房地产开发企业审计范文
夜上海论坛前言：我们精心挑选了数篇优质房地产开发企业审计文章，供您阅读参考。期待这些文章能为您带来启发，助您在写作的道路上更上一层楼。
第1篇
关键词：房地产；税种；审计
中图分类号：F239 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2012）02-0-01
夜上海论坛 我国房地产业在近几年来的努力下迅猛的发展起来，成为国民经济的支柱产业，对国家经济的增长发挥着重要作用。我国审计机关，结合国家相关政策将房产产业的纳税作为税收管理的重要内容。这些调整在一定程度上维护了房产业在税收管理上的秩序，提高了房地产产业的审计水平，也为房地产产业的展带来有效作用。
夜上海论坛 一、房地产企业的主要税种
夜上海论坛 我国的房地产企业应纳税的税收种类很多，主要有以下一些类别：
1.营业税。营业税是按照房产企业所建建筑及不动产的出售来计税的，其中还有相应的建设维护税和教育附加税，一般以5%的税率进行缴纳。
2.企业所得税。房地产开发的应缴纳税收的所得税部分。
夜上海论坛 3.印花税。房地产企业在销售、与买房者签署购房合同时，按是适用税率缴纳。
4.房产税。房产租金所得的收入应缴纳的税。
5.土地增值税。在房产企业中，因转让房地产获得的增值收入而缴纳的税。
6.城镇土地使用税。开发商在使用国有土地时，依据使用土地的面积而缴纳的税。
夜上海论坛 7.契税。房产企业在承接建筑用地时，要像土地管理部门缴纳土地契税以及代收代缴的税。
1.营业税及企业所得税的审计。一般情况下，房地产开发商通过销售楼房和出租楼房取得相应的资金收入。虽然在销售过程中，每一次开盘所出售的房产数量是有限的，但每一单位的商品出售所得的利润是非常大的。而在审计过程中，对企业影响最明显的是企业的销售价格。通常情况下，企业将取得的销售房预收款长期挂账或通过其它手段转移所得收入。除此之外，房地产企业自己的员工在购买商品房时，是可以享受到折扣的。有些企业也会通过奖励员工来作为隐藏偷税的手段，员工在推销企业产品、建立市场后，企业会借此给予相应的奖励，也会在员工福利上做一些企业的自身想法。诸如这些情况，在实际处理中，要分清情况进行处理，就具体细节针对税收相关内容进行分析。
2.印花税的审计。在印花税的征收上，企业的问题也存在这许多内容。审计调查中，购销合同的税基最为严重，许多企业在这一税收上都没有记录内容，企业一般按照半年的时间进行缴纳。税法法律中规定，印花税要在建立书面合同或票据时，应立即购买印花税票进行印花税的缴纳。现行税法规定中，单位与企业之间发生的有关会计等专业技能的咨询合同是不需要企业缴纳印花税的。
3.房产税的审计。房产税以房产的剩余数值和以租金收入两种计税方法计税的。税率一般为1.2和12%。现行法律为了税收征收的公正立法，规定房地产开发商在出售楼房之前，对这些产品并不进行税款的征收，但在这之前，开发商如果有出租或出借楼房的现象，就被视为买卖过程，是要征收一定的税额的。这就要密切关注房地产开发商的销售现状，以防有将房产出租的却长年挂存货品的账单，形成偷税漏税的现象。另一方面，因为企业工程的时间往往很长，滞后于产品的使用时间，一些工程企业的竣工验收时间更是滞后于使用时间，这一方面，企业要适时的调整计入房产税的税基。
4.土地增值税的审计。土地增值税的税率为30%～60%，税负一般较重。在这一税收方面，要做到数值的正确计算，就要在审查时紧密关注房地产开发商是否将房产收入长期挂账，企业有可能并未及时缴纳税款。企业在获得实际收入使也会有遗漏的现象发上，在进行销售时，也会出现成交价与实际价格相差甚远却没有一个合乎情理的缘由。除此之外，企业将已经取得的土地使用权的支付内容在开发转让和固定不动中并未正确的分配。在成本的应用上，企业也会将不属于开发成本的费用计入开发成本当中，在与相关单位进行合同转让和会计凭证核对时，成本结转办法也会出现失误。企业在借款利息支出中是否按照国家相关规定，超过上浮幅度的部分有无被作为扣除企业项目金额，如超过贷款期限的利息部分是否也作为扣除项目的金额。总而言之，在对土地增值税进行有关税收审计时，要注意核实房地产转让的所得收入和已扣除的法定金额，根据这些内容确保正确的税收税额和税率，达到应缴纳税额的正确性。
5.个人所得税的审计。个人的收入一般由基本工资+本月奖金+年度奖金组成的，所以，对于个人所得税的审计来说，要注重以下一些方面：在个人的管理费用和销售费用中，如以现金形式发放的工资是否已经被扣去个人所得税；诸如个人在企业工作中，自己业绩的超出部分和销售的提成部分是否能够有效地被个人所得税扣除出去。其次，一些房地产的员工已有负担个人所得税或者企业为员工全部负担个人所得税，而在审计税收的时候，要注意是否将支付额转换成已经包含税收收入后的个人所得税的计算结果。
夜上海论坛 6.契税的审计。契税的审计主要是房地产开发企业要缴纳的国有土地使用权出让的税额。房地产在开发前期阶段是否缴纳税额，是可以通过国土利用部门的数据查证的。在审计契税时，房地产开发会与购买者达成协议，未开发票或少开发票，这就虚假的减少了收入额，影响了计税依据，这就注意加强和房产管理部门的协调沟通，以防这类事情的不确定性。
三、结语
总而言之，我国在税收管理上，要加大对税收征管的力度，对含有逃税漏税的企业进行大的处罚，遏制住企业在发展中的偷税漏税的现象。但似乎凭借仅有的税收制度，并不能强有力的完成这一项重大责任，偷税漏税的想象得不到根本的根治，这就需要进一步加大税收的改革，推进我国税收的强有力的发展，消除房地产企业在获取利润中的偷税漏税现象，确保国家的相关利益，维护社会人民的合法权益，这就要我们的税收机关要做出不断地努力。
参考文献：
夜上海论坛 [1]黄慧豪,麦锦华,梅爱付,等.房地产调控形势下个人住房贷款的风险表现及审计关注点[J].财经界(学术),2010.
第2篇
夜上海论坛 房地产开发企业生产的最终产品――开发产品生产周期较长，最少数月，多则数年，而且要等每一单体工程或一组单体工程甚至整个项目竣工办理决算后才能计算确定其建造成本，但房地产开发产品一般按分户分套局部分割销售，而且可以预售。从财务上讲，预售不等于销售成立，而要等房地产开发产品竣工，产权移交购房业主，同时随同房产的使用权、收益权和风险也转移购房业主后才能确定销售成立。因此，房地产开发企业都要等到后期，待房地产开发产品竣工决算，可以计算单体工程总成本和分户分套的局部成本，并向购房业主移交房产，可以确认销售收入实现时，才能将销售收入与销售成本对比，计算确定企业的盈亏。这使得房地产开发企业会计核算涉及面广，核算环节多，核算对象繁杂，客观上为房地产开发企业销售收入作假创造了条件，本文拟就房地产开发企业销售收入审计做些探讨。
一、房地产开发企业销售收入常见的作假方法
房地产开发企业资金投入大，销售时资金流入大，其对销售收入作假通常反映在隐瞒销售收入上。
1、将预收售房款长期挂账，延迟确认收入。
根据《企业会计制度》，销售商品的收入确认须同时满足四个条件：(1)企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；(2)企业既没有保留通常与所有权有关的继续管理权，也没有对售出商品实施控制；(3)与交易相关的经济利益能够流入企业；(4)相关的收入和成本能够可靠计量。根据上述规定，房地产开发企业应在工程决算并与购房业主办理产权移交手续后，确认销售收入的实现。但现实中，有些房地产开发企业人为推迟工程决算，从而达到延迟确认销售收入。
2、利用房地产销售专用发票管理漏洞隐瞒收入。
房地产销售专用发票是房地产开发企业销售产品的主要原始凭证，也是税务机关计税的主要依据。但实际工作中，有些房地产开发企业不按发票管理办法严格管理发票，在发票的使用和保管过程中存在着许多问题，主要表现在开“阴阳票”，甚至不开发票。这样便给企业偷税、漏税、私设“小金库”留有了余地。
夜上海论坛 3、延迟开具房地产销售专用发票，调整销售收入入账时间。
夜上海论坛 房地产开发企业应在工程竣工验收合格、工程决算后，购房业主交清房款并办理了移交手续后，向购房业主开具房地产销售专用发票。而实际中，有些房地产开发企业借用种种理由，延迟向购房业主开具房地产销售专用发票，从而达到了调整销售收入入账时间的目的。
夜上海论坛 4、将开发产品用于捐赠、分配利润、偿债及以房换地不作视同销售收入入账。
根据《中华人民共和国营业税暂行条例》及《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》规定，转让不动产有限产权或永久使用权，以及单位将不动产无偿赠与他人，视同销售不动产。有些房地产开发企业将开发产品捐赠与他人、偿债及以房换地时以“营业外支出”、“应付账款”、“无形资产”直接冲减“开发产品”，不按视同销售计提相应的税金，这造成了房地产开发企业减少了当期的计税基数，从而少计了税金。
夜上海论坛 5、将出租房、周转房销售收入直接冲减出租房、周转房的改装修饰支出。
房地产开发企业的开发产品在待售期间用于出租即成出租房，用于安置拆迁户则成为周转房。出租房与周转房对外销售前往往要发生改装修复支出。房地产开发企业的开发产品、出租房、周转房三者之间变化频繁，在销售出租房、周转房时，故意不作销售核算，而将出租房与周转房销售收入冲减相关的改装修复费用支出，从而达到隐瞒收入的目的。
二、房地产开发企业销售收入作假的审计策略与方法
针对房地产开发企业上述种种的作假手段，注册会计师应凭借专业知识、经验和所掌握的信息、资料作出正确的判断，选择高效率的审计策略和方法。
夜上海论坛 1、从管理当局的诚信度及能力分析。
管理当局肩负着建立和健全完善的内部控制制度并监督其得到合理有效执行的责任，故管理当局的品行、阅历、经验、能力及其管理的观念、方式、风格和对风险的认识与控制方法都会影响房地产开发企业运行的规范性。注册会计师应首先对管理当局的诚信度和能力进行评价，并关注其待遇是否与房地产开发企业业绩挂钩、是否遭受异常压力、财务人员是否稳定等因素，以便从整体上判断房地产开发企业作假的可能性。
2、对房地产开发企业预收售房款长期挂账，延迟确认收入；延迟开具房地产销售专用发票，调整销售收入入账时间的审计策略与方法。
针对房地产开发企业通过推迟工程决算、延迟开具房地产销售专用发票从而达到隐瞒收入的行为手段。注册会计师在外勤审计中，可以通过对长期挂账的往来账款实施审计，核查其相应的已在房产管理部门备案购房合同，并亲临房地产座落地进行现场核查，了解购房业主是否与房地产开发企业办理了移交手续、是否已入住。在查实了房地产开发企业已与购房业主办理了移交手续并入住的情况下，注册会计师可以根据会计核算的基本原则中经济实质重于法律形式原则确认此项售房销售收入已实现：，要求房地产开发企业将长期挂账的往来款项结转销售收．入。
夜上海论坛 3、对房地产开发企业利用房地产销售专用发票管理漏；洞隐瞒收、入的审计策略与方法。
夜上海论坛 针对房地产开发企业利用房地产销售发票管理漏洞达到隐瞒收入行为手段。注册会计师在审计时，首先，可以通过分析性复核程序测算其销售毛利率、销售利润率、销售成本率、存货周转率等指标，并将其与房地产开发企业前期及同行类似规模的指旨标进行比较，若存在较大差异，注册会计师应将其作为风险领域进行重点审计；其次，注册会计师可以通过将房地产销售专用发票存根联与相应已备案的购房合同进行相互核对，甚至，对于有较大疑虑的房地产销售发票存根联，注册会计师可以将发票存根联与业主取得的相应房地产销售专用发票联进行相互核对；最后，注册会计师可以通过将房地产销售发票存根联所载的售房价与同地段类似的房地产市场价格进行比较，这也可以从中发现其中所存在的问题。经审计，若房地产开发企业存在上述问题，注册会计师可以根据会计核算原则中重要性原则要求房地产开发企业进行账务调整或在审计报告中作为保留意见披露或解除业务约定。
夜上海论坛 4、对房地产开发企业将开发产品用于捐赠、分配利润、偿债及以房换地不作视同销售收入入账的审计策略与方法。
针对房地产开发企业将开发产品捐赠、分配利润、偿债及以房换地不作视同销售收入入账达到少计当期的计税基数，从而少计缴税金之行为手段。注册会计师在审计时，首先，可以结合对与捐赠、分配利润、偿债及土地相关的会计科目审计，如：“营业外支出”、“应付利润”、“应付账款”、“其他应付款”、“无形资产――土地使用权”，发现是否存在此类业务；其次，注册会计师还可以通过上述分析性复核程序确定是否应将其作为风险领域进行重点审、计以发现问题。若审计中发现上述问题存在，注册会计师可以要求房地产开发企业进行相应的账务调整，计提相应的房地产涉税税金。
夜上海论坛 5、对房地产开发企业将出租房、周转房销售收入直接冲减出租房、周转房的改装修饰支出，不作收入入账的审计策略与方法。
第3篇
夜上海论坛 关键词：房地产开发企业；内部审计；舞弊
中图分类号：F239.4 文献标识码：A
夜上海论坛 收录日期：2015年5月26日
一、当前我国房地产开发企业内部审计存在的问题
夜上海论坛 我国的内部审计是在20世纪80年代以后发展起来的。1982年我国恢复审计制度，一系列法律法规的出台表明我国推进内审工作的决心。《内部审计暂行办法》于1985年出台，《中华人民共和国审计法》在1994年出台，《关于内部审计工作的规定》紧随其后。进入21世纪以来，《内部审计具体准则》和《内部审计基本准则》相继出台，这无疑有力地推动了我国内审工作的发展。但改革开放以来，我国才大力发展市场经济，并没有给企业内审的发展创造良好的客观环境，尤其是新近发展的房地产行业，还存在诸多不足和问题：
（一）不合理的内审机构设置。在大多数西方发达国家，内部审计的产生主要是由于内部管理的需要，它是内部制衡机制的重要组成部分。而我们的内部审计是在政府的推动下建立和发展起来的，其机构设置、人员配备具有强大的行政命令色彩。另外，西方发达国家公司的董事会下设的内部审计机构及其审计委员会直接由董事会负责，其他部门无权干涉，独立性很强。但我国大多数企业的内部审计由总会计师或财务副总裁负责，一些公司还没有专职的内部审计机构，还属于公司的会计部门或纪律委员会、监察厅。这表明我国内部审计机构的设置还不是很合理，这极大地影响了其权威性和独立性。
（二）内部审计人员素质偏低，缺乏综合型高级管理人才。房地产开发属于固定资产直接投资管理，涉及多学科、多专业的管理内容，从前期科研、策划到项目实施阶段的设计、招投标、成本控制管理，每个阶段都需要多学科多专业知识的相互配合。所以，作为房地产企业的管理人员必须是具有从技术到经济多学科知识的综合型人才，而且其知识构成要不断更新，否则，就会因其管理行为的局限而使企业的管理体系产生漏洞。但是，目前很多公司的内审人员来自于企业内部财务系统，但由于专业知识面狭窄的限制，不具备现代内部审计所要求的知识结构；还有不少人既没有接受过完整系统的专业训练，又缺乏必要的生产经营管理经验，内部审计就难以发挥其作用。
夜上海论坛 （三）缺乏个人诚信机制。我国每年的固定资产投资多达数万亿元，有大量人员在房地产领域从事工程建设等相关工作。行业的高速发展促成了专业人员的紧缺并使其产生极大的流动性，专业人员的不断流动使很多企业忽视了对其信用度、执业履历的监督和跟踪考评，从而为舞弊行为的产生提供了温床。一些人对岗位权利滥用不计后果，问题暴露后换一家单位或者换一座城市并不困难，但对企业来说，既损失了培养人员的成本，又损失了精心选拔的管理人员。同时，由于房地产开发企业在经营过程中存在的一些特殊问题，使得一些企业受到了损失也未必真正追究当事人的责任，并不依制度或依法惩处，从而也放纵了其不法行为的发生。
（四）信息沟通不对等，跨区域经营管理难度加大。房地产公司多为跨地域、跨业态的项目公司开发模式，近年来集团化、规模化发展的房地产企业逐渐增多，管理信息不流畅的问题也愈发明显，信息的准确性、时效性、完整性方面都存在很多漏洞。一些一线项目公司成为独立王国，个人或团体舞弊行为时有发生，先斩后奏的现象屡见不鲜。项目公司发生的问题不能及时准确地反馈，增强了问题的隐蔽性，助长了腐败的滋生蔓延。例如，某企业的外埠项目公司在某内装工程施工队伍的选择过程中，表面上执行企业要求的招投标程序，但在实际操作中，项目公司负责人与投标单位暗箱操作，故意隐瞒事实情况，人为控制招投标结果。由于信息手段的滞后，集团公司在上报资料的审批过程中无法发现破绽。后期企业内审部门在对该项目进行例行审计时发现问题，但损失已既成事实。
夜上海论坛 （五）房地产的建造价格具有隐蔽性。各种材料价格、设计、施工招投标价格均具有隐蔽性（商业秘密）的特点，致使最终的建设产品的建造价格存在不公开性。地理位置唯一、结构设计复杂多变、使用功能多样、材料选择的不同等，使每个开发项目在具有一定相关性的同时，又各具特点，这样就使得造价管理相当困难，为舞弊产生创造了温床。又因为施工项目建设时间长、投资大，增大了舞弊行为的隐蔽性。一些小规模房地产企业并未在每个项目的开发后期对各种价格信息进行整理，从而无法实现价格信息的内部共享，而一些较大规模的企业也不一定设立专门部门完成此类工作，从而也无法形成一个良好的价格控制体系。同时，基础价格（如材料）又具有时间性、地域性，所以社会公开的相对信息只可起到参照作用，对建造价格的控制作用非常有限。价格隐蔽性的现实存在，给企业的造价控制带来了一定的困难，为舞弊行为的发生提供了机会。
二、加强房地产开发企业内部审计相关对策
（一）健全内部审计机构设置及内部审计制度
