房地产审计风险范文
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第1篇
【关键词】房地产企业 风险防控 内部审计
夜上海论坛 当前，随着社会的发展，我国企业已经逐步认识到内部审计的重要性。但是，由于内部审计起步晚，发展比较缓慢，审计方法明显落后。对于房地产企业来说，由于投资规模较大，传统的内部审计方法存在着明显问题，难以及时发现房地产企业发展过程中潜藏的风险。因此，我们必须高度重视房地产企业的内部审计工作，及时发现、规避企业发展过程中出现的各种问题和风险，实现维护市场秩序，促进我国经济快速健康发展的目的。
夜上海论坛 一、内部审计的概念
夜上海论坛 内部控制指的是企业或者单位为了实现特定目标，避免或降低各种风险，提高经营管理效率，而制定和实施的一系列方法、措施和程序。内部控制是社会经济发展到一定阶段的产物。内部审计是企业或者单位加强内部控制的重要手段，是实施内部控制的基础环节和不可缺少的重要组成部分。
作为一种特殊的形式体现在内部控制系统中，企业应当根据内部审计的需要，制定科学完善的内部审计制度，建立起独立有效的内部审计机构。内部审计机构应当在贯彻国家相关法律法规的基础上，根据企业发展的需要，对内部加强审计监督并及时发现内部管理过程中存在的缺陷，及时规避企业发展中存在的风险，推动企业健康可持续发展。
夜上海论坛 二、当前房地产企业内部审计中存在的问题
（一）对内部审计的重要性认识不足
在很多时候，由于内部审计并不能产生出直接的经济效益，所以房地产企业对内部审计工作并没有高度重视。同时，由于开展内部审计工作需要设置更多的部门和工作人员，也需要制定相关的规章制度，增加管理环节，这在很多房地产企业看来，增添了管理难度。也有部分房地产企业把内部审计等同于成本控制，没有全面理解房地产企业内部审计的重要作用。实际上，内部审计有助于维护房地产企业正常的经营活动，确保企业资产的安全，有效提高企业经济效益和市场竞争实力。
（二）内部审计的作用没有得到有效发挥
夜上海论坛 在很多房地产企业中，虽然设置了内部审计部门，但是由于受到传统观念的影响，内部控制意识薄弱，内部审计的作用很难得到发挥。主要表现在，很多房地产企业没有形成一个完善的内部控制系统，财务评价制度和经济合同管理制度很不健全。同时，缺少对经营风险和财务风险进行事前预测，而更加重视对实物进行控制。加上奖惩标准不够明确，这在很大程度上对内部审计制度的贯彻执行产生出不利的影响。
（三）内部审计制度不够健全
在当前我国众多房地产企业中，还普遍存在着内部控制系统设计不合理、内部审计制度不够健全的情况。在很多房地产企业中，内审部门划归于财务部门，这实际上就导致内部审计缺乏独立性，内部审计的作用很难得到发挥。同时，很多房地产企业的内部审计职能仅仅是审核会计账目方面，而在防范开发项目投资风险、降低项目运作成本以及提高经济效益等方面的作用没有得到广泛认可。
三、加强房地产企业内部审计的制度建设和创新
夜上海论坛 （一）建立健全完善的内部审计制度
内部审计制度是推动房地产企业健康发展的重要保障，有助于房地产企业管理工作顺利进行。一方面，要通过制度确保内部审计在房地产企业管理中的重要地位。通过建立健全内部审计制度，可以有效保证企业提高经营效率和效果，使内部审计的各项制度措施得到有效执行。另一方面，内部审计作为企业加强内部监控的重要手段，通过制度的建立与完善，可以充分发挥管理职能。内部审计可以对企业的经营活动、组织效益以及成本费用等进行审查和评价，及时发现企业日常管理中存在的问题，并有针对性地提出整改方案与改进建议，从而提高企业的经济效益。
（二）加大房地产企业内审人员的培训力度
夜上海论坛 高素质的内部审计人员是提高房地产企业价值的根本保证。因此，房地产企业内部审计人员不仅要掌握会计、审计、经济法规和管理等知识，而且还要遵守审计准则和职业道德规范。在我国很多房地产企业中，内部审计人员主要来自于财务部门，他们的知识结构不够合理。因此，必须根据内部审计工作的实际需要，进一步优化内部审计人员结构，加大对内审人员的素质能力的培训力度。同时，房地产企业必须重视建立科学的激励机制来吸引优秀的审计人员，建立起一个高效的审计团队，改善企业经营管理工作，努力实现企业利益的最大化。
（三）积极改进审计手段
夜上海论坛 当前房地产企业内部审计人员的工作重点是在对企业财务数据的真实性、合法性的审查与监督上，审计对象是会计报表、账簿、凭证等会计资料。实际上，在现实生活中，这一审计模式出现了很多问题，在很多时候阻碍了房地产企业经营活动的正常运作。因此，房地产企业必须要积极改进审计手段，从传统的“查错防弊”转向为企业内部管理和企业决策服务，从审查和监督转向评价与咨询。与此同时，房地产企业内部审计的工作范围不应局限于财务领域，而应当扩展到企业经营的各个方面。在审计方法上，应该灵活多变，根据工作需要灵活采用多种方法。
四、结语
在激烈的市场竞争中，房地产企业必须高度重视风险防控工作，而内部审计工作有助于房地产企业加强内部控制，合理规避市场风险，因此，重视内部审计工作成为房地产企业必须要全盘考虑的题中之义，中长期的愿景是建立一套更加科学的内部审计制度体系，从而不断推动内部审计制度的创新，尽可能地减少或者避免突发性的经济风险，努力推动房地产企业健康快速发展。
参考文献
[1]刘忠阳.现代企业内部审计相关法律问题探究[J].法制与社会，2009（ 12） .
第2篇
夜上海论坛 [关键词]房地产 审计 特别风险
夜上海论坛 房地产行业近年来的高速发展,使其成为我国经济的重要支柱产业。越来越多的房地产公司成为会计事务所的重要客户,同时随着房地产大规模的跨地域扩张,公司的管理幅度迅速加大,企业业务间关联的复杂性急速增加,以及房地产企业的优胜劣汰进程加快,对注册会计师的专业能力、审计经验都提出了新的要求。本文结合多年的房地产审计经验,着重讨论在房地产企业审计中,注册会计师必须关注的审计风险。
夜上海论坛 一、法律风险
房地产业涉及众多利害关系人,包括投资者、债权人、购房人、供应商、政府监管机构等。所以约束该行业的法律法规相当多,如果房地产企业稍有不慎或未按法律规定进行房地产开发,很有可能遭受法律方面的惩罚。所以在审计中应关注以下法律风险:
1、房地产企业开发项目未取得合规证件
夜上海论坛 房地产企业开发过程中主要证件有《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》。注册会计师审计中应重点关注(1)《建筑工程施工许可证》取得时间,按规定房地产项目只有取得《建筑工程施工许可证》后才允许开工,但较多房地产企业在资金压力较大的情况下,往往提前开工以提前实现销售条件;(2)《商品房预售许可证》取得时间,按政策规定,房地产企业在未取得《商品房预售许可证》前,不能以任何名义向客户收取款项。
夜上海论坛 故审计中应关注证件取得时间与开工、销售收款时间是否相符,以确定房地产企业是否存在违规开工建设、销售的情况。若有,则必须考虑企业因违反规定而可能遭受的处罚,并考虑对报表的影响。
夜上海论坛 2、法律诉讼风险
夜上海论坛 房地产建设中主要涉及主体施工方、材料供应商与开发商的经济关系。在现场施工过程中,由于重大工程变更、各种无法预料的情况(如遭受经济危机,导致工程停工)出现后,双方很有可能在事项补偿金额上达不成一致,被审计单位通常不会对部分义务进行反映。
夜上海论坛 所以审计中应关注合同的履约情况,必要时到现场核实重点工程进度。注册会计师若发现未按合同约定付款,则必须进一步确认是否存在争议,同时做好与被审计单位律师的沟通,以判断相关事项是否得到准确报告或披露。
3、交房及办证风险
夜上海论坛 房地产企业对业主的重要义务有(1)按售房合同约定时间,将符合合同标准的商品房交付业主;(2)按售房合同,在约定的时间完成产权备案。故注册会计师在审计中还应关注交房及办证中,被审计单位是否存在的违约行为,若违约是否按售房合同约定合理预计了赔偿费用。
夜上海论坛 二、税务风险
夜上海论坛 房地产企业主要的税务风险来自三方面,一是企业所得税,二是土地增值税,三是个人所得税,注册会计师应予以关注。
夜上海论坛 1、企业所得税风险
所得税风险主要来自商品房交付后,房地产企业以成本不能可靠计量为由,不及时结转收入、成本,导致人为调整某些获利较大项目的所得税清缴时间,达到延迟纳税或平衡纳税的目的。
2、土地增值税风险
土地增值税风险主要来自商品房交付后,房地产企业以未实现100%销售不符合土地增值算主动清算条件为由,不计提已实现销售部分的土地增值税,造成报表反映不实和税务风险。
3、个人所得税风险
夜上海论坛 房地产企业薪酬在各个行业中处于领先地位,部分房地产企业为减少关键管理员工的个税负担,采用费用报销等多种途径进行逃税。故注册会计会在审计中应重点关注不合理的礼品、服装、房租、会议费等大额支出,尤其关注费用报销较集中,票据报销经手人是关键管理员工的费用。
夜上海论坛 三、资金运作风险
夜上海论坛 1、不恰当使用贷款资金风险
夜上海论坛 房地产业是资本高度集中的产业,据统计,上市公司的房地产企业负债率在40%-80%之间,负债中较重要的部分则是银行贷款,房地产开发贷款都是固定资产投资贷款,贷款资金属于专款专用,不能跨项目、跨地区使用。但目前房地产企业是多项目、全国化开发,房地产企业主观上会尽可能的把受限贷款资金转为可自由支配资金,以提高资金使用效率和经济效益。所以注册会计师审计中应关注被审计单位不恰当使用贷款资金的风险,对违反贷款合同约定,注册会计师应考虑由此可能导致的银行罚息和提前收回贷款对报表的影响。
夜上海论坛 2、骗取银行按揭贷款风险
夜上海论坛 客户的按揭贷款是房地产企业的重要资金来源,部分房地产企业在销售不理想、资金紧张的情况下,会采取假按揭以骗取银行按揭贷款资金。故注册会计审计中,应重点关注按揭购房客户、首付款收缴的真实性,以判断被审计单位是否存在骗取按揭贷款的事项。
夜上海论坛 四、持续经营风险
夜上海论坛 在房地产行业高速发展的同时,房地产企业的优胜劣汰进程加快,企业之间的分化重组加剧,所以注册会计师应重点关注被审计单位以下方面的风险,来判断房地产企业的可持续经营能力。
1、财务支付能力
财务支付能力是房地产企业持续经营的前提条件。注册会计师应重点关注被审计单位是否有重大到期未偿还的工程款、材料款或银行贷款,且该种状况处于持续状态。
2、新项目生产资料土地的获取能力
第3篇
企业风险指未来的不确定性对企业实现其经营目标的影响。风险管理是企业从战略制定到日常经营过程中对待风险的一系列信念与态度，目的是确定可能影响企业的潜在事项，并进行管理，为实现企业的目标提供合理的保证。2004年国际内部审计师协会(IIA)在其修订的《内部审计实务标准》中将内部审计认定为“：内部审计是一种独立、客观的保证与咨询活动，旨在为组织增加价值提高运作效率。它通过一种系统化、规范化的方法来评价和改进风险管理、控制和治理过程的效果，从而帮助组织实现其目标。”本定义第一次把风险管理和治理过程列入内部审计定义并放在第一位，使风险管理成为内部审计的一个核心和重点。房地产开发企业面临的风险主要有政策风险、经济风险、财务风险、运营风险(可细分为成本风险、价格风险和市场风险)、内控风险、资本市场融资风险等。在境内外上市企业，还面临境外业务汇率风险、企业市值波动风险等。
2房地产开发行业中内部审计参与企风险管理的必要性
夜上海论坛 2.1新形势下房地产开发企业生存和发展的客观需要
传统的居住观念，催化了我国房地产产业持续投资增长。目前房地产产业面临着的风险不可谓不大，是我国高风险行业之一。企业内部审计部门具有相对独立的地位，其工作指向改善企业经营活动，增加企业价值，内部审计参与房地产开发企业风险管理就成为必然的客观需求。
夜上海论坛 2.2房地产开发行业中内部审计自身发展的需求
房地产开发项目复杂的业务流程，决定了内控审计手段和方法必须与之相适应，需要多学科和专业密切协同，从而促进企业内部审计从传统的财务审计向风险导向审计的转变。审计署《关于内部审计工作的规定》中也作出明确规定：“对本单位及所属单位内部控制制度的健全性和有效性以及风险管理进行评审。”
2.3外部审计的影响
夜上海论坛 注册会计师业务领域的不断扩展，势必对内部审计界产生影响。内部审计部门和人员是企业内部成员，熟悉了解本单位情况，能够把握企业发展的脉搏和价值运动规律，对企业兴衰有着血肉相连的荣辱感和使命与责任感。
夜上海论坛 3房地产开发企业中内部审计存在的问题
夜上海论坛 3.1企业内部审计监督理念缺位，往往忽视内部控制建设工作
房地产开发企业的高层领导多是工程技术领域的专家，重视工程项目的开发与建设工作，对财政管理工作了解得不多，对企业内部审计的作用和监督意义认识不够。个别领导甚至认为计划管理就是内部控制，不需要什么内部审计监督，往往会造成工程延期、成本加大、还会带来经济损失。例如，某房地产开发企业与乙方签订小区换热站配套工程，乙方承诺合同工期四十五日内确保设备安装得到地方供热部门的许可批复并能得到相关部门的验收，保证于当年底正常供暖。事实上该配套工程延期一年，工程款超支，没有经过验收，不能正常供暖，引发业主诉讼维权，造成直接经济损失三十余万元。
夜上海论坛 3.2企业内部审计监督体系薄弱，对企业的内部控制监督流于形式
房地产开发企业有些业务流程设计不科学，很多时候起不到应有的相互监督的作用。企业内部不相容职务分离控制、授权审批控制“、三重一大”的集体决策或者联签制度也存在一些执行不力的问题，监督职能失去了应有的刚性。有的企业付款控制不严，工程款发生超付；有的工程划线不及时，结算滞后，会计信息反映不及时，未督促施工方开具发票，影响了项目进度；有的不遵循收入成本配比原则，未严格按会计期间结算相关收入和成本费用，存在人为调节收入成本的现象。
4如何让内部审计更好地融入房地产开发企业风险管理中
4.1加强内部审计全过程监督，充分发挥事前审计、过程审计和结果审计职能
房地产开发企业的风险可能产生在招投标中、产生在结算中、产生在工程管理中、产生在具体经济合同的签订和履行过程中。全过程进行监督，对每一个环节进行经济效益评价，杜绝舞弊行为的发生，减少不合理行为造成的损失，是发挥内部审计职能、减少企业风险的关键。因此，不但要从观念上认识到全过程控制的重要性，还要在实际工作中时时注意对必要措施和手段的运用。例如，对完工产品的管理，各部门要做好各类工程材料和各项数据的收集、整理和双向沟通工作，确保数据详实、准确。在房地产开发销售的实际经营业务中，则要加大销售力度，减少库存，加速资金周转，将开发成本努力实现为产品销售收入，将商品变现为资金，并搞好后续土地储备，增强可持续发展的活力。
夜上海论坛 4.2要优化内部审计人员结构，培养高素质的审计人才
夜上海论坛 房地产开发过程涉及技术研发、项目规划、工程建设、市场营销、合同管理等各项职能，需要综合素质较高的各类专业技术人员，更是企业内部审计有效实施的前提和基础。我国房地产企业内部审计工作起步晚，相关人才匮乏。亟需对审计人员进行定期培训、岗位轮训。尤其要培养和造就懂得工程管理的复合型审计人员，以促进工程管理，严格工程变更审批流程，整治“三边工程”，规范招投标、工程划线、工程结算、工程付款，为项目清算、成本、收入的核算奠定良好基础，确保工程建设程序规范、操作有序、控制有力。
4.3建立健全完善的内部控制制度
对于房地产开发企业的内部审计，必须建立健全完善的内部控制制度。内控制度本质上是一个有机整体，涵盖计划、项目、人力资源、财务、合同、风险管理等各项规章制度，尤其要重视的是制度之间的衔接、支撑和配合，决不能形成信息孤岛、管控脱节、效能抵销、责权不清的困境。
4.4推行全面预算管理，保障资金有序流动，提高经济效益
注重并深化全面预算管理，成立高层预算小组，由专业人士专门负责预算的审批、编制、监督工作。使预算范围从传统、单一的生产资金计划扩大到基建、风险投资、劳资、营销、物资供应以及社会融资等资金预算，加强对库存物资的管理工作，特别是对存量的地下室、产权车库、地面车位的排查清理，对限制资产逐一登记在册，责任到人，能出手的尽快出售，一时难以销售的进行短期出租，盘活现有的存量资产，回笼资金，减少资金占用，提升经营活动的增效点，激活现有资产的动态价值，为企业增收创效。
4.5建立相应的评价考核与激励机制
