房地产行业审计范文
夜上海论坛前言：我们精心挑选了数篇优质房地产行业审计文章，供您阅读参考。期待这些文章能为您带来启发，助您在写作的道路上更上一层楼。
第1篇
随着中国市场经济的快速发展，房地产行业经营规模不断扩大，成为支持我国国民经济发展的主导产业，同时各地数量庞大的房地产企业也成为会计师事务所提供审计服务的重要对象之一。由于房地产行业不同于一般工商企业，其产品特殊、建设项目规模大、时间跨度长，且房地产企业审计报告一般情况下都会有诸如银行贷款之类的特殊用途，造成房地产行业审计风险较高，如何做好房地产行业年度会计报表审计工作，提高审计质量，降低审计风险，笔者结合多年房地产行业的审计经验，就审计中应重点关注的几个问题粗谈一二，以期对会计师事务所的同仁们在房地产行业的审计中能有所启发。
一、提前或推迟确认收入
以《企业会计准则第14号-收入》的判断标准为依据，同时考虑房地产的特殊性，房地产企业应在同时满足以下条件的情况下确认商品房销售收入的实现：
(1)商品房已完工且已取得政府相关部门的综合验收证明，并已交付业主使用；
(2)已签订商品房买卖合同；
夜上海论坛 (3)已收到与商品房有关的全部价款或者已按合同规定收到首付款，收到首付款的其剩余价款应预期能正常收回；
(4)商品房的建筑成本应能够可靠计量。房地产开发企业出于各种不同的需求，往往或提前确认收入或推迟确认收入，这就要求我们审计人员在审计中应细心认真，善于通过核对购房合同、销售清单等会计资料以外相关的业务资料判断其销售收入确认时间的正确性。
二、完工产品的成本结转不准确
房地产企业的成本结转相对一般工商企业具有其特殊性和复杂性，要求企业财会人员不但应具有较高的财务理论水平，更应对房地产行业具有较高的熟悉度，在多年的审计实践中，笔者发现由于企业财会人员水平参次不齐，加上部分企业出于人为调节利润的需要，房地产行业中的产品成本结转问题较突出，成本结转随意性大，甚至有个别企业按商品房销售收入的固定百分比进行估转成本，造成房地产销售成本严重失实，在此笔者将审计中遇到过的成本结转不正确的主要几种情况列举如下：
夜上海论坛 由于建设周期长，房地产开发企业的完工产品结算进度与账面发生的成本往往不一致，账面发生成本滞后，企业为了增加账面利润，一般会仅按账面成本结转完工产品成本，以达到少转开发成本的目的。
对房地产企业来说，预付账款大多数是开发成本的组成部分，但企业为了少转成本，往往以工程价款未结算为由将预付账款长期挂账。
夜上海论坛 对于较大的分多期开发的房地产项目，其配套设施一般会在后期开发建设，审计中应索取企业的配套设施预算资料，关注其配套成本是否预计并结转。
出于减少应缴土地增值税和企业所得税的考虑，部分房地产开发公司往往会通过虚开建筑发票而虚列成本，即通过“真票假业务”的列账增加开发成本以达到偷逃税款的目的。
三、税收问题
税收是国家对房地产行业进行宏观调控的主要手段之一，且由于房地产业税收的政策性强，涉及税种多且复杂，所以也是我们对其进行年度会计报表审计时的难点和重点。审计中我们可以重点关注以下几点：
(一)是否存在隐匿收入行为
夜上海论坛 房地产企业隐匿收入的通常做法有：一是对采取银行按揭方式销售的房地产其按揭收入不入账，不申报纳税；二是对其房屋、商铺、车位的出租收入不入账，不申报纳税。
夜上海论坛 (二)是否存在虚开建筑发票虚列成本问题
虚开建筑业发票是指在没有真实业务的情况下，到当地税务机关代开建筑发票或取得建筑公司虚开的建筑发票。企业只需支付营业税或者手续费，就可以获取金额巨大的票面金额，入账后就可以在计算企业所得税和土地增值税时得到更多的抵扣。这是一种典型的“真票假业务”偷税行为。
夜上海论坛 (三)是否存在未按规定预缴和汇算清缴土地增值税问题
欠缴、少缴土地增值税在房地产行业比较普遍，一是未竣工清算项目不按规定预缴土地增值税，二是已完工项目长期按未完工项目核算，不按规定到主管税务机关汇算清缴。
夜上海论坛 (四)是否存在捐赠、偿债、以房换地等行为未按规定缴税
夜上海论坛 根据现行税法的相关规定，房地产企业存在将商品房捐赠、偿债和以房换地等特殊房产转让行为时，应按视同销售处理，按规定缴纳相关税金。实际审计中，发现有房地产开发企业在做账务处理时往往通过往来账或者直接冲减成本，不确认销售收入，不申报纳税。
(五)是否存在少缴、不缴印花税的情况
印花税属小税种，企业往往不够重视，同时也是审计人员比较容易忽视的问题。房地产行业的印花税重点涉及以下两项：一是对建筑安装工程承包合同，应按“建筑安装工程承包合同”印花税税目来征税，其税率为万分之三，其计税依据是合同的承包金额或工程标的； 二是对房地产（预售）销售收入，则是按“产权转移书据”税目来征税，其税率为万分之五。
现阶段，我国房地产行业属于高利润行业，如果按照实际盈利进行土地增值税的汇算清缴，很多房地产开发企业都将面临需补缴巨额的税款，为达到少缴或不缴税款的目的，房地产行业几乎不存在主动进行土地增值税汇算清缴的情形，加上相关税务主管部门清缴力度不够，造成房地产行业中已完工项目长期不进行汇算清缴现象极为普遍。
夜上海论坛 针对以上房地产行业会计报表审计中容易遇到的问题，笔者认为最关键的一点是会计师事务所在选派审计小组时，要选派熟悉房地产企业开发经营和财务管理、熟悉相关的税收法规以及具有一定房地产业审计经验的注册会计师，运用更完善更严谨的审计程序和审计方法，将审计风险降到最低。
参考文献：
第2篇
夜上海论坛 Key words： real estate industry；earnings management；audit opinion
夜上海论坛 中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号：1006-4311（2016）14-0109-03
0 引言
夜上海论坛 注册会计师出具的审计意见往往能给广大财务报告使用者传递关于报告真实性的重要信息，帮助相关利益者做出正确的决策。对于审计意见形成的影响因素的研究也引起了学者们的注意。而上市公司的盈余管理程度对审计意见出具的影响更是成为研究的一大热点。
夜上海论坛 近年来，我国房地产行业的发展在经历快速腾飞后也曾陷入一定程度的萎靡动荡。实行房地产调控第一阶段的2010-2011年时期，出现了交易量持续萎缩的低迷状态。2012年，调控进入了第二阶段，前期阶段调控成效的肯定与持续低迷带来的上涨压力，使得该年出现了较好的回稳状况。这种稳步回升的发展态势无疑为研究该行业相关经济问题提供了良好条件。
夜上海论坛 根据行业分类标准，本文选取房地产行业的150家上市公司作为研究样本，利用样本公司2012年度报告的财务数据实证分析了房地产行业的盈余管理程度对审计意见出具的影响。
1 文献综述
国内外盈余管理的研究现状：
夜上海论坛 1.1 关于模型的选择与建立
夜上海论坛 目前学界存在着多种盈余管理模型，包括Healy 模型（1985）、DeAngelo 模型（1986）、行业模型（Dechow and Sloan，1991）、较为盛行琼斯模型等。但随后又有研究显示，这些模型存在着不同程度的设定问题。总结回顾相关研究，本文认为，尽管琼斯模型被公认为是比较优秀的盈余管理检验模型，但为取得更理想的检验效果，需要根据实际对象和目的特定选择合适的模型。
1.2 关于研究结果
目前国内外关于盈余管理程度对审计意见类型的影响问题已有较多研究成果，但并没有一致结论。Bartov（2001）等人的研究结果表明，公司盈余管理程度越高，被出具非标意见的概率越大。Butler （2004）则认为，市场上被出具非标意见公司的应计利润为多出现数额巨大的负值，可能引起财务困境，审计师因为公司持续经营的不确定性出具非标意见，与盈余管理无关。Laura 等（2008）利用西班牙的数据验证了Butler的结果，但他们认为审计师出具非标意见是因为自身的保守性而不是企业持续经营的不确定性。
大量学者也对中国的情况进行了验证，选取不同的样本和研究方法，结果也不一致：李东平等（2001）发现审计意见与核心的盈余管理指标没有显著关系。章永奎和刘峰（2002）则发现上市公司盈余管理行为越厉害，越可能被出具非标意见，但同时大规模的会计师事务所会体现更严格的审计质量控制。
2 研究设计
2.1 研究概述
夜上海论坛 我国企业存在大量的盈余管理行为。这些盈余管理的结果往往可以反映在企业公布的财务报表中，而外部民间审计也将作为一种审核手段对财务报告的真实性完整性等起到重要的监督保障作用本文将研究的是企业盈余管理程度对注册会计师出具的审计意见类型的影响。基于研究目的，提出假设：公司当期盈余管理程度与审计师出具非标意见的概率不相关。
2.2 样本选择
夜上海论坛 本文研究的样本初步选择为根据CSRC行业分类指导选择出的174家房地产上市公司。为了保证所选样本公司之间能够进行各项指标的对比，对初选样本进行筛选剔除，最终获得了150个有效样本。本文使用的数据来自GTA国泰安金融数据库。对数据的处理使用的是EXCEL2010，变量的描述性统计及回归分析使用软件Eviews7.2。
进行变量的回归分析之前先对样本进行了描述性统计，结果如表1。
2.3 模型选择
本文以审计意见类型为被解释变量，以盈余管理程度为解释变量，并加入控制变量。因为被解释变量定义为虚拟变量故选择用Logistic模型为回归模型进行实证检验。结合行业的市场审计现状特点，参考各类文献中的模型建立后，最终为本次研究选用构建如下模型：
Audit=α0+α1EI+α2lnAsset+α3NARR+α4CR+α5DR
夜上海论坛 +α6+Big4+∈
模型变量解释：
①被解释变量：Audit为虚拟变量。如果审计意见类型为标准无保留审计意见，则Audit取值为0，否则为1（非标意见）。
②解释变量：如前文所述，正对我国上市公司盈余管理程度度量有多重方式，比如充分采用考虑风险的应记款项法；琼斯模型下较为复杂的应计利润法等。考虑到计量模型中对变量设置的尽量简单简明的要求，了解到房地产行业中重要的盈余管理手段为用非经常性损益项目来操纵利润，再结合到公司规模对非经常性损益的影响。本文采用了年度报告中披露的非经常性损益的绝对值除以总资产作为衡量盈余管理程度的指标。即：
EI为盈余管理程度，EI=年度非经常性损益绝对值/总资产
③控制变量：
夜上海论坛 LnAsset：总资产的自然对数；
NARR：表示加权平均净资产收益率；
CR：表示流动比率，CR=资产合计/流动负债合计；
DR：表示资产负债率，DR=负债总额/资产总额；
夜上海论坛 Big4：虚拟变量，如果审计师为国际四大会计师事务所则Big10为1，否则为0。
3 统计与回归结果
如表2所示，运用Eviews先求出了各个变量之间的相关系数以及相关性检验下的t统计量和对应的概率P值。接着运用Logistic回归模型回归结果如表3所示
4 结果分析
夜上海论坛 4.1 相关系数结果分析
夜上海论坛 ①通过观察图二不难发现，2012年我国房地行业上市公司所属会计师事务所所出具的审计意见与盈余管理程度之间相关系数为正，大小为0.362593，初步判断可能存在较弱的正相关关系。
②相关检验下t统计量的值为4.685032，且概率P=0.0000，在α=5%，1%的显著性水平下P都很小，所以需要拒绝原假设，解释变量显著。这表明企业的盈余管理程与审计师出具非标准无保留标审计意见的之间有较弱的相关性而且是正的相关性。
③同时也可以发现该结果也表明控制变量之间与审计意见之间也存在着一定相关性，但可计算出方差膨胀因子VIF
夜上海论坛 4.2 回归结果分析
①首先观察模型总体的你和程度调整后的判定系数McFadden R-squared=0.535174，说明回归的结果方程相对较好的拟合和样本情况。总体的显著性检验P值：Prob（LR statistic） 0.000009也很小，可以通过显著性水平α=10%下的总体显著性检验，说明方程总体显著。
②观察回归结果图，可以注意到解释变量EI：盈余管理程度的参数估计结果约为18.66，t统计量值2.012842，对应t检验的概率值P=0.0441在5%的置信水平系可以通过Z的显著性检验（概率P=0.0441
③同时可以关注一下其他的变量：审计意见与控制变量净资产收益率在5%的置信水平上也呈现出显著负相关，（P=0.0049
第3篇
关键词：房地产行业 上市公司 非标准审计意见 影响因素
一、文献综述及问题提出
（一）文献综述
国外对非标准审计意见影响因素的研究较为全面，主要从被审计单位的规模、财务状况、其对会计师事务所的重要性、会计师事务所的规模和审计收费的角度进行研究。Mc Keown（2005）的研究结果表明：客户的资产规模越大，发表持续经营疑虑保留意见的概率越小。Mohammad 和 T.E. Cooke（2005）发现，那些处于财务困境的上市公司更容易得到非标准审计意见。De Angelo（2000）、Becker（1998）、Reynolds 和 Francis（2001）研究表明，规模较大的事务所对陷入财务困境的审计客户更容易出具非标准审计意见。Teoh 和 Lim（2005）认为审计费用显著影响审计的独立性。
国内对非标准审计意见影响因素的研究时间较短，研究的重点为被审计单位本身的特征，如公司治理、财务状况、企业盈余管理与审计意见的关系等。张俊瑞、董南雁（2006）研究表明，公司治理的总体质量优劣与审计意见显著相关。江岭（2008）研究表明，目前对我国上市公司审计意见产生影响的主要因素为上市公司的偿债能力、经营能力和盈利能力。章永奎、刘峰（2002）研究发现，被审计单位盈余管理水平与收到非标准审计意见的概率呈正相关关系。
综上所述，国内外学者对于非标准审计意见影响因素的研究有以下特点：（1）主要从公司治理、被审计单位财务状况和事务所三个方面进行研究；（2）大多数研究是对上市公司总体或制造业进行研究，对某些行业的特殊性考虑不足。
（二）问题的提出
夜上海论坛 本文通过对2005-2012年我国沪深A股上市公司审计意见类型的研究发现，房地产行业上市公司收到非标准审计意见的比例明显高于制造业的平均水平（如表1所示），因此，探讨房地产行业非标准审计意见的影响因素是必要的。
二、实证研究设计
（一）研究假设
夜上海论坛 本文的研究对象侧重房地产行业，因此主要从被审计单位方面提出假设进行研究，而对事务所方面的影响因素进行控制，假设如下：
公司治理方面：
第一大股东持股比例越高，其影响管理层编制不实财务报告的可能性越大，从而导致注册会计师出具非标准审计意见的可能性也越大。独立董事的力量越强，对上市公司经营业绩的监督能力也就越强。因此，这里预期独立董事比例对非标准审计意见影响系数的符号为负。
H1：第一大股东持股比例与非标准审计意见正相关。
H2：独立董事比例与非标准审计意见负相关。
财务状况方面：
H3：流动比率与非标准审计意见负相关。
夜上海论坛 房地产行业普遍存在着负债率较高的特点，而流动比率是短期偿债能力指标，流动比率越高，企业短期偿债能力越强，被出具非标准审计意见的可能性就越小。
夜上海论坛 H4：资产负债率与非标准审计意见正相关。
资产偿债率越高，企业的长期偿债能力越差，被注册会计师出具非标准审计意见的可能性就越大。
夜上海论坛 H5：净资产收益率与非标准审计意见负相关。
企业的盈利能力越高，说明企业经营状况就越好，因此企业被出具非标准审计意见的可能性就会越小。
夜上海论坛 H6：应收账款周转率与非标准审计意见负相关。
应收账款周转率越高，企业的营运能力越好，被注册会计师出具非标准审计意见的可能性就越小。
夜上海论坛 H7：成本收入比与非标准审计意见正相关。
房地产行业是高收入高利润行业，企业为了少缴纳土地增值税和企业所得税可能虚增开发成本，因此成本收入比越高的企业被注册会计师出具非标准审计意见的可能性就越大。
H8：预收款项收入比与非标准审计意见正相关。
夜上海论坛 房地产行业是一个比较特殊的行业，预收款项比较多且容易通过长期挂账达到非法目的，因此预收款项收入比越高的企业被出具非标准审计意见的可能性越大。
H9：其他应付款收入比与非标准审计意见正相关。
部分房地产行业存在着通过其他应付款这一会计科目进行虚假按揭融资情况，因此，其他应付款收入比越高的企业被注册会计师出具非标准审计意见的可能性越高。
H10：非经营损益与净利润之比与非标准审计意见正相关。
部分房地产企业存在着利用非经营损益操纵利润的情况，因此非经营损益与净利润之比越高的企业被注册会计师出具非标准审计意见的可能性越大。
夜上海论坛 H11：实际所得税率与非标准审计意见正相关。
夜上海论坛 房地产企业可能人为调节某些利润较大的项目，以达到延迟纳税或平衡纳税的目的。实际所得税是当期所得税（税率25%）经递延所得税调整后的税，当实际所得税率大于 25%时，则存在隐藏利润的可能性，因此被出具非标准审计意见的可能性更大。
（二） 变量选择与模型建立
模型建立：
y=α0+α1X1+α2X2+α3X3+α4X4+α5X5+α6X6+α7X7+α8X8+α9X9+α10X10+α11X11+α12X12+α13X13+α14X14+α15X15+b
其中b为随机干扰项。
（三）样本选取与数据来源
本文以2005-2012年沪深A股128家房地产上市公司（剔除ST股）作为样本，财务指标及审计意见相关信息来自国泰安CSMAR数据库。本文选择的数据分析软件为SPSS11.5 及EXCEL。
三、实证结果与分析
（一）描述性统计分析
由描述性统计分析可知，第一大股东持股比例均值为37.593，说明我国沪深A股128家房地产行业上市公司2005-2012年993个样本中普遍存在着一股独大的情况；资产负债率均值为1.688，明显过高，最大值为877.256，主要是个别公司的资产负债率太高，受个别极大值拉升的缘故；应收账款周转率、预收款项收入比和其他应收款收入比均值也明显偏高，受个别极大值拉升作用明显；非经营损益与净利润之比均值为0.623，标准差为6.217，说明样本公司中非经营损益占净利润的比例普遍偏高；实际所得税率均值为0.325，标准差为1.277，说明样本公司中实际所得税率普遍高于一般税率。
（二）Pearson相关性分析
相关性分析主要是研究变量之间的关联密切程度，通常情况下，如果相关系数大于0.8或小于-0.8，并且同时在统计学上具有显著性，那么可以认为变量间存在严重的多重共线性问题，需要把这些变量剔除。
如表3所示，有相关性的变量间相关性系数绝对值小于0.8，可以认为有相关性的变量间不存在多重共线性问题。
（三）Logistic回归分析
根据上页表4的模型估计结果，本如下分析：
1.第一大股东持股比例：第一大股东持股比率与非标准审计意见显著正相关，在10%的水平下显著，系数符号与预期一致，说明在房地产行业上市公司中股权集中造成的一股独大现象不利于提高财务报告的质量。
夜上海论坛 2.独立董事比例：独立董事比例与非标准审计意见正相关，符号与预期不符，影响也并不显著，可能的原因是我国独立董事制度建立不久，并且是由监管部门强制要求的，上市公司本身也许并没有设置独立董事的要求，独立董事不过是上市公司为了应付监管部门的“花瓶”而已，并没有起到保护中小投资者利益的作用。
夜上海论坛 3.流动比率：流动比率与非标准审计意见负相关，与预期符号相符，但影响并不显著，短期偿债能力可能并非影响房地产行业上市公司非标准审计意见的主要影响因素。
夜上海论坛 4.资产负债率：资产负债率与非标准审计意见显著正相关，在10%的水平下显著，系数符号与预期一致，长期偿债能力可能是房地产行业上市公司非标准审计意见的重要影响因素。
5.净资产收益率：净资产收益率与非标准审计意见显著负相关，在10%的水平下显著，系数符号与预期一致，净资产收益率是盈利能力指标，盈利能力越强的房地产行业上市公司被出具非标准审计意见的可能性越小。
6.应收账款周转率：相关性不明显。
夜上海论坛 7.营业成本率：营业成本率与非标准审计意见正相关，与预期符号相符，但是影响并不显著，营业成本率并非影响房地产行业上市非标准审计意见的重要因素。
8.预收款项收入比：预收款项收入比与非标准审计意见负相关，即预收款项收入比越高的房地产行业上市公司被出具非标准审计意见的可能性越小，且在10%的水平下显著，这与预期符号不符，可能的原因是预收款项比重比较大的房地产行业上市公司销售业绩较好，经营能力强，因此被出具非标准审计意见的可能性越小。
夜上海论坛 9.其他应收款收入比：其他应收款收入比与非标准审计意见负相关，影响并不显著，与预期符号不符，可能的原因是其他应收款比重越高的房地产行业上市公司经营能力越强，被出具非标准审计意见的可能性越小。
10. 非经营损益与净利润之比：非经营损益与净利润之比与非标准审计意见正相关，在5%的水平下显著，与预期符号相符，可见，不合理的盈余管理可能是房地产行业上市公司被出具非标准审计意见的重要影响因素。
11.实际所得税率：实际所得税率与非标准审计意见负相关，且在5%的水平下显著，与预期符号不符，可能的原因是缴纳企业所得税多的房地产行业上市公司依法纳税意识比较强，发生偷税漏税的情况比较少，所以被出具非标准审计意见的可能性比较小。
控制变量非本文研究重点，不做详细分析。
四、结论及建议
（一）结论
1.在房地产行业上市公司治理结构的影响因素中，第一大股东持股比例与非标准审计意见显著正相关，独立董事比例对非标准审计意见的影响不显著。
2.在房地产行业上市公司财务状况的影响因素中，资产负债率、非经营损益与净利润之比与非标准审计意见显著正相关，净资产收益率、预收款项收入比、实际所得税率与非标准审计意见显著负相关，其他指标影响不显著。
（二）建议
本文的研究对房地产行业上市公司、注册会计师、财务报告使用者、社会公众、政府监管单位和其他利益相关者都具有一定的意义。在上述分析的基础上，笔者提出如下建议：（1）房地产行业上市公司要进一步完善治理结构。目前在公司管理层控制的董事会中，独立董事基本上是由董事会自己聘请的。应该通过由一个独立于上市公司管理层的第三方来指定独立董事在公司中代表中小股东的利益的方法来改善我国的独立董事聘任制度。（2）降低注册会计师的执业风险。如果影响房地产行业上市公司出具非标准审计意见的因素比较多，注册会计师要谨慎接受业务委托，降低执业风险。（3）改善投资者的投资决策。根据本文总结出来的房地产行业上市公司非标准审计意见影响因素，一般投资者可以预测公司将来的审计意见类型，从而采取更好的投资策略来减少损失或增加收益。（4）强化政府监管。政府监管者可以通过影响房地产行业上市公司非标准审计意见的因素来帮助他们判断审计意见类型的合理性，有利于维持市场秩序。X
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