支撑。城乡结合部是受城市发展和农村工业化、城市化发展冲击最大的地区。随着城市化和工业的外移，民营经济和个体工商户的发展，对生产经营、生活场所提出了新的需求。一方面大量的国有企业、外资企业、乡镇企业、私营企业发展，加大了建设用地的需求，使城镇向外扩张的速度加快；另一方面也带动了城市第三产业的迅速发展，进一步加剧了建设用地需求。这些快速增长的建设用地需求迅速涌入城乡结合部，致使城乡结合部建设用地需求急剧增加，其用地特征呈现出：农业用地不断减少和非农建设用地快速增加，土地供应总量失控。其最根本的原因是，对于用地者而言，在城乡结合部取得土地和房屋的成本远远低于城区，带动了用地需求；而对于农村集体经济组织和农户而言，转让、出租土地、房屋获取的经济收益又远远高于农业收入，在比较利益的驱动下，农村集体经济组织和农户往往乐于把农用土地私自转为建设用地或建房出售、出租，牟取高额回报。同时，外来人口蜂拥而至，价格低廉的私宅成了他们的安居所在，在一定程度上使农村私宅租赁有愈演愈烈。

（二）集体土地产权不明，权益不清、多头代表，是城乡结合部土地市场混乱、违法交易和隐形交易的内因

当前，集体土地所有权权利设置不完整、权利内容不全以及国家对土地的管理权与土地所有权的界定不清，致使集体所有土地的产权代表不清，集体土地使用权权能与权益不明，从根本上限制了集体对其所拥有的土地所有权行使处分权和收益权。按照新法规定，农民集体所有的土地实际上存在三类形式：村农民集体所有、村内两个以上的集体经济组织和乡（镇）农民集体所有。实际上，农村集体所有土地的产权归属并不明确、清晰。由于任何一个农民都不是所有者，而集体经济组织并无专门机构也不具备独立的主体资格，村农民集体、农民集体经济组织就成为抽象的、空虚的概念。由于具体的土地所有人事实上很难落实，集体土地的权益如何得到保障？集体土地的收益应如何分配？集体成员行使土地所有、使用、经营、收益和处置等权利与责任如何体现？"集体"违法使用本集体所有的土地应该如何处罚？村长、村委能否代表集体土地的权益、产权？"三分之二以上村民会议成员或三分之二以上村民代表"如何保障和体现？村民个体对土地的权益如何确认？正是这些基本的问题没有得到明确，出现了农村集体土地的"多头"所有者代表，村书记、村长认为自己是代表，处置村集体土地理所当然，村民个人认为就是自己的土地，其他人管不着，甚至部分土地使用者认为自己用的地就是自己的。这种"多头"代表，又都不代表的状况，驱动利益各方私自建设、私自处置、隐形交易、违法交易，牟取私利。

夜上海论坛（三）土地收益分配机制不合理，是产生城乡结合部土地问题的直接动因

在市场经济体制下，任何经营行为首先考虑到的步是经济利益问题。农民在集体土地上从种水稻到种菜，由种菜到建大量厂房、私宅，集体土地由合法到违法利用等，可以说根源就在于土地收益在其间起了决定性的作用，也就是地租的作用。农用土地收益除上交国家农业税外，农民实得收益较低，而非农用途收益远远高于农业用途收益，比较利益促使农民从心理上愿意变农地为非农地。另一方面，随着工业化程度越来越高，基础设施建设需要投入大量资金，仅靠镇级人民财政收入或有限的国有土地收益返还，完善镇现状用地的市政及公共设施，镇能级政府有相当大的困难。同时，国家建设征用农民集体土地的补偿办法是根据年产值核算，补偿标准低，而不是按价补偿，农民不愿意国家征地，因此，乡镇政府一方面鼓励农村集体经济组织大力发展工业，招商收资，从而通过增加税收、劳动力管理费等方式增加财政收入，对农村集体经济组织违法用地、隐形交易采取默认和纵恿，从而加剧了集体隐形市场的大量存在和违法用地的形成。

夜上海论坛（四）政策不明，管理薄弱，加剧了城乡结合部土地市场的混乱和隐形交易

夜上海论坛国家的有关法律法规对城市国有土地管理的规定及具体操作来说，已相对比较详尽和完善，但对于城乡结合部用地，尤其是集体建设用地和集体建设用地的流转缺乏明确的操作指导，管理力度十分薄弱。如《土地管理法》第六十二条规定："农村村民出卖、出租房屋后，再申请宅基地的，不予批准",但并未对农民房屋出售、出租的范围和宅基地的土地权利性质作出明确地界定。第六十三条规定"农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外".但存量集体建设用地能否流转、如何流转，破产、兼并除外的该如何处理又缺乏明确规定。上述这些法律、法规规定的欠缺或不明确，为集体土地所有者、使用者、农户等各方违法用地、隐形交易、违法交易提供了借口；而对于土地行政主管部门而言，由于缺乏明确管理依据，往往采用全面禁止或放任自流，城乡结合部恰恰成了管理的或灰色地带，进一步加剧了城乡结合部土地市场的混乱。

三、规范城乡结合部土地市场的对策与建议

随着新《土地管理法》的颁布实施，耕地保护国策得以法制化，建设占用农用地的成本和难度加大，各地开始注重城乡结合部土地利用的调整和管理，以此解决城市建设对土地的需求。

夜上海论坛各地在城乡结合部土地利用和土地市场管理上进行多方面的探索，并取得了一定的进展：

夜上海论坛开展城乡结合部集体建设用地整治和流转试点。杭州市以"两进"推进"一化",即"农户进公寓小区"（在土地利用规划确定的城市建设用地范围内取消农民个人建房，由政府主导，企业化运作，统一建住宅小区，城市用地范围外则取消单家独院建房，实行多家集中联建），"乡镇企业进工业园区","推进城乡结合部城市化进程".苏州市出台了《苏州市农村集体存量建设用地使用权流转管理暂行办法》，对城市规划区、县城镇及省以上开发区范围外的集体建设用地使用权，经依法批准后，可以依法流转。湖州市结合乡镇企业转制，在明晰集体土地所有者的前提下，规范集体建设用地使用权流转。唐山市和秦皇岛市对"城中村"改造出台了一系列鼓励政策，鼓励集体土地所有者、农户和开发商三方面自愿组合，对"城中村"进行改造，按规划统一建设住宅小区。

强化城乡结合部建设用地总量控制和市场公开。杭州市对城乡结合部的国有划拨地入市实施了"政府土地收购储备制度",并探讨将政府收购储备范围扩展到城市内现有集体建设用地。广东、江苏等地设立了有形土地市场，要求包括城乡结合部在内的土地使用权交易进场公开挂牌交易，规范市场。

夜上海论坛探讨城乡结合部集体建设用地向国有建设用地转化。浙江省对部分城市城乡结合部乡镇企业使用的集体建设用地，在土地补偿到位、使用者主动申请、所有者同意（村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表同意），报经省国土资源厅批准后，不再办理征用手续，直接转为国有土地使用权。苏州市、杭州市等地探讨了调整现行征地补偿办法，采用按价征购的办法转为国有。

夜上海论坛上述这些探索和实践，为进一步规范城乡结合部土地市场起到了很好的示范作用。

夜上海论坛通过调研，我们认为，规范城乡结合部土地市场的根本出路是：在严格实行用途管制，控制新增建设用地扩张的前提下，进一步明晰城乡结合部现有建设用地的产权主体和土地权益（所有者、使用者之间的利益关系），区分土地利用总体规划确定的城市建设用地规模范围内、外，制订相应的政策，明确管理者、所有者和用地者之间的利益关系，调动各方积极性，采用市场化运作方式，大力开展市地整理和市地置换，通过规范的土地市场实现城乡结合部现有建设用地的易主（改变所有者、使用者）、易位（改变位置、置换）、易用（改变用途），解决城市建设用地需求。

夜上海论坛（一）完善城市建设用地总量控制制度。要严格执行土地利用总体规划，科学圈定城市建设用地规模，城市规划必须与土地利用总体规划相衔接，严格控制城市发展跨过或绕过城乡结合部向外盲目扩张。运用年度土地利用计划和用途管制等手段，严格限制新增建设用地供应总量，并采用经济手段和政策调控措施，提高新增建设用地取得成本，鼓励用地者利用城乡结合部现有建设用地。

（二）加强土地登记工作，明晰城乡结合部土地产权。

加强城乡结合部土地产权制度建设，明确农村集体土地所有权代表和相应的权益，加快土地登记进度，通过确权和土地登记，分清国有土地和集体土地、建设用地和农用土地界限，集体建设用地要明确土地所有者主体及相应的土地使用者，同时结合土地证书年检，保持城乡结合部土地登记资料的现势性。

夜上海论坛（三）制度创新，鼓励流转，规范管理。区分土地利用总体规划确定的城市建设用地规模范围内外，分别制订政策，规范城乡结合部建设用地管理。

城乡结合部是城市和相邻农区的结合部，横跨土地利用总体规划确定的城市建设用地规模范围内外，即城乡结合部按照土地利用总体规划可以分为"圈内""圈外"两部分。这两部分的土地利用方向是不一样的，"圈内"土地主要是作为城市建设用地；"圈外"土地主要是作为农用土地及少部分集体建设用地。因此，必须区分"圈内""圈外",制订不同的利用政策和管理对策：

夜上海论坛 1、对于城乡结合部属于"圈内"的部分，其土地利用和管理政策必须有利于向城市建设用地转化，即必须纳入城市用地统一管理、统一转用、统一开发、统一供应。

第一，对于已列入城市建设用地规模范围内的地区，取消农户个人建农民住宅和乡镇企业建设新占农用地，新增建设用地实行统一转用、统一开发、统一供应，推行农户进住宅小区和乡镇企业进工业园区。即："圈内" 农户申请新建住宅的，一律不再批准农户建住宅，一律进居住小区，符合宅基地申请条件的农户，其宅基地指标可折为相应的价款抵扣所购买的商品房价；"圈内"乡镇企业建设需要增加建设用地的，一律进工业园区使用国有土地，并在土地出让金等方面给予优惠。

第二，对于已列入城市建设用地规模范围内的存量集体建设用地（农民住宅和乡镇企业用地），则应制订相应政策和措施，结合市地整理、政府收购储备等工作，采用"转权让利"的办法，鼓励其转为国有土地进入市场依法流转。其中，存量农民住宅用地可结合市地整理，由开发商、所有者、使用者三方面自由组合进行城中村改造，建商住小区，政府在出让金收取上给予一定的优惠；也可以由政府主导，企业化运作招标建设，对城中村进行改造建现代化小区，建设中各项规费按农村宅基地标准执行，农户原宅基地和农房折换为相应的价款，以调产权或货币安置的办法进行补偿，土地相应转为国有土地，农户以调产权方式取得或以成本价方式购买的小区房屋产权归农户所有，允许出租，也可比照经济适用住房上市交易。对于"圈内" 已有乡镇企业，鼓励其向工业小区转移，符合规划的，土地补偿到位、使用者自愿、所有者同意的，报经政府批准，也可转为（或征为）国有土地使用权后依法流转。

夜上海论坛 2、对于未列入土地利用总体规划确定的城市建设用地规模范围内的城乡结合部土地，即"圈外"土地，在土地利用上，要保证以农用地和少量集体建设用地为主导，即严格控制新增建设用地，盘活存量建设用地。

第一，严格控制增量建设用地。停止圈外城乡结合部农户单家独院式分散建房，实行多户连片的集中式建房；乡镇企业建设需要新用地的，一律进工业园区建设或利用现有存量建设用地。

夜上海论坛第二，圈外符合规划且经依法批准取得的集体建设用地，在严格管理的条件下，应允许农村集体建设用地在不改变权利性质的情况下流转，即"保权让利促流转".具体而言，现有农民集体建设用地可以通过土地置换或建新拆旧等方式，迁村并点，向城镇和中心村或工业园区集中，建新拆旧中需要短期增加农用地转用指标的，经批准可以给予一定的周转指标，封闭运行，到期归还；农户向城镇和中心村集中过程中，原住宅符合规划的，允许其转让给本集体经济组织内符合宅基地申请条件的其他农户。对于符合规划且经依法批准取得的乡镇企业用地等其他集体建设用地，在明确所有者主体的前提下，所有者可将一定年期的集体建设用地使用权以让渡、租赁或以作价出资（入股）方式提供给使用者使用（类似国有土地出让、租赁、作价出资或入股），在使用年期内，使用者在不改变用途的前提下，可以依法转让、出租、抵押；土地收益主要归土地所有者。集体建设用地不适用于举办娱乐或高档房地产开发项目；流转的最高年限不得突破国有土地的最高年限。

夜上海论坛（四）完善相关配套措施，规范城乡结合部土地市场。城乡结合部非法土地交易和隐形土地交易大量存在，因此必须采取措施，提高土地市场的公开性。当前主要应抓好以下几项配套制度：

夜上海论坛 1、积极设立公开的土地市场，为城乡结合部的土地交易提供公开挂牌交易的场所，以提高交易机会，降低交易成本，规范交易行为；

夜上海论坛 2、建立和完善政府土地收购储备制度，将政府土地收购储备的范围扩大到城乡结合部的国有和集体建设用地；

3、建立土地登记可查询制度和信息公布制度，为使用者、投资者提供现势土地登记信息和土地市场信息资料；

4、完善土地证书查验制度，土地证书查验的重点地区是城乡结合部，重点查验各类非法交易、隐形交易和擅自改变用途的情况，发现问题，及时纠正处理。

（五）当前急需要做的几项工作

夜上海论坛 1、尽快研究明确集体土地权益，并结合土地变更登记和土地证书查验，摸清城乡结合部土地利用现状，对非法用地隐形交易和擅自改变用途的行为进行清理，明确城乡结合部的土地所有权和使用权。

2、总结各地集体建设用地流转的试点经验，抓紧出台《农村集体建设用地使用权流转办法》，规范集体建设用地流转行为。

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各省、自治区、直辖市及计划单列省辖市土地（国土）管理局（厅）、土地资源调查办公室：

我局〔1987〕国土〔籍〕字第18号《关于请上报县级土地利用现状调查成果的通知》要求上报的四项成果，经研究，现改为三项，各一份，即：

夜上海论坛（一）县（市、区、旗）土地总面积和县各类（到二级类）土地面积统计表。

夜上海论坛（二）县级土地利用现状图。

土地承包管理范文

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