房地产用户分析范文
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第1篇
研究者常常需要对一个地区的多个房地产企业进行分类，传统的方法是根据研究的目的选取少数几个指标对各企业进行人为的分类，其分类结果往往偏离实际情况。本文采用模糊聚类分析法，按房地产企业的核心竞争力设置指标，将核心竞争力特征类似的房地产企业归为一类，将不同特征的企业区分开，其分类结果可以为房地产企业管理层和投资商提供参考，具有一定的理论价值和现实意义。
一、模糊聚类分析
夜上海论坛 模糊聚类分析是以传统的聚类分析为理论基础，按待辨识对象的属性的亲疏关系进行软划分的一种多元统计方法。它把一个没有类别标记的样本集按某种准则划分成若干个子集(类)，使相似的样本尽可能归为一类，而不相似的样本尽量划分到不同的类中。
1、建立指标体系。本文按照房地产企业的核心竞争力对房地产企业进行分类。核心竞争力最早是由C.K.Prahalad和Gary Hamel于1990年在《企业核心竞争力》一文中提出的，他们指出“核心竞争力是在一组织内部经过整合了的知识和技能，尤其是关于怎样协调多种生产技能的整合了的知识和技能”。房地产企业的核心竞争力是一种合力，最终表现在土地储备能力、技术创新能力、人力资源能力、资源整合和开发能力、企业品牌效应等方面。考虑这些因素，再结合企业的一般特点，本文选取总资产、资产结构(固定/流动)、年销售额、土地储备、管理与科技人才比、高职称人数占员工总数比、品牌度等7个指标来建立房地产企业核心竞争力指标体系。
2、数据标准化。根据模糊矩阵的要求，需要将数据标准化。设n为待分类对象的个数，m为表征对象特性的指标个数，则:
查F临界值表得F?琢(?琢常取0.05)。在满足F>F?琢的所有情形中，差值F-F?琢的最大者所对应的分类即为最佳分类。
二、实例分析
夜上海论坛 选取某市8家有代表性的房地产开发公司为研究对象，用前文所建立的指标体系来表征其核心竞争力，各企业的具体情况，如表1所示。(表1)
夜上海论坛 故X分为7类:{A，E}，{B}，{C}，{D}，{F}，{G}，{H}。
同理，当0.70
将表1中的数据代入公式(4)计算各方案的F值，查出各方案的临界值F0.05，结果如表2所示。(表2)
三、结论
夜上海论坛 上述分类结果中，8家房地产开发公司各自成类和全部并为一类没有实际应用价值，不予考虑。其他的6个分类方案中，只有当0.59
夜上海论坛 按核心竞争力对房地产企业进行模糊聚类分析，不仅将具有相同特征的企业并到了一块，而且将不同特征的企业区分开来，其分类结果充分反映了各企业在核心竞争力方面的特点。进行聚类后，处于同一类的企业在认识到自身特点的同时，可以在制定发展战略、提升自身核心竞争力方面相互借鉴;另外，对于投资商而言，将欲投资的企业聚类后，可以在分类结果中根据投资的目的和企业的特点做进一步的比较和分析，为最终的投资决策提供依据。
夜上海论坛 (作者单位:西安建筑科技大学管理学院)
主要参考文献:
[1]高新波.模糊聚类分析及其应用[M].西安:西安电子科技大学出版社，2004.
夜上海论坛 [2]C.K.Prahalad and Gary Hamel.The Core Competence of the Corporation[J].Harvard Business Review，1990.
第2篇
关键词：模糊层次分析；房地产投资；风险评估
中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1008—4428（2012）07—34 —03
一、房地产投资风险评估
房地产投资风险是在房地产投资的过程中，投资者对自己的投资可能遭受的损失所作的一种测算或估计，在房地产投资决策时要尽可能地测算出这种可能性。评估某一房地产项目投资风险的方法主要分为定性分析法和定量分析法。
（一）定性分析法
定性分析法，是指依靠预测人员的丰富实践经验以及主观的判断和分析能力，推断出事物的性质和发展趋势的分析方法，属于预测分析的一种基本方法。房地产投资风险评估的定性分析方法很多，如专家会议法、德尔菲法等等。专家会议法是根据房地产投资风险评估的目的和要求，邀请房地产投资专家和其他相关的专家，通过会议的形式对拟定的房地产评估对象开展讨论分析，最后再综合专家的意见，做出判断，得出房地产投资风险评估结果[1]。该方法适用于探讨问题比较简单，目标明确的房地产投资项目；德尔菲法即专家调查法，它是一种通过匿名方式反复征求专家意见，以最终取得一致性意见的风险识别方法。它主要适用于一些原因比较复杂影响比较重大的房地产投资风险识别问题。
（二）定量分析法
定量分析法是对社会现象的数量特征、数量关系与数量变化进行分析的方法。房地产投资风险评估常用的定量分析法有蒙特卡洛模拟法、层次分析法以及模糊综合评价法。
夜上海论坛 蒙特卡洛模拟法是经济风险评估中常用的一种方法，是对实际可能出现的情况进行模拟，也叫模拟抽样法，它可以把一些具有经验分布统计特性的数据用于一个系统。
夜上海论坛 层次分析法是20世纪70年代美国运筹学家萨蒂提出的一种定性分析与定量分析相结合的决策方法，可以将决策者对复杂问题的决策思维过程系统化、模型化、数量化，迅速在我国社会经济各个领域得到广泛应用。
夜上海论坛 模糊综合评价法是把一个问题分解为由若干因素决定，其中的因素是由更低一层的多因素决定，它先从最低层按综合评判方法计算，得到较高层次的评价结果；然后将该结果再作为较高层次的模糊关系，逐层运用模糊综合评价方法，直到得到最高层次的模糊综合结果。
二、模糊层次分析理论
夜上海论坛 （一）模糊层次分析理论的基本含义
由美国著名运筹学家萨蒂在 20 世纪70 年代初提出的层次分析法（Analytical Hierarchy Process，简称 AHP）是一种具有定性分析与定量分析相结合的决策方法，可以将决策者对复杂问题的决策思维过程系统化、模型化、数量化。模糊层次分析法是将模糊数学的思维与方法融入到层次分析法中得到的一种系统分析方法[2]。在我国该方法以其定性与定量相结合地处理各种决策因素的特点，及其系统灵活简洁的优点，迅速在我国社会经济的各个领域得到了非常广泛的重视和应用，如能源系统分析、城市规划、经济管理、房地产投资等。
层次分析法的基本思想是：首先，根据问题的性质和需要达到的目标，将问题分解成不同的组成因素，按照各因素之间的相互影响和隶属关系将其分层聚类组合，形成一个递阶的、有层次结构的模型。然后，对模型中每一层次因素的相对重要性，依据人们对客观现实的判断给予定量表示，再利用数学方法确定每一层次全部因素相对重要性的权重值。最后，通过综合计算各层次相对重要性的权重值，得到最底层（指标层）相对于最高层重要性次序的组合权重值，以此作为分析和评价的依据[3]。
（二）模糊层次分析法基本步骤
1、指标体系的构建
模糊层次分析法的首要环节就是建立科学合理的指标体系，指标体系的科学性是指能够客观地反映研究对象的构成和内在联系。指标体系是由一系列相互联系、相互制约的指标组成科学的、完整的总体。指标体系是否科学、合理，直接关系到研究的质量。指标之间应该具有一定的内在联系，尽可能去除信息上的相关和重叠，同时指标的组合应该具有一定的层次结构。
2、构建层次分析判断矩阵
夜上海论坛 对于上一层元素 C，n 个元素之间相对重要性的比较得到一个两两比较判断矩阵，即模糊判断矩阵：
A= （aij）n*n
夜上海论坛 若判断矩阵 A 的所有元素满足 aij*ajk=aik，则称 A 为一致性矩阵。
夜上海论坛 3、计算各层元素对目标层的总排序权重
夜上海论坛 上面得到的是一组元素对其上一层中某元素的权重向量。最终要得到各元素，特别是最低层中各元素对于目标的排序权重，即所谓总排序权重，从而进行方案的选择。总排序权重要自上而下地将单准则下的权重进行合成，并逐层进行总的判断一致性检验。各因素权重为：
夜上海论坛 其中，a=（n—1）/2
夜上海论坛 4、确定评语集以及最终评价结果
将研究项目投资风险的评判等级划分为五等V={V1，V2，V3，V4，V5}，即
要得出最终评价结果首先应确定评价矩阵。请专业人士对指标进行划等定级，然后对结果进行统计整理指标的风险频数。
夜上海论坛 接下来计算模糊关系矩阵。首先对各子因素层指标的评价矩阵Rk做模糊矩阵运算，得到主因素层指标Uk，对于评语集 V 的隶属向量Bk，Bk=Ak*Rk=（bk1，bk2，…bkm）。
然后对 R 进行模糊矩阵运算，即得目标层指标 U 对于评语集 V 的隶属向量 B。
最后计算评价结果。将评语集用百分数定量化，设G=[10%，30%，50%，70%，90%]
计算
即得最终评价结果 W。W 为一代数值，其取值范围在[0， 1]之间，表示对研究项目投资风险的最终评分，值越大，说明投资风险在所有评价指标上的综合表现越佳，投资风险越大。反之亦然。
夜上海论坛 三、实证研究
（一）项目简介
夜上海论坛 景城名郡坐落于连云港市连云区五羊路，占地面积109536平方，总面积295220平方，容积率2.7%、绿化率37%，建筑密度22%。项目东临东港中学、西靠大型商业中心金福德，此外还有久积、嘉年华等商圈，周边高档社区林立，教学体系完善，紧邻连云港东站，交通便捷。
（二）运用模糊层次分析法对该项目投资风险进行评价
夜上海论坛 1、项目指标体系的构建
夜上海论坛 按照房地产项目投资决策项目的风险评价指标体系构建原则，对景城名郡项目的风险控制和实施效果综合评价进行层次分级，分为目标层1个，准则层共分4个因素，指标层分为13个因素，构建层次结构模型，其中A为目标层、B为准则层、C为指标层。
2、构建层次分析判断矩阵
夜上海论坛 选取景城名郡项目中的开发单位、营销咨询单位、投资建设单位共11位不同部门负责人组成专家评审组，按照1～9 比例标度进行两两因素对比，得出隶属度，分别构造准则层各因素和检验指标层各因素之间的模糊一致性判断矩阵，并进行层次单排序，即计算各准则层各因素和指标层各因素之间的相对权重。
根据公式 可求得准则层B各因素之间的相对权重向量W为（0.574，0.234，0.139，0.063）。以同样方法求得各因素层权重向量分别为W1（0.171，0.074，0.471，0.289），W2（0.471，0.172，0.284.0.074），W3（0.571，0.286，0.143），W4（0.75，0.25）。
第3篇
夜上海论坛 【关键词】模糊聚类分析法；房地产市场；最大树图；矩阵
夜上海论坛 运用传统手段对市场进行分析时，我们大多利用二元矩阵方法来分析所挑选的目标市场，然而，此种方法并不适合对具有多个影响因素的房地产市场进行分析，虽然我们在研究多因素问题时也具有许多研究方法，但是，对于某个地区的房地产市场的发展水平来说，则需要利用多个指标对其进行综合性描述。由于描述时大多涉及模糊概念，很难利用传统的数学模型对其进行分析，因此，本文采用模糊聚类分析法对房地产市场进行分析，进而对市场实行归类。
夜上海论坛 一、模糊聚类分析法的使用步骤
一般情况下，依照某个规律以及要求，通过对事物所具有的实际数量关系进行分析，进而对事物实现分类的方法，我们称为聚类分析法，而将聚类分析法应用于那些模糊的事物中时，该类方法又被叫做模糊聚类分析法。
通过利用模糊聚类分析法对房地产市场进行研究，我们将楼盘整体分成了4大类，研究结果表明，虽然东逸华庭所具有的其他物质条件比较普通，然而，它的居住环境以及性价比却是最高的；对于上善若水、南奥花园和海伦堡这三个楼盘来说，其户型和其他配套设施都相对较好，因此，这三个楼盘的价格都相对较高；无论居住环境、户型、其他配套设施还是物业管理水平，新月明华和喜盈雅境都比其他六个楼盘低，因此，其价格也相对较低；金海岸以及祈福花园的综合指标在所有楼盘中均为最高，是二次置业过程中的首选。
四、结语
通过上面的叙述我们了解了模糊聚类分析法的有关概念以及应用，由于房地产市场大多受到多个因素的影响，并且每一种影响因素均具有一定程度的模糊性， 所以，我们可以利用模糊聚类分析法对其进行分析，明确目标客户，对具有不同需求的客户进行物业的开发。综上所述，采用模糊聚类分析法有利于房地产行业为自身客户的实际置业以及开发商的开发提供十分重要的具有参考价值的资料。
参考文献：
