房地产行业收入范文
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第1篇
夜上海论坛 1. 哈尔滨市财政收入对房地产业的依存现状
1.1哈尔滨市财政收入对房地产业高度依存
“十一五”期间哈尔滨市财政收入约有30%左右的收入来源于房地产业。2011年，哈市全年财政一般预算总收入502.1亿元，比去年增长22.3%。其中，地方财政一般预算收入300.3亿元，增长27.0%。主体税种中，营业税92.9亿元，增长30.1%；企业所得税31.5亿元，增长29.8%；增值税28.6亿元，增长11.1%；个人所得税12.9亿元，增长32.3%。其中土地出让金收入为253.14亿元，根据图表1分析可以得知，哈尔滨市财政收入和哈尔滨市房地产上交利税呈现同步增长局势，且比重始终维持在30%左右。2007年哈市全年房产上缴利税占地方财政收入比重达近几年最高，达31.77%，而后趋于平缓回落。“十二五”期间随着哈尔滨市财政收入的飞速增长，其房地产业也有了欣欣向荣的发展。其哈尔滨市的财政收入与房地产业呈现高依存度的正相关发展。成为哈尔滨市财政收入的主要增长极。
1.2哈尔滨市土地出让金占地方财政收入比重强劲增长
哈尔滨市2009年土地出让金为154亿元，占哈尔滨市财政收入（333.3亿元）的46.2%；2011年哈尔滨市土地出让金253.14亿元，增长了近100亿元，年均增长约为49%，占比哈尔滨市总体财政收入的50.41%.呈现强劲的增长态势。
夜上海论坛 2. 哈尔滨市财政收入对房地产业过度依存所产生的问题
2.1新型工业化进程中的财政收入对房地产业依存度过高
随着哈尔滨市新型工业化的发展，其财政收入对土地的依赖程度越来越高。哈尔滨市城镇土地税收收入从2000年到2006年一直持稳，从2007年开始，住房市场化炽热，城镇土地税收收入翻一番，近几年房地产行业相关税收也在逐年上涨，城镇化建设在房地产的热销中体现的淋漓尽致。工业化的过程中哈尔滨市的城镇化进程越来越快，而地方的财政支出也越来越大，因此需要更多的财政收入来维持财政支出。哈尔滨市的就业、医疗、教育、社会保障等财政支出呈现持续增长态势。如下表，民生问题一直是哈市政府所重视的，在一些呼吁房价过高的声音中，哈市政府于2006年开始着手解决人均使用面积7平方米以下的低保家庭廉租房问题，而后每年的廉租房建设面积都在持续增长，但仍抵挡不住房地产的热销形势。伴随着土地税收收入上涨的还有土地行政性收费及相关财政收入，可见房地产行业的腾飞所带来的财政收入相当巨大。民生问题体现在多个方面，廉租房解决的只是一小部分，廉租房的投入使用在一定程度上会控制了房地产行业的相关税收，然而，970万人口所需要的医疗卫生、教育、公共设施建设支出的负担可想而知。从2002年到2010年，8年间相关民生建设支出翻一番。正当其时，全国大部分城市悄然出现了“第二财政”。可见大量的财政支出，需要大量的财政收入来维持平衡，而如果去掉房地产业的财政收入部分，则很难维持财政支出的正常运转。
2.2哈尔滨市的房地产业存在较大的发展空间
夜上海论坛 2011年，全年哈市土地出让金达253.14亿元，同比2010年增长35.7%，与其增长率相比，上涨11个百分点，占哈市全年总财政收入的50.4%，同比上一年增长5个百分点。纵比土地出让金平均水平较高的北京，其在2004年就已达到所占财政收入的76%，此时全国的土地出让金所占财政收入的比例也在逐年上涨，“土地财政”的趋势呈现全国化趋势。土地的出让使房地产行业持续加温，财政方面对房地产行业的依赖性可见一斑。通过分析哈尔滨市与北京市房地产业与全国的比较分析，一线城市的财政收入要比二线城市的财政收入对房地产业的依存度更高一些，哈尔滨的依存度相比较而言还有很大的发展空间。如表3所示。
夜上海论坛 3. 解决财政收入对房地产业依存问题的对策措施
3.1继续加大政府的宏观调控政策
哈市财政收入对房地产行业依存度太高，一但出现房地产行业萧条或者回落严重等现象，就会造成经济结构失衡，为了房地产市场的健康稳定，国家在2009年底、2010年初果断出台调控措施，出台了如“国四条”、“国十一条”、“提高存款准备金率”等措施，限制投资投机购房需求，支持 自住需求，调控住房的消费结构，加大住房保障力度，通过这些政策手段，房地产市场有望实现“软着陆”，更加注重“量”的增长，而非“价”的非理性上涨；更加注重解决中低收入家庭和“夹心层”的住房困难，而非豪宅市场的非理性繁荣；更加促进房地产业的健康稳定，而非成为各路资金规避风险的投资投机工具。适当的土地出让能助财政于一臂之力，土地是人们生存的根本，也是有限的资源，更应该追求财政上的可持续性发展，在产业结构调整中找准重点财源。总之我们要在合理的财政收入增长的前提下，适当的调控财政收入对房地产业的依存程度，通过合理调控土地出让金价格来合理的拉动财政收入的良性增长。积极向上争取政策资金支持，合理调配财源比重。
3.2大力发展县域经济拉动财政增长，减少财政收入对房地产业的依赖度
着力发展黑龙江省县域经济，做好以产业园区为依托的经济发展，加大政策资金扶持力度，积极推进重点产业项目建设，以农业产业化、新型工业化、经济一体化为发展方向，大力发展县域经济第二产业，优化发展第一产业，合理稳定发展县域经济第三产业，从而加大县域经济的整体发展，吸引更多的劳动力以及居民家属向县级城市的发展，缓解一二级城市的发展压力，来合理调动人口流动，从而会相对的减少财政收入对房地产业的依赖程度，加大财政收入在三大产业中的合理增长。
夜上海论坛 3.3转变唯GDP论观念，优化财源结构，促进财政收入的可持续发展
夜上海论坛 财政收入的增长应是一种合理的增长，不应为了增长而增长，仅仅依靠房地产业的增长来拉动财政收入的增长是不合理的一种财政收入增长模式。哈尔滨市财政收入的增长要摒除唯GDP的数字增长论，改变财政收入来源增长观念，依托老工业基地、农业大省、资源强省走特色的适合哈尔滨市的经济增长模式，优化财政收入的财源结构，促进哈尔滨市财政收入的绿色可持续发展战略，响应“十二五”发展规划，促进哈尔滨市经济的健康发展。
第2篇
关键词：实质重于形式；房地产；收入；确认
实质重于形式的思想运用最早起源于英国，而这一概念在1970年的第四号公告“基本概念和会计原则”中就已经提出过，其阐明了实质重于形式的重要观点。
我国在《关联方关系及其交易的披露》中也首次提出了运用实质重于形式的判断标准来推断是否存在着关联关系的规定，要求按照关系的实际性质进行判断，而不能单纯依靠法律形式予以确定。之后我国企业会计制度正式将实质重于形式作为了企业核算时应遵循的原则之一。但是“实质重于形式”这一原则主要是在企业资格的认定和税务办案中广泛被采用，在经济上的实质内容和法律上的形式条件孰重孰轻却一直都是财务与税务争论的焦点。
一、“实质重于形式”原则产生背景及其运用意义
1.“实质重于形式”产生背景
（1）国际化标准促使提高会计准则。WTO后，我国从初次与各国经济的接触到后来不断的业务合作以至后来与国际经济的深度交融，这就从业务，管理、财务各个方面提出跟上国际化的要求。财务报表体现了一个企业的经营状况和管理水平，根据我们计划经济时期制定的会计准则肯定已经不能再跟上国际化的脚步，只有和国际接口我们才能和其他国家站在同一起跑线，只有按照国际标准提供真实、可靠、公允、可比的会计信息，国际经济才能接纳我们参与到国际贸易的竞争中去。
（2）企业的构成形式和业务的繁杂化因素。当改革开放的脚步大步走来，市场经济替代了原有的计划经济，顺势而发的新生企业呈现出多种多样的组织架构，对会计核算和财务信息披露提出了要顺应时代的要求；在市场经济的带动下，一些投资企业，证券公司等一些新兴的行业如雨后春笋般发展了起来，各种合并、转股、兼并、改制业务频繁发生，增加了会计对象的复杂性，如此繁杂化的业务要求企业在进行会计核算处理时，要基于不同的会计原则、方法和程序考虑并在其之间进行选择，所作税收筹划更要基于业务的实质前提下进行 。
（3）旧的原则、旧的制度存在着一定的缺陷。我国在市场经济初步阶段制定的会计制度必然存在很大的局限性，任何事物都是随着社会的发展而发展，随着进步而进步，随着问题而完善的。当旧的会计制度已经不能可靠的反映会计信息和会计数据进行可比时，就要对相关的原则规定进行订正、细化和补充。
夜上海论坛 2.在会计核算中运用“实质重于形式” 的重要意义
夜上海论坛 （1）是对权责发生制原则很好的补充。权责发生制原则是进行会计核算的基本原则，特别是在收入的确认和费用的配比上都遵循了这一原则 。虽然每个企业所处的国内国际经济环境不尽相同，但由于现金流量表的编制是基于收付实现制，所以从现金流量表上能够更好了解企业现金流入的构成，分析企业偿债和支付股利的能力，更能反映企业在一定期间内的获取或支付现金的潜力。因此我们在运用权责发生制原则编制损益表和资产负债表的基础上，仍然需要进行现金流量表的编制来作为补充。
夜上海论坛 （2）是对一贯性原则做出的补充。一贯性原则要求企业的会计核算方法在前后各期保持一致，不得随意变更，其目的是为了更好的对同期或不同时期的数据进行分析比较。但是，如果使用的核算方法已经不能再如实的反映企业的经济实质，不能够恰当地反映企业的财务状况和经营成果时，企业可以在会计准则或制度允许的范围内变更核算方法，同时做相应披露。这也体现了实质重于形式原则。
夜上海论坛 （3）与谨慎性原则相辅相成。谨慎性原则即“宁可预计可能的损失，不可预计可能的收益”，因谨慎性原则而在期末对各种资产计提的跌价准备就是实质重于形式原则的最突出体现。市场经济中资产发生减值的可能性已经成为必然，在年度终了时，资产的市场价值低于账面价值时，原账面记载的资产价值就不再具有真实性，所以在期末的时候出现了资产减值的情况就应对资产计提减值准备，来调整资产的账面价值，这也很好的说明了实质重于形式的原则。
二、“实质重于形式”原则在房地产行业收入确认中的应用
1.关于房地产行业的收入确认的相关规定
我国的收入准则在经历了新旧会计制度改革后，对收入在定义、适用范围等方面的规定都有了很大的变化，但是在商品销售收入和提供劳务收入的确认条件上的表述却没有太大的本质改变。由于房地产的产品具有特殊性，所以确认收入时应具备以下几个条件：
（1）房屋竣工并验收合格（说明商品是合格的）；
（2）完成竣工结算（说明成本能够可靠的计量）；
夜上海论坛 （3）签订售房合同和收取房款（说明房款收入已能可靠计量且已经或能够流入企业）；
（4）房屋办理了移交手续交付业主使用（说明与房屋所有权相联系的风险和报酬及房屋的管理权和控制权均全部转移）。
夜上海论坛 2.房地产行业的收入确认举例
房地产行业的建造周期一般较长，至少要在2至3年甚至更长时间。随着人们对住房的需要日益强烈，即使房屋还没有竣工只要是取得了预售许可证的情况下，开发商就可以对外开始进行销售，这个阶段被称为预售阶段，这个阶段的房款收入并不是准则当中规定的收入，被称之为预售收入。
夜上海论坛 例：客户陈某在2010年初购得A公司开发的商品房一套，总价款95万。陈某在缴纳了5万元的定金后签署了认购协议，约定7日后交首付50万元（含认购款5万元）的同时签署正式的商品房预售合同，在合同中双方就确定了陈某的剩余房款支付方式为分期付款方式，分别应于为2010年的3月份35万元，4月份10万元，最终的价款待实测面积后对差额部分进行多退少补。合同中载明的交房时间为2011年6月30日。
该笔业务开发商在收到定金时应作如下会计处理：借：银行存款—5万元
夜上海论坛 贷：预收账款—**项目 **房号 陈** 5万元
签署预售合同收到首付款时（因为首付50万元中包含定金5万，定金在收到款项时已经进行了会计处理所以首付的确认金额为45万元）：
夜上海论坛 借：银行存款 — 45万元
贷：预收账款 — **项目 **房号 陈** 45万元
10年3月收到支付的分期房款时----
借：银行存款 — 35万元
贷：预收账款 — **项目 **房号 陈** 35万元
10年4月收到支付的最后一期房款是----
夜上海论坛 借：银行存款 — 10万元
夜上海论坛 贷：预收账款 — **项目 **房号 陈** 10万元
2011年6月30日A公司的工程已经清算，实测面积报告也已经取得，按照合同约定如期交付房屋给业主，并收取了房屋的多退少补款1万元时----
夜上海论坛 借：预收账款 — **项目 **房号 陈** 95万元
银行存款 — 1万元
夜上海论坛 贷：主营业务收入 — 96万至此房屋的款项已经收妥，房屋已经办理了交付手续，和房屋有关的管理权和控制权都移交给了业主，正是符合了确认收入应具备的条件。
夜上海论坛 但是实际上很少有开发商能如期真正交付给业主的情况，就这种情况又分为2种不同的原因：
（1）一种是实质、形式同时不具备。是指项目因种种原因延期没有如期完成，到了合同约定的时间不能交付给业主使用。通常这种情况在税务稽查的时候，就会按照合同的约定来要求企业做收入的确认，笔者片面的认为在这类情况下就应该依据实质重于形式的原则来判定，不符合收入标准的不予确认收入。
（2）另一种是具备实质，但是欠缺形式。这种情况是指竣工决算都已完成，实测面积的数据也已经掌握，但是由于在建设过程当中的超规划，需要补交部分土地出让金，企业在告知业主的情况下，按照合同的约定的时间先行交付了房屋。首先明确这是一种非正规的交付，财务人员应该依据实质重于形式的原则按照合同约定做如下的销售确认：
夜上海论坛 借：应收账款 **项目 **房号 陈** 1万元
预售账款 **项目 **房号 陈** 95万元
贷：主营业务收入 96万
三、“实质重于形式”原则在收入确认中应注意的问题
1.提高财务人员自身素质
夜上海论坛 “实质重于形式”原则在收入确认中要怎样去运用、要运用的度的掌握，是基于一个良好财务人员的职业素养的。如果该原则都够合理的运用，那么会计信息的真实可靠性就有了保证，反之如果运用的失当，则其可核实性就会引起质疑，甚至有些会计人员会以此为借口为自己的主观臆断做辩解，从而提供毫无价值的会计信息。提高财务人员的素质一方面应定期对财务人员进行职业道德和专业知识的培训，开展案例分析和座谈会；另一方面，可以组织向同行业的其他企业进行学习和观摩，也可以邀请相关税务、法务等部门的专业人士进行一些专题课程的交流。
夜上海论坛 2.企业应重视由此带来的会计风险
实质重于形式这一原则往往是需要会计人员按照自己的经验主观做出的判断，而这个经验又因人而异，每个人的见解不同就会产生不同的处理意见，由此也会带来后续的税务风险，这种运用判断提供的会计信息因其经验性存在导致损失的可能性被称作为会计风险。在企业内部，可以通过强化岗位责任制管理，加强企业内部审计，提高财务人员法律意识等方式；而在企业外部，则可通过聘请专业人士进行税收筹划和法律咨询等途径来降低会计风险。
3.正确看待相关政策规定之间未涉及到的因素
从实质重于形式原则在会计收入确认中的应用可以看出，会计准则中对确认收入规定了应符合的前提条件，但是这些条件是否为同时具备还是分别具备应该进一步做严谨的说明、补充，或者做特殊事项的解释。
夜上海论坛 总之，贯彻实质重于形式的原则，不但有利于我国会计核算原则向国际会计惯例靠拢，更有利于提高会计信息质量。但是这是基于一个有高度责任心、正义感、高素质的具有专业知识的财务人员基础上的，对一项业务的理解和把握如何做到理论联系实际，应该做到不辞辛劳、深入现场、不耻下问，不断学习。如何在以法律法规为前提的基础上来对新问题新情况进行研究和探讨是每个财务人员要做深刻思考的，
参考文献：
夜上海论坛 [1]企业会计准则第14号—收入（2006）（财会[2006]3号）.
[2]国税发[2009]31号.
第3篇
关键词：房地产开发商 年报收入 良性披露
一、引言
所谓“良性披露”是指房地产开发企业以投资者利益为出发点，完整、持续、有针对性地公开财务信息。根据《企业会计准则第 30号――财务报表列报》的要求，房地产开发企业应该对外报告与销售收入确认相关的会计政策和不同类型销售收入的价值信息，为会计信息使用者的的决策提供帮助。根据《国际会计准则第1号――财务报表的列报》的要求，财务报告的目标是向广大会计信息使用者提供财务、盈利和现金流等相关信息，反映管理层的受托经营责任。根据上海证券交易所的《上市公司分行业经营性信息披露指引第1号――房地产》，房地产开发企业应当披露房地产销售情况。本文选择了5家具有代表性的房地产开发企业为样本，对其年度报告进行分析，探析房地产开发企业收入的披露。
夜上海论坛 二、房产销售收入确认政策披露现状分析
根据《2014中国房地产上市公司测评研究报告》综合实力排名（排除境外上市的地产开发商），本文选择前5名境内上市公司（万科、保利地产、招商地产、华夏幸福、金地集团）作为样本，探讨房地产开发商收入政策披露情况（见表1）。
经过分析样本公司收入披露的政策，房地产开发商在收入确认过程中根据收入确认的五个条件并结合销售合同的签订、竣工验收、付款证明（收款权）、交房手续等环节进行账务处理。该做法紧密围绕准则，但也存在以下问题：
夜上海论坛 首先，销售收入确认政策披露的语言过于准则化，个性化语言匮乏。众所周知，地产销售和工业制造企业的产品销售存在较大区别，收入的确认政策应该突出房地产行业的销售流程和后续服务。现实中，房地产开发企业不动产销售大致经历收取会员费或诚意金、签署销售合同、开具销售发票、交付钥匙、办理产权转移等程序，房地产开发企业应结合上述销售环节和相关的销售文件（销售合同、发票、交房证明）综合分析确定收入的确认时点。
其次，年度报告中披露的收入确认政策未能联系房地产开发企业的土地开发模式和楼盘销售模式。现实中，房地产开发商的建设用地大多通过招拍挂方式取得，由于后期开发资金需求压力大，房地产开发商可能会考虑采用合作建房、合资建房、受托建房等不同开发模式。很明显，不同模式下其收入的确认时点并不一致，因此在披露收入政策时应结合土地的开发模式。如上所述，房地产开发企业的房产销售模式较多，出于提高销售效率和专业化的考虑，企业经常把自身开发的产品外包给专业房地产公司，由该类公司进行整体策划营销，此时收入的确认就与其销售方式相关。同样，上述样本企业披露的销售收入确认政策中并未指出其销售模式。
三、营业收入列报现状分析
夜上海论坛 经过对样本公司2013年度财务报告列报情况的调查分析（见下页表2），发现房地产开发企业在会计数据和财务指标摘要中遵照列报要求披露了近三年的销售收入和增长率;在董事会报告中分行业、地区披露其销售签约面积、签约金额和市场占有率等数据，并在报告中披露了其前5名客户的销售额，但还需要在以下方面进行改进：
夜上海论坛 首先，年度报告集中在披露房地产开发企业的主营业务状况、投资区域、历史财务状况等历史信息，而反映房地产行业特征、企业价值创造力和前瞻性会计信息过少。历史销售收入信息是房地产开发企业确已实现的，实际决策中，信息使用者不仅要了解过去的信息，更要求提供信息的一方披露未来的收入预期实现信息。但上述样本企业少有披露其房产的预期销售价格以及竞争性楼盘供应数量等影响收入实现的重大不利因素。样本公司的大多数收入披露内容属于“强制性披露”，管理层为制止信息不对称致使不利选择可能给企业带来危害，更乐意披露“好信息”，而对“坏消息”不公开，特别是对房产销售收入实现的系统风险信息的披露少之又少。
夜上海论坛 其次，样本公司年度报告中的相关指标披露形式单一，大都是绝对数和百分比指标，缺乏多层次的统计指标。样本企业的年度报告中披露企业最近3个会计年度的收入数据，基本做到了同一企业不同历史年份的纵向可比，但横向可比也应予以考虑。目前房地产开发商的年度报告中披露的收入数据，缺乏行业间的对比，无法显示其在行业中所处的位置。对于报告使用人来说，了解企业的行业地位和获得不同历史时期的收入数据一样重要。
夜上海论坛 最后，上述调查的样本企业同属房地产开发商，由于证监会了统一房地产行业信息披露制度，不同样本企业的年度报告披露框架大体一致，缺乏个性，很难得到不同房地产开发商之间除营业收入数额和增长率之外其他有区别的会计信息。很明显会计制度在强调强制性披露和会计信息可比时，影响了房地产开发企业会计信息披露的个性，这样会从表面上给投资者造成不同企业信息披露内容一致的错觉。此外，通过调查研究发现，样本企业的年报收入披露时间更多倾向于三月份，少有企业延迟到四月份，这说明房地产开发企业对年报信息披露的及时性关注程度提高，这样更有利于年报信息的挖掘使用。
夜上海论坛 四、销售收入年报披露的改善对策
首先，房地产开发企业销售收入的确认政策应紧密结合房地产开发流程对外披露，抓住签约时间和金额、竣工验收时间、收取房款进度、交房手续的办理进度、入伙手续、钥匙领取等关键节点披露其收入政策，避免照搬会计准则，导致披露语言形式化。应结合房地产开发企业的土地开发模式和销售模式来披露收入的确认政策，在自主开发模式下收入的确认政策可以完全遵照已有的准则，在购房者领取钥匙，办理完入伙手续后确认收入。出现合作建房、合资建房等情况时收入的确认政策需要考虑合同中的细节条款披露。在代销方式下收入的确认政策应该联系代销协议中具体的权利和义务来确认收入。
其次，房地产市场繁荣很大程度上受到政府信贷、税收、土地等政策影响，当前限购成为了楼市调控的主旋律，限购对稳定房价和打击投机炒房具有明显作用，受政策冲击，城市商品住宅的成交量大幅萎缩。同时，过紧的调控政策造成土地一级出让市场总体低迷，地方土地市场成交金额也呈现了大幅下滑，购房者等待气氛长期累积。从以上可以看出房地产行业的宏观政策对不动产成交额的影响程度较深。作为房地产开发商应当详细披露国家未来的房地产业宏观调控政策走势预测和收入风险，给投资者详细的政策投资预期。
再次，房地产开发企业除了应该结合行业特点差异化披露销售收入，同时还应披露当期合同销售均价、楼面地价等以便于房地产开发企业之间可比，为投资者决策提供依据。房地产开发企业良性成长依赖于其开发产品的吸引力、竞争力，房地产开发商收取会员费、诚意金、定金等收入尚未形成的销售收入，能很大程度上反映房地产开发商的市场接受程度，为了向投资者提供决策相关信息，应在报表附注中详细披露会员费、诚意金、定金等项目形成的“其他应付款”和“预收账款”明细账。
最后，现有信息披露过分强调可靠性和历史成本原则，把重要性和决策有用性放到了次要地位。笔者认为，企业应当在附注中增加披露与未来收入实现有关联的会计信息，以及国家未来的房地产业宏观调控政策走势和收入实现风险。该举措有利于帮助决策者预测未来收入走势，提高会计信息的可利用度。除此之外，收入的披露顺序应按照报表使用者的决策相关性先后排列，尽量减少不重要事项披露，避免“噪音”。X
参考文献：
