房地产行业价值范文
夜上海论坛前言：我们精心挑选了数篇优质房地产行业价值文章，供您阅读参考。期待这些文章能为您带来启发，助您在写作的道路上更上一层楼。
第1篇
夜上海论坛 近日，重庆市市长黄奇帆就房产税首次公开表示，重庆即将开征的高端房产税将对存量、增量高档房都展开征收。而随着重庆高档商品房地产税尘埃落定，上海房地产税基本框架也逐渐明朗。房产税试点预期已兑现，板块估值已充分反映各种利空预期，中短期更严厉的政策调控预期告一段落，房地产板块进入估值修复和增长阶段，2011年将是地产股的价值回归年。
重庆房产税试点影响力度较弱
房产税针对高档商品房，预计征收范围较小，力度较轻。从新华网消息看，房产税针对高档商品房征收。目前重庆划分普通住宅和高档住宅的标准为建筑面积 144平米（或套内面积122平米），我们预计实际方案起征范围在户均200平米以上，不涉及套数，累计税率0.5-1.5%。并且，房产税的征收对评估体系、征税体系的要求比较高，估计最终方案不会十分严格，预计初始只对新增住房征收，后续待评估体系完善，再逐步扩展至旧房。
夜上海论坛 对成交量整体影响较弱，对高档住宅房价的影响取决于最终税率，整体来看，影响幅度很有限。从出台时间及征收对象看，除了作为税制改革的一环外，此次房产税的出台带有调控的目的和作用，我们认为其对市场的影响是：（1）预计对整体成交量的影响比较有限：一方面是因为此次征收范围较小，另一方面房产税对投资者的影响远大于自住者，而前期的信贷等调控手段已经明显的抑制投资需求，从微观来看，下半年购房者以自住需求居多，重庆市场尤其如此；（2）对高档住宅房价会有影响，但幅度取决于最终税率。房产税作为未来现金流支出的增加，从理论上讲会对房价产生影响，如果按照1%的税率贴现计算，对房价的影响幅度为10-15%（贴现率7-10%），因此对最终实际房价升降取决于最终的税率及市场本身预期的房价升幅。
宏观经济环境决定行业发展大势
宏观经济环境对于房地产行业的发展有着非常重要的影响。首先，货币政策对于行业发展关系重大。房地产的开发需要投入大量的资金，同时商品房的购买也需要不少资金，因此，利率的变化、货币供应量的多少等因素将影响着房地产开发投资、成交量、房价等行业发展的反方面面。另外，房地产作为资产保值增值的重要工具之一也受到经济通货膨胀情况、人民币汇率变化等多种宏观经济因素的影响。从货币政策、通货膨胀以及人民币汇率三方面来看，我们认为，2011年的宏观经济环境将不会改变房地产行业良好的发展趋势。
货币政策由“适度宽松”转为“稳健”
夜上海论坛 2010年12月的中央经济工作会议已经确认了2011年货币政策将由“适度宽松”转为“稳健”，这对于房地产行业而言的影响主要是负面的。从需求面角度，稳健的货币政策主要意味着加息周期的开启，从而将提高购房者的购房成本，减少房地产需求。从供给面角度，稳健的货币政策意味着货币供给量的下降以及贷款成本的提高，因此，不利于房地产开发投资的增长和房地产企业效益的提升。然而，这些影响效果的显现还将取决于货币政策的具体实施方式、程度和速度等各方面因素，缓慢而温和的货币政策转变对于行业的影响相对较小。
通胀与治理通胀的博弈
夜上海论坛 近期，国内CPI 出现了持续的快速上涨，推动经济进入了负利率时代。在这种经济环境中，资金需要寻找抗通胀的投资品种以规避贬值的损失，房地产投资需求因此而增加，行业发展受益。在国内经济保持平稳较快发展的背景下，预计2011年通货膨胀延续的概率偏大，由此来看，2011年房地产行业有望保持较好的发展。但是，在调控政策对房地产投资需求的严格限制下，由通胀产生的房地产需求较难转化成有效购买，所以，在当前的政策环境下，上述利好作用可能无法充分发挥。同时，由于高通胀的存在对民生将产生较大不良影响，政府将采取较为坚决的手段管理物价水平，而这些手段有可能给房地产行业的发展带来一些副作用。因此，综合来看，通胀和治理通胀博弈的经济环境对于房地产行业的发展将产生有限制的利好的。
人民币存在升值压力
人民币汇率改革将在2011 年继续，在国内经济持续向好而国际经济复苏仍存在不稳定的背景下，人民币的升值压力仍然存在。人民币的不断升值趋势以及进一步升值的预期将加速国外资金的流入，而对于流入的外资来讲，房地产投资是各种保值增值方式中较好的选择，由此房地产需求进一步增加。因此，2011年人民币升值预期将对房地产行业的持续发展起到助推作用。
夜上海论坛 2011年行业基本面判断
房价的判断：房价难下跌 涨幅将收窄
2011年的价格走势。我们判断2011 年整体房价将稳中有升，但涨幅将得到控制（不排除个别城市房价会阶段性有所回落，但幅度和持续时间也会非常有限）。房价难以下跌，通过国外的实证分析，我们发现，在经济处于高速发展，居民收入不断增长、城市化进程尚未结束的背景下，难以出现房价持续下跌的情况。
夜上海论坛 日本的经验。日本地价与其经济走势、居民收入、城市化进程具有高度的相关性。日本地价于1992年开始下跌，与此对应的，恰是日本经济从此也陷入了极度低迷，GDP 增速由1956-1991年平均增速12%，下降至1992-2009 年平均增速0.1%，而居民收入也于1992开始基本处于不增长的状态，同时，日本的城市化率在1992年后也已经达到77%的高点。
德国的经验。从1958-2008 年，德国房价基本未出现过下降，只是涨幅随经济出现波动，且在经济高速增长的时期也面临了房价增幅的剧烈变化。而房价在1995-2008年出现了十多年几乎不涨的情况，也是因为经济从高增长回落至2%的低增长时期，居民收入也陷入不增长的境地，同时城市化也达到高点，人口增长带来的影响基本消失。
中国的现状。中国经济未来仍将处于高速的增长期，居民收入仍将继续增长，中国的城市化进程远没有结束，中国尚处在第三次生育高峰带来的置业高峰（这一点从高校毕业生持续增加、2006年开始结婚对数增加两个侧面看出来）、居民储蓄金额处历史新高、2009年货币超发的影响还未消失，中国的购房文化短期不会改变，居民投资渠道匮乏，这些因素决定房价不具备持续下跌的可能。
未来房价涨幅将收窄。首先，2011年楼市整体供应量将明显增加，在需求受抑制的情况下，供需将更加均衡。当然，也有投资者担心，供应增大，而需求受调控，这种局面会否导致房价下跌？我们认为，由于供应的增加有明显的区域化差异，这将化解供应对房价的压力。这种供应的区域性差异是指：一线城市2010 年新开工增加是在之前连续5 年下降的基础上恢复性的增加，因此供应仍可能不足，但由于其需求是政策调控的重点，最终可能实现新的供需均衡；二线城市2011 年供应增加是连续数年的持续增加，但其需求又是受政策影响较小的地方，供需将是另一种均衡。其次，随着未来城市间轨道交通的快速发展，中国正从个别超大城市向城市群发展，这将改善未来城市人口分布，熨平住房需求，对控制中长期房价涨幅有利。
夜上海论坛 成交量的判断：主要城市成交量将实现正增长
2011年的成交量走势。2010年主要城市成交量同比下降约30%，其中有政策调控的原因，但更重要的原因是供应不足，这一点从主要城市库存去化周期仍在低位可以看出来。因此，目前，成交量的多少，不是需求决定的（现实情况是中国的住房需求仍非常庞大，政策一再抑制需求，也说明了这一点），而是由供应决定。供应的增加不会对需求形成压制，反而会促进成交。因此，我们认为，随着2011年供应的增加，成交也将增加。
投资建议
2011年将是地产股价向上回归基本面的一年，目前地产股仍处于估值低位，回归之路才刚刚开始。主流地产公司业绩将保持确定性增长，2011年地产行业的政策环境将较2010年明显改善，意味着其估值中枢及估值顶部将明显抬升。
第2篇
关键词：房地产公司 资本结构 公司价值
一、研究目的和背景
房地产行业资金的使用和供给和制造业、公共事业企业相比，房地产公司资本结构有下列显著特点：第一，资产负债率很高。第二，房地产行业融资主要依赖银行贷款。直接或间接占用的银行贷款占企业资金来源的60％以上。第三，流动}生负债比重大。房地产企业贷款主要为短期贷款，贷款到期后再采用借新贷还旧贷的方式继续使用原贷款。第四，房地产行业受政策影响大。资本结构相关理论研究杜兰特、迪格莱尼和米勒等人。MM公司资本结构与企业价值无关；理论认为债务不仅会减少股东和经理人成本，还会增加股东和债权人的成本，资本结构与公司价值成U型关系；信号传递理论认为债务融资是向外界传递公司高质量的信息，债务水平和公司价值正相关；优序融资理论认为企业融资偏好次序为内部融资、债务融资、股权融资，资本结构与公司价值的关系并不能确定。
在实证研究方面，国外的研究大多表明公司价值与资本结构正相关。如米勒(1966)、罗斯(1977)、斯(1998)、柏格(2005)等人的研究结果均表明，资本结构与公司价值正相关。国内相关实证研究并未得到统一结论。张勉、陈共荣(2005)、陈文浩和周雅君(2007)认为资本结构与公司价值负相关；沈艺峰和田静(1999)、曹廷求(2007)等人研究表明，资本结构与公司价值正相关；李义超、蒋振生(2001)、林伟和李纪明(2007)研究结论是资本结构与公司价值成U型相关；韩庆兰(2005)、靳明(2008)等认为资本结构与公司价值不相关。国内学者对资本结构与公司价值的实证研究起步较晚，主要是以制造业、公共事业等上市公司数量较多的行业等为主，或者是多行业总体研究，由于房地产上市公司数量稀少，涉及房地产行业上市公司资本结构问题的专门研究数量不多，而且研究范围主要集中在探讨资本结构的影响因素，并未考虑到房地产行业预收款等特殊因素对公司价值的影响，也未涉及市场冷热等周期性因素对房地产公司价值的影响，研究深度不足。
二、研究设计
1、研究假设提出。假设1：资本结构与公司价值相关。我国房地产行业国家股比例低、流通股比重高更符合西方资本结构理论假设。假设2：资本结构在淡季和旺季时对公司价值影响度不同。当房地产市场处于市场销售旺季时，成交量放大，由于需求旺盛，房地产公司会加大房地产投资，增加对负债的依赖程度，负债比重会增加，而到了淡季，对房地产投资会减少，负债比重降低。
2、研究变量本文采用净资产收益率作为公司价值的衡量指标。净资产收益率，该指标反映了单位股东权益投资回报。净资产收益率=净利润／股东权益有关资本结构的衡量，本文采用国内学者使用较多的总资产负债率来表示，资产负债率=总负债／总资产。国内外学者研究证明，公司规模，公司成长性，盈利能力，股权集中度等指标对公司价值有显著影响，因此，将它们引入回归模型中，这些指标采用国内学者普遍使用的方法描述。股权集中度：前十大股东持股比例=前十大股东持股总数／公司总股数。公司规模：公司规模=总资产的自然对数。公司成长性：公司成长性=(本年主营业务收入一前一年主营业务收入)／前一年主营业务收入。盈利能力：销售净利率=公司当年的净利润／当年营业收入。
夜上海论坛 3、模型建立。模型1:POE＝a＋bDebt1＋r(control variable)＋e，模型2:ROE＝a＋bDebt＋r(control variable)＋season＋season*Debt＋e。Debt是总资产负债率；模型中1是检验资本结构与公司价值关系；模型2中加入市场繁荣度虚拟变量，当市场处于繁荣期时，season取1，否则season为0，该模型是检验市场周期性因素对资本结构和公司价值相关性的影响。
夜上海论坛 4、样本选择。本论文的样本数据来自于巨潮资讯网2003年至2007年5年间上市房地产公司年报。我按照以下原则甄选样本：剔除样本期间发行B股和H股的公司；剔除样本期间被ST或*ST类公司；剔除样本期间因重组导致主营业务发生变更的公司、剔除极端值、缺失值，最后得到的样本数量为200个。
三、描述性统计与分析
由表1统计结果可以看出，公司的平均净资产收益率为10％，标准差为7％，说明行业整体净资产收益率分化较小；资产负债率为54％，标准差为15％，这表明房地产行业资产负债率非常高，且行业内部分化明显；净利润率均值为12％，最高达60％，标准差为10％，说明行业内部分化明显；公司成长度均值为45％，标准差为1.19，这说明房地产行业发展迅速，但行业内公司差异明显。股权集中度为56％，说明房地产行业大股东持股比例较高，行业内部差异不大。资本结构与公司价值回归结果分析(见表2、表3)。
其一，方程整体通过F检验。方程的判别系数为0.32126，这表明方程的拟合度很高，方程显著成立。其二，盈利能力是影响净资产收益率的主要因素，总资产负债率是其次最影响净资产收益率的主要因素，盈利能力和总资产负债率都通过了c检验，且两者与公司价值存在正相关关系，因此假设1成立。其三，公司成长性对RoE影响显著，成长性指标通过了t检验，它与RoE正相关。其四，公司规模与十大股东持股比例没有通过t检验，这两个指标对RoE无统计意义，它们的影响不能确定。
本文按照房地产市场成交水平将市场分为繁荣期和调整期。繁荣期为2003年、2004年和2007年，调整期为2005与2006年。从回归结果可以看出，资产负债率的回归模型整体通过啦验，方程拟合度是0.33，但是交叉项的乘积没能通过T检验，无法说明市场变化对资本结构与公司价值关系的影响程度。
夜上海论坛 四、结论和建议
第3篇
夜上海论坛 关键词：公允价值 投资性房地产
夜上海论坛 新会计准则中最大的亮点当属公允价值概念的引入了。理论界人士普遍预计由于投资性房地产在具体的计量方法上引入了公允价值模式，拥有大量土地使用权或房产又希望通过收取租金以获得长期收益的经营房地产、园区的上市公司，一旦在将来转让现持有的房产必将获得可观利润。并且在房地产市场继续向上的大环境下，投资性房地产的公允价值将提升，而上市公司的财务报表即将体现这一利润。随之而来的必然是房地产股票的新一轮上涨。
一、投资性房地产中两种计量模式的对比
(一)投资性房地产的范围
夜上海论坛 房地产是土地和房屋及其权属的总称。其中，土地是指土地使用权；房屋是指土地上的房屋等建筑物及构筑物。《企业会计准则第3号――投资性房地产》中所谓的投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值或者两者兼有而持有的房地产。
夜上海论坛 (二)投资性房地产计量模式
1．投资性房地产的确认和初始计量
投资性房地产的确认满足三个条件：(1)符合投资性房地产的定义；(2)与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业；(3)该投资性房地产的成本能够可靠地计量。投资性房地产应按成本进行初始计量。外购的房地产包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出；自行建造的房地产由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成；以其他方式取得的性房地产按照相关会计准则的规定确定。
夜上海论坛 2．投资性房地产的后续计量
夜上海论坛 《企业会计准则第3号――投资性房地产》以成本模式作为投资性房地产后续计量的基准模式，并适当引入了公允价值模式。
(1)成本模式。成本是指资产购置或建造时，为取得该资产而支付的现金或现金等价物的金额、其他对价的公允价值或者在适当时候按照特定要求进行初始确认时归属于该资产的金额。采用成本模式，要求投资性房地产在初始计量后采用折余成本予以计量。
夜上海论坛 (2)公允价值模式。由于我国房地产市场还不够成熟，交易信息的公开程度还不是太高，准则对公允价值的选用等有关问题做出了较为严格的控制，认为如果有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠地取得，应当采用公允价值模式，否则应采用成本模式对投资性房地产进行后续计量。一旦采用了公允价值计量，便不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，且以资产负债日投资性房地产的公允价值为基础，调整原账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计人当期损益。已采用公允价值模式计量的投资性房地产不得从公允价值模式转为成本模式。
夜上海论坛 (三)投资性房地产与其他资产的转换
企业有确凿证据表明房地产用途发生改变，应当将投资性房地产转换为其他资产或者将其他资产转换为投资性房地产。在成本模式下，应将房地产转换前的账面价值作为转换后的入账价值。采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，投资性房地产按照转换当日的公允价值计价，转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计人当期损益；转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额计人所有者权益。
从上面可知，与成本模式相比，无论是在期末计量日还是资产置换日，公允价值模式下很可能会产生差额，即公允价值与原账面价值的差额，该差额将计入当期损益或所有者权益，从而会对当期损益和所有者权益产生一定的影响。
夜上海论坛 二、上市公司冷淡公允价值的原因
虽然理论界都预言房地产行业会普遍采用公允价值计量模式，然而就目前已公布的房地产上市公司的年报情况来看，之前被广泛看好的公允价值模式似乎受到冷遇，而且很多房地产企业也表示不会将投资性房地产采用公允价值计量。截至2008年4月27日，在已披露年报的1303家上市公司中，仅9家上市公司选择公允价值计量模式，并对股东权益进行了追溯调整，分别是武汉控股、沱牌曲酒、中国银行、S深发展A、方大A、胜利股份、白云山A、武汉塑料与津滨发展。涉及金额最大的是中国银行，高达33.18亿元，调整金额最小的则是武汉塑料，仅140.11万元。而陆家嘴、中国国贸等被市场寄予厚望的公司却不在此列。现实与预计差别竟如此之大，上市公司又为何会如此冷淡公允价值呢?笔者认为，其主要原因有以下四个：
(一)公允价值计量模式下对利润波动影响较大
企业采用公允价值核算后，不再对投资性房地产计提折旧和减值准备，期末公允价值与账面价值的差额直接计入当期损益。这样在我国投资性房地产市场的加速发展中，投资性房地产升值潜力较大，每年的重估增值额将持续为正值，即利润将会得到持续地额外提升。但在我国房地产市场波动较大的情况下，并不能排除部分投资性房地产出现贬值的可能，从而引起利润的较大波动，导致企业先盈后亏，加大企业的经营和财务风险。
夜上海论坛 (二)税收问题可能导致在公允价值模式下降低了公司价值
如果公司采用公允价值模式计量投资性房地产，将不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，这会增加公司的所得税，导致投资性房地产现金流下降，从而降低公司价值。所以若没有税收配套政策出台，预计多数上市公司将选择原有的成本模式。
夜上海论坛 (三)运用公允价值增大了公司经营和管理的不稳定性
夜上海论坛 采用公允价值模式后，拥有较多投资性房地产公司的业绩，将更多地受该市场价格变化的影响，这增加了公司业绩的不稳定性，而这也是大多房地产商不愿让投资者看到的，另一方面也有可能掩盖了管理层的经营不利或优秀管理能力。
夜上海论坛 (四)公允价值的计量成为房地产企业执行新准则的拦路虎
夜上海论坛 确定公允价值是实施新准则的前提，而规范公允价值评估体系则是确定公允价值的前提。首先应建立一套严格的资产评估制度，新准则中并没有提到应该如何评估投资性房地产的公允价值。更别说新准则对投资性房地产采用公允价值模式计量的适用条件非常严格。有一些市场行为根本就没有一个参照交易体系，符合新准则要求的交易体系很难在短时间内形成；况且由于地段、楼层、质量、朝向各异，要找到每一处房产如准则所说的活跃市场就更不容易了，为求公允价值而花费昂贵的成本恐怕是大多房地产企业不愿看到的。
夜上海论坛 三、我国现行环境下应用公允价值应关注的问题
(一)公允价值计量的选择问题
公允价值依然是新准则实施过程中的一个难点，也是一个无法回避的问题。具体到房地产又有其独特性，不同地理位置、结构、用途的房地产其价值差别很大。新会计准则虽然借鉴国际会计准则中的有关做法，列举了确定公允价值的三种方法，但从这三种方法中可以看出，采用公允价值计量需要有规范的房地产交易市场和客观公正的评估机构，涉及多个经济环节，评估难度较大。
另外，从我国现状看，评估人员与会计人员的业务素质不容乐观，专业的评估师队伍不够强大，应该说目前国内的大多数从业人员对公允价值运用尚难以适应。
夜上海论坛 (二)必须关注土地使用权的用途问题
未确定用途的土地使用权是新准则在实施过程中的又一难点所在。新准则对地产的确认比较严格，只有两种情况，“已出租的”和“持有并准备增值后转让的”，在分析房地产行业报表时，发现大部分上市公司的报表附注中对于土地使用权的用途并未给出明确的说明，从准则实施的角度看，如果不对这些内容加以规范和控制的话，很可能成为此类上市公司操纵利润的手段。
(三)盈余管理问题
夜上海论坛 公允价值的变动计入当期损益，放变了通常的收益观。即不再采用单边调整减少资产价值的成本。企业可能会利用会计计量属性的选择权来“创造”账面利润。公允价值不仅仅是个计量工具，它更能影响到多方利益主体，它很多时候是估计的结果，在现阶段的实务操作中容易被利用为利润操纵的工具。如何保证公允价值确定的合理性，避免成为企业随意操纵业绩的工具，量个十分现实的问题。鉴于会计造假的违规机会成本远低于其预期收益，证券市场监管机构可以借鉴美国高昂的惩罚性赔偿制度对会计造假进行严惩。
夜上海论坛 四、公允价值运用于房地产行业的前景
夜上海论坛 (一)公允价值计量将与历史成本计量共存
夜上海论坛 公允价值的存在与发展是必然的，它将在今后发挥着举足轻重的作用，我们没有理由回避、忽视公允价值，当然也不能认为历史成本将退出历史舞台，所以摒弃任何一方都是错误的。可以预见到，二者将在未来很长的一段时间内并存。而我国采取的策略应该会是选择性地使用公允价值，然后逐步扩大使用范围。
