房地产评估法律法规范文
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第1篇
【关键词】房地产评估行业问题 对策
夜上海论坛 中图分类号： F293 文献标识码： A
夜上海论坛 房地产估价是房地产中介行业的重要组成部分,伴随着我国社会主义市场经济的发展而逐渐壮大,房地产估价在我国从正式出现到现在不过十几年的时间,却取得了很大的发展,但目前我国房地产估价行业还不完全适应房地产市场快速发展的需要,还存在一些不容忽视的问题,这些问题阻碍了该行业的进一步发展。
夜上海论坛 房地产评估行业发展现状
夜上海论坛 1、制定了房地产评估的有关法律规章
国务院和国家房地产管理部门首先制定了房地产管理基本法《城市房地产管理法》，在此基础上又制定了《房地产估价规范》、《城镇土地估价规程》、《城市房地产中介服务管理规定》、《土地管理法》、《土地管理法实施条例》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》以及《房地产估价师注册管理办法》、《房地产估价师执业资格制度暂行规定》等法律法规，以法律法规的形式确立了房地产评估行业及估价师的地位，完善了评估行业的相法律法规和规范性文件。
2、形成了统一开放的房地产评估市场和行业自律标准
夜上海论坛 从2000 年6 月国务院提出经济鉴证类社会中介机构脱钩改制的要求开始，涉及中介机构的管理部门，包括房地产管理部门，按照国家的规定，开展原有房地产评估机构与部门的脱钩改制工作。中国房地产估价师学会已经开始承担估价师资格考试、注册、再教育以及估价机构资质评审、违规行为查实等工作，房地产评估行业的自律机构基本建立，对估价机构的自律作用日益强化。
3、房地产评估服务领域逐步扩大
夜上海论坛 在房地产估价机构发展初期，主要服务内容是房地产交易管理，防止房地产交易过程中双方当事人隐价瞒价、偷漏税费。随着我国社会主义市场经济体制的建立和完善，房地产评估业务已经逐步在社会经济发展的各行业，如银行、城市建设、土地管理、司法、保险、税务、投资咨询等方面发挥着越来越重要的作用。
房地产评估行业存在的问题
夜上海论坛 1、房地产评估机构的产权问题不明确
夜上海论坛 我国的房地产评估机构和工作人员没有实现真正意义上的脱钩。估价机构的管理人员由原来的主管部门任命，主要的业务来源依旧是原来的业务部门，与原来的主管部门依旧有着联系。现实社会中，房地产估计机构几乎全部是有限责任公司，因为，只有这样，有限责任公司的出资人不会承担无限连带责任。我国的房地产评估机构的经营效率低，主要的原因就是受有限责任公司体制的影响。出资人投资的主要目的就是为了分红，那些出资少的人，在公司占的股份也就比较少，因此，他们对公司的经营状况就很难做到尽职尽责。这样就导致了当地产评估机构的运营效率不高。
夜上海论坛 2、相关法律制度不健全
我国房地产评估产业虽然呈现快速发展的趋势，但是仍旧处于发展的初级阶段。很多评估机构是由政府房地产评估机构所改制而来，它们借助政府的关系垄断了市场，因而不能在正常的市场竞争中去获得业务。目前，针对评估师，没有一部有针对性的法律来进行规范。在房地产评估的各项法律法规中，实施的细则还不健全，对不同用途的房地产，也没有相应的针对性强的技术标准和规范。
3、估价人员的素质难以满足行业发展的需求
(1)估价师考试较注重理论考核，对学历要求较高而对相关专业工作经历和从事评估业务的年限要求较低，因此应届毕业生的考试通过率较高，而许多真正多年从事评估工作的业务骨干却因基础理论知识的欠缺不能通过估价师资格考试。同时房地产估价人员受所从事业务的限制，一般只掌握与自身所从事业务相关的评估业务，对其他类型的评估业务不熟悉。
夜上海论坛 (2)注册房地产估价师设置单一，虽然设立了相当于巾级职称的注册房地产估价师，但却没有设立对应于新人业人员的初级估价资格，以及可晋级的高级估价师和机电、设备等配套专业的估价师。
夜上海论坛 (3)估价师再教育缺乏。我国社会经济制度改革的不断深入，对房地产评估的要求也在不断提高，房地产估价师也需要不断更新自己的知识结构。通过估价师再教育才能使评估人员掌握国内外先进的评价技术和相关专业的知识。但从现有房地产评估业再教育的情况来看，估价师再教育在管理方式、培训内容和形式等方面存在诸多的缺陷，有的甚至流于形式，使得房地产估价人员与社会主义经济发展脱节。
夜上海论坛 4、社会公信力不高
由于房地产估价行业相关法律法规不健全，缺乏行业标准及技术规范和规程，同时房地产行业协会缺乏自律，对违纪、违规等行为缺乏具体可操作的法律法规和行业规则，导致社会公信力不高。当前比较突出的问题是评估机构容易受到政府或银行等机构的干预、开发商的利诱等影响，或迎合被拆迁人的不合理要求，导致评估结果与市场价值严重背离，损害了其他当事人的合法权益；或者为了交易双方不合理的避税要求，使得评估结果损害国家利益。
促进我国房地产估价行业发展的对策
1、加强市场环境监管
夜上海论坛 采取有效措施，切实加强对市场环境的监管力度。通过整顿和加强有关部门的监管，为房地产评估市场创造一个公平和良好的竞争环境。维护房地产评估活动的独立性，保证房地产评估活动不受外界因素的干扰，确保评估结果的龚振兴和独立性。努力完善房地产评估市场的监管规则，针对违规的行为，制定相应的严格的查处办法。针对那些在评估过程中弄虚作假的机构，取消其房地产评估资格，并追究相关人员的法律责任。
夜上海论坛 2、完善法律法规体系建设
夜上海论坛 为了保证房地产评估行业的合理健康发展，应该根据社会经济的发展制定房地产评估行业技术规范和法律法规的实施细则，从而解决房地产评估在相关行业的技术需要；解决房地产评估行业的不平等竞争问题，实现真正的脱钩；解决估价师职业道德问题，提高估价师的责任和风险意识；解决评估结果与社会发展相协调问题，规范房地产评估方法和程序。
3、加强房地产评估执业人员的资格认证工作
夜上海论坛 为了提高房地产评估从业人员的素质和行业整体水平，一方面应加强对房地产评估执业人员的资格认证，并设置至少两级房地产估价师。可以参照日本的不动产鉴定师资格三级考试制度以及美国的资深、非资深二级房地产估价师管理制度，结合我国的客观实际，实行动态的两级管理体制，即根据房地产估价师的执业能力强弱、评估实践经验的丰富与否、评估报告的技术含量高低、职业道德的好坏等实际情况来确定相应的执业等级标准，做到有升有降、动态管理。这样可以更好地确保房地产估价师队伍的技术水平，促进房地产估价师队伍的健康发展，另一方面要提高房地产评估从业人员的准入门槛。要从源头控制好房地产估价师的素质。具体措施包括：第一，提高报考的学历要求，至少应该具备大学本科以上学历；第二，严格实行注册制度。目前我国的注册制度相对来说还是比较健全的，但执行力度不够，估价师的挂靠现象非常普遍，没有起到其应有的制约作用，所以要严格执行注册制度；第三，提高考试的难度，择优录取。如扩大考试相关知识面，实行定量录取等。
4、推进信用体系建设
夜上海论坛 目前，注册房地产估价师和一级房地产估价机构的信用体系已经在国家和省级房地产估价协会建立和使用，但是二、三级房地产估价机构的信用体系还没有完全建立，在整个信用体系中所占比例较小。只有建立完善的信用体系，才能精确了解整个房地产估价行业的信用状况。对各级估价机构、注册房地产估价师实行诚信预警机制和失信惩戒机制，建立估价行业优秀的信用基础。督促估价行业遵守本行业及相关行业的法律法规和技术规范，营造依法、独立、公正的评估市场氛围。
总结
夜上海论坛 我国房地产评估行业虽然起步晚，但发展十分迅速，已成为促进我国经济发展的一支不可缺少的力量，而且随着评估业务量的显著增长，房地产评估业有着光明的发展前途。当然只有完善对房地产评估行业的管理，才能使它走上健康发展的道路。
参考文献
第2篇
关键词：房地产；评估；对策分析
夜上海论坛 中图分类号：F29 文献识别码：A 文章编号：1001-828X（2016）025-000-01
我国房地产评估主要有：一般评估、特定评估和房地产抵押贷款评估三种类型，随着经济的飞速发展，房地产评估业也发生这巨大的变化，其业务范围从单一的房地产交易评估发展到周边房地产抵押、保险、征收、司法诉讼、企业合资、股份该组、破产清算、土地拍卖等等各种经济行为活动。当前，为了规范房地产评估业，制定了《中国任命共和国城市房地产管理法》和《中国人民共和国土地管理法》等相关的法律规章制度，并对房地产估价技术进行了规范，制定了《房地产估价规范》。尽管如此，我国房地产评估行业依旧存在着一些问题亟待解决。
一、房地产评估中存在的主要问题
夜上海论坛 （一）业内法律法规实施细则不完备
夜上海论坛 虽然业内已制定了相关的法律法规，为房地产行业的发展提供了法律依据，但是这些管理规则并没有具体的实施细则。在《中国人民共和国城市房地产管理法》中尽管对房地产评估制度的法定地位进行了明确，但对房地产评估专门法律方面内容却是缺失的。其他相关法规中有对房地产评估的相关规定，依旧不能对评估行为作出规范和标准。实施细则的不完备使得评估人员在工作中不能积极发挥能动性，导致评估不能有效完成。
（二）业内监管缺失导致公信力不高
当前房地产评估业中存在着乱评估、乱定价、私收回扣等弄虚作假的乱象，这些现象的出现主要是因该行业缺乏有效的监管和合理的监管标准。当前较为显著的问题就是相关评估机构易被一些外力机构干扰、诱惑，因利益驱使做出不合理的评估行为，严重违背了市场价值、损害了他人的合法权益及国家利益，导致其社会公信力不高。
夜上海论坛 （三）业内评估人员综合素质较低下
房地产业的特殊性预示着从业人员需要较高的专业素质，一些投资风险较高的项目更加依赖于专业的价值质量鉴定人员。当前，业内评估人员的培训考核方面并不完善，学术要求严重欠缺，且入行门槛较低，使得评估人员的综合素质普遍底下，相关评估师资格等级考试制度只有一个级别，不能体现评估师资质的深浅和水平的高低，使得评估师不会主动提升自身的业务能力，无法激发评估人员的深造和继续学习动力。
二、房地产评估中相应的对策探析
夜上海论坛 （一）建立健全房地产评估行业实施细则的法律法规
相关部门应根据现行出台的相关法律法规制定出专门的《房地产评估法》，并针对行业标准制定相应的技术行为规范和章程，对行业内违法乱纪现象制定相应的处罚政策；针对业内收费标准方面做出适当的调整，将评估总额较小的项目进行档次细分提高收费标准，避免造成因量大收费小而无人承接的现象发生，将评估总额较大的项目进行档次细分降低收费标准，避免造成压价竞争、私收回扣的现象发生；针对行业内职业道德标准进行相关行为的规范，不断地对房地产评估行业的实施细则法律法律进行建设和完善，在评估机构执行评估行为的过程中做到有法可依，有章可循。
（二）强化建设房地产评估行业内外监管的诚信体系
夜上海论坛 建立房地产评估行业内外并行的诚信体系，内外监管的有效实施可以对房地产评估市场进行整顿和进化，通过相应的监管机制的实施，对各类相关机构和工作人员采取有效的监管，避免在评估过程中出现弄虚作假的现象，针对违法乱纪现象进行相关查处追究其法律责任，创造良性竞争的房地产评估市场，维护房地产评估行为的独立性，确保评估结果的公正性。在建设和推进房地产评估行业诚信体系的同时，需要发挥房地产评估行业协会的自律性，结合行业发展的需要将评估操作流程规范和服务标准进行完善，协会需要协助相关部门建立较完善的信用档案，通过信用档案的建立对相关单位和个人的诚信机制进行预警，促进房地产评估市场环境的独立性和公平性，加强职业道德教育的培育和宣传，提高从业人员的纪律和道德素养，建立抵制不良现象的行为准则。行业协会还应该积极对房地产评估事故和纠纷的调解处罚，对有损行业内部的行为进行处理，以维护房地产评估行业的良性发展。
（三）优化完善房地产评估行业人员的资质认证系统
相关部门需要对房地产评估从业人员的资质认证系统进行优化和完善，对房地产评估师的资格认证等级设置至少2-3级的档次划分，同时参考国外相关成熟的资质认证系统，结合我国实际情况进行设置，并考察房地产评估师的业务能力、对行业经验的掌握程度、相关评估技术含量高低、职业道德的好坏等方面。做到房地产评估师等级跟随其综合素质进行等级的升降、动态的监管，在确保房地产评估从业人员的技术水平的同时，推动房地产从业队伍的健康良性的发展。在设置从业人员等级资质划分的同时，还应该对房地产评估从业人员的准入门槛进行提升，从源头抓起，提高房地产评估从业人员的综合素质，要求提高从业人员的学历程度，对从业人员注册制度进行严格的把关，提高考试的难度，实行择优录取的形式，建立从业人员良性的竞争机制，对房地产评估从业人员进行优化培训教育，不断完善其行业的理论实践技能和专业知识，达到提升房地产评估从业人员的综合素质和能力。
夜上海论坛 三、结语
房地产行业的稳健发展可以促进我国社会经济的稳步发展，房地产评估业作为房地产行业的主要成员，同时对我国社会经济的健康发展起到至关重要的作用，也是推进市场化经济必不可少的作用力之一，我国房地产评估行业虽然还处在初级阶段存在一定的问题，但随着行业的发展，结合实际情况对行业内部采取一些积极有效的措施进行规范化管理，各相关部门和机构通力合作和监管，不断培育房地产评估高综合素质人才等措施的实施，将会促进我国房地产评估行业逐渐完善和成熟，从而推动社会经济的进步和健康有序的发展。
第3篇
关键词：房地产 评估产业现状趋势
中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号：
前言
夜上海论坛 房地产评估作为一个新兴的行业在国家的支持下快速发展起来。房地产评估师的考试制度和资格认证制度为房地产评估行业的发展奠定了坚实的法律基础，尽管房地产估价行业得以迅速发展，但是房地产交易错综复杂，中国房地产估价方面的不足越来越明显。
一、我国房地产评估行业发展现状
房地产评估行业在我国从正式出现到现在只不过十几年的时间，但是房地产评估行业却取得了很大的发展，不管从数量上、质量上、行业自律上、相应法律法规的配套上，还是与发达国家该行业的对比上，都有了实质上的提高。但是，毕竟该行业在我国的发展历史还不长，不管在理论方面，还是在实践工作的积累方面都存在种种的问题，这些问题阻碍了我国房地产评估行业的进一步发展。房地产评估行业发展主要存在以下几个问题：
1我国房地产评估行业管理体制不适合行业健康发展
目前国外和港台房地产评估的管理体制主要有三种类型：第一种是以德国为代表的政府独立管理体制；第二种是以政府为主的管理体制，这种体制实行政府部门与行业协会组织既定分工，均对房地产评估行业进行管理，但以政府为主进行管理，代表国家是德国；第三种是以行业自律为主的管理体制，主要代表国家或地区是英国和我国的香港特别行政区。我国目前的房地产评估行业管理体制是“政府主管、协会自律管理”。政府扮演了相当重要的角色，行业自律是政府推动下的行业的自律，而不是自发的行业自律。国外及我国港台地区的管理模式是以人员管理为主，是通过约束评估人员的行为来约束评估机构的行为的；而我国是以机构管理为主，寄希望通过约束评估机构的行为来约束评估人员的行为。这造成了目前我国评估市场的紊乱，评估人员和评估机构为了争夺客户，而无原则的一味满足客户的需求，严重影响了估价行业的形象，并且导致了行业间的恶性竞争。据调查，十年前评估收费一般为国家收费标准的80%，但近年来，已经降低到国家标准的20~30%，甚至更低。
夜上海论坛 2法律法规体系不健全，且现有法规涉及范围狭小，限制房地产评估业的发展
当前我国虽然已经形成了以《城市房地产管理法》为基础，由《城市房地产中介服务管理规定》、《房地产估价机构管理办法》、《房地产估价师注册管理办法》等规章组成，以房地产估价机构资质标准和房地产估价师注册两项行政许可为核心的房地产估价法律法规体系。现存法制体系对估价机构、估价人员的管理进行了规定，但相关的实施细则还没有，针对征税评估、企业改制评估、拍卖评估等不同用途的评估相关规定也没有。另外，我国现有的评估行业的法规在评估技术活动的制度上，仅限于房地产价格的经济性鉴定制度，房地产原评估制度，或者房地产评估报告的规则，即只注重约束房地产评估人员进行房地产经济性鉴证的行为，这实际上是从本质上把我国房地产评估业限制在一个比较狭小的执业范围。
夜上海论坛 3在评估机构和从业人员准入制度上存在问题
国外和我国港台地区对评估人员的准入制度要求非常的严格，并且对这些制度执行也相当的有力。因为房地产评估行业是一个专业性要求相当的高，对于估价师的综合素质要求相当高的一个行业。而我国虽然也在人员准入上有些进入壁垒，但是相对来讲要求不够高，执行力度也不够，这造成了我国评估人员整体专业性不强，整体素质不高，不能满足评估行业的要求。
4房地产评估方法，没有考虑外部性对房地产价值影响的问题
夜上海论坛 我国房地产评估机构在市场竞争中目前还处于劣势，房地产评估行业还很不规范，这就使得房地产评估机构没有大量的财力和精力去提高房地产评估方法，去仔细地研究现有的评估方法。当前房地产评估的方法主要有市场比较法、收益法、成本法，其次还有假设开发法、残余法、利润法、分配法等，这些方法其实都是三个主要方法的派生。基本的三个基本估价方法都是对房地产公平市场价值的一种推断，基本上是从房地产本身的特性出发，如房屋的设计、位置、朝向、楼层景观等，按照房地产本身特征给予消费者的效用进行估价，即从内部效用来估价房地产。不过，在房地产评估中除注意内部效用外，还要重视其经济外部性。房地产经济外部性可为房地产消费者带来效用的增加（或减少），这种效用不是因为房地产本身的特征带来的，故称外部效用。为了房地产评估的结果尽可能的做到公平、公正、合理，就要充分地考虑房地产评估的内部性和外部性。
夜上海论坛 二、促进我国房地产评估行业健康发展的对策建议
1完善我国房地产评估行业管理体制
中国要找到一种好的管理体制，需要结合中国的历史情况和我国房地产评估起源和发展的历史情况，建立中国特色的管理体制，从而充分发挥管理的作用。
夜上海论坛 2改变现有的管理模式，推进以人员管理为主的管理模式
目前，我国实行的是通过管理机构来管理人员，实践证明这是一种低效率的管理模式，通过上文的分析和国际上的情况来看，把房地产评估管理模式转为以人员管理为主，通过加大评估人员的责任，来规范评估人员的行为，并进而规范评估机构的行为，从而达到规范整个评估行业目的。
夜上海论坛 3完善法律法规体系的建立，并且法律法规的建设要有利于房地产评估业的长远发展
当前我国的房地产评估行业的各个方面的法律法规都不太健全，某些领域甚至是空白的。为了我国房地产评估行业能够健康的发展，应该颁布相关的一些法律规范，从而解决房地产评估的管理问题，实行统一管理；解决房地产评估行业的竞争问题，实现真正的政企分开，使评估行业健康有序地竞争；解决房地产估价师职业道德不高问题，提高房地产估价师的责任感和风险意识；解决房地产评估结果客观合理问题，规范房地产评估方法和程序。
4提高房地产评估从业人员的准入壁垒，并且要严格执行准入方面的制度
现在我国的房地产评估从业人员的准入限制还比较低，准入要求应该更加的严格，从源头控制好房地产评估师的质量。具体措施有：第一，提高报考的学历要求，房地产评估师应该有相当高的综合素质，那么要进入该行业，至少应该具备大学本科以上学历；第二，严格注册制度，目前我国的注册制度相对来说还是比较高的，但是执行的力度不够，没有起到注册制度应该起的作用，所以要严格注册制度；第三，提高考试的难度等，如扩大相关知识的考试，实行定量录取等。
5借鉴和引入国际先进的经验和管理理念
夜上海论坛 在国外和港台地区，房地产评估行业已经相当成熟了，并且也在经济活动中发挥了应有的作用。结合他们的成功经验和我国的具体国情是我国房地产评估行业得以发展的可行路线。为此，我国房地产评估业应尽快与国际接轨，发挥其应该发挥的作用，为我国的经济发展作出贡献。
结束语
夜上海论坛 随着住房制度改革的进一步深化，带动了房地产业的快速发展，使房地产业成为国民经济发展的重要支柱产业。由于房地产市场与房地产估价服务紧密相连，房地产业的迅速发展为房地产估价行业自身发展提供了广阔的市场空间，同时对估价提出了更高的要求。但是从现阶段我国房地产估价行业的发展状况来看，估价的发展不能完全适应房地产市场发展的要求，还存在一些迫切需要解决的问题，需要认真研究并提出解决方案。
参考文献
[1] 和战红.市场法在房地产评估中应用探究[J]. 现代商贸工业. 2011(05)
[2] 韩静.中国房地产评估中存在的问题及对策研究[J]. 中外企业家. 2011(22)
