投资的基本方式范文
前言：我们精心挑选了数篇优质投资的基本方式文章，供您阅读参考。期待这些文章能为您带来启发，助您在写作的道路上更上一层楼。
第1篇
从投资者预期收益的多少及获取方式上，投资住宅可分为两种形式。一是期望一次性获取较高的收益回报而做的中短期投资。包括选择有升值潜力的期房，或在房市低迷及启动上升的初期购进低价现房，待房价上涨后迅即抛出，以获取较高收益，俗称“炒楼”。一是期望在较长时期内获取稳定的定期收益而做的中长期投资。投资者购房后主要用于出租的目的，靠按月收取租金得到回报。
任何投资都有一个投资成本的测算问题。同其他投资领域比起来，投资房地产的投资成本测算要复杂得多，需要较多的专业知识。其投资成本除了资金成本外，还有各项费用，如购房入户费用、税费，还受到汇率变动、通货膨胀、政策变动等因素的影响。投资房地产特别是中长期投资这些投资成本需要详细测算，但又不易测算，这就产生了投资风险。
夜上海论坛 房地产本身所具有的区域性，决定了房地产市场带有鲜明的地域特征，不像股市、邮市等，具有全国统一的市场。这也是投资房地产与投资其他领域的区别之一。
房市和股市一样，也有其相应的周期。房市周期与经济发展周期大致同步。举例来说，对于以出租为目的购房的中长期投资，根据测算，当楼盘售价与月租金之比为85∶1时，基本夜上海论坛保本，当这个比例达到或接近100∶1时，就可考虑适时投资购房入市。
夜上海论坛 住宅楼盘与股票一样，有绩优绩劣之分。因此，要选择抗跌能力强，具有较高升值潜力的楼盘投资。一般来说，应从价格、环境、区位、房型及功能、物业管理等方面综合考察。房地产投资中商铺物业的投资价值远没有普通住宅投资价值大。虽然现在不少房产中介不停鼓吹“旺铺”的巨大潜力，却也有不少投资商铺有去无回的真实案例，原因是风险太大，只要地段不合适就满盘皆输，而目前的大中城市里居民消费力有限，好的地段都被占据了，挑选地段并不容易。
夜上海论坛 住宅投资的情况则很不同，虽然不大可能像商铺一样获得几倍的增值，但实用价值大，整体出租率高，风险小，比较适合普通人介入。一般家庭，但凡有三四十万元的“闲钱”，不需要做太过深入的市场研究与技术分析，就可以投资一套中小面积的住宅，对外出租，获得平稳收益。很多投资者经常担心购置的房屋地段不好或者位置不佳，成为“有价无市”。目前，在房地产市场白领公寓、单身公寓等细分物业概念不断创新之际，养老居住需求也开始被关注。带电梯的多层公寓、2房1厅、兼顾社区会所老年社交活动的小区，已经成为中老年购房者青睐的物业类型。
夜上海论坛 还有投资者担心房屋使用年限的问题，根据新出台的《物权法》：“住宅建设用地使用权满70年后自动续期，续期的期限、土地使用费支付的标准和办法，由国务院规定。”也就是说，届时房主只要补交地租，就可以继续拥有物权。其实住宅只有70年产权，对于个人来说完全够用。按目前住宅的建筑寿命，70年后房子必定破旧不堪，不要说儿孙不愿住，就是出租也值不了几个钱。如此分析，即便没有70年使用权限，又何用之有？
第2篇
1 日本出现房地产基金的时代背景
日本出现房地产基金并不早。1992年以前，日本的地产发展相对封闭，基本上没有外资进入。20世纪80年代日本人在进行房地产价格评估时，并不知道用DCF的方式进行估值。
20世纪90年代，日本的银行在泡沫经济破灭以后，产生了大量的坏账。自1992年起，日本房地产市场的价格连续下降了8年。这8年时间日本银行一直在处理坏账，处理各种房地产抵押物。2000年起，一些地方才开始停止下降。这一段时间投行和基金都发了大财。
Lone Star（中国有人翻译成龙星基金，也有人翻译成孤星基金）是1995年才在美国成立的基金。1997年进入日本，开始几年就是从事不良债权的收购和处理。日本全国各地有900多家高尔夫球场。20世纪80年代，高尔夫球场会员证被炒得非常热。一张会员证几千万日元，是普通工薪阶层数年的年俸。会员证规定如果会员要求退会的话，钱是要全额退还的。20世纪90年代以后，许多会员退会，许多高尔夫球场无法偿还会员的会员费，纷纷申请破产或者破产保护。Lone Star就在此时，收购了150家高尔夫球场。在2007年打包在东京证券交易所主板上市，叫PGM控股。同样，高盛旗下的房地产投资基金也在2002年开始大批购入高尔夫球场100多家。2006年在东京证券交易所主板上市。高盛和Lone Star各自都赚到了不菲的收益。
夜上海论坛 90年代后期，日本人开始逐步了解到美国投行和基金的运作模式，开始设立各种各样的房地产基金。大部分基金也是从购买银行的不良债权开始的。日本的地产基金开始进入到普通国民的视线中，是2005年以后的事情。其中有两个原因，一个是市面上开始有介绍美国投行和秃鹰基金在日本赚钱的书籍。另外一个原因是这个时候已经有许多的房地产基金管理公司在日本证券交易所上市。
2002年以后，日本的房地产市场开始停止下降并缓慢上升。其中一个重要的原因就是国际和日本国内大批的房地产基金出现，大家都争相购买优质的房地产资源。这个阶段给这些房地产基金融资的，主要是欧美的一些金融机构。2007年到2008年发生次贷危机，提供给日本这些基金公司的贷款没有了来源，资金链条断掉了，日本的房地产基金行业迅速垮掉。
夜上海论坛 2010年以后，日本的房地产市场开始恢复，但是，日本的房地产基金管理公司已经没有了2000年到2006年之间的风头。
2 日本房地产基金的结构
夜上海论坛 日本私募房地产基金的结构主要有两种。
一种是GK-TK结构。所谓的GK就是日语里的“合同会社”。会社在日语里是公司的意思。合同会社的法律根据是2006年5月修订实施的日本会社法，也就是公司法。TK就是日语里的“匿名组合”。其法律根据为日本的商法。需要注意的是，这种框架下，买卖的是房地产信托收益权，而不是房地产本身。
夜上海论坛 一种是TMK 结构。TMK是日语里的“特定目的会社”，其法律根据为2000年实施的资产流动法。
夜上海论坛 这两种框架的设计需要考虑的是：一、把大额的房地产投资变成小额化，满足不同投资家出资的需求;二、避免双重征税。日本的企业法人税税率在40%左右，税负非常重;三、实现倒产隔离，限定投资家的损失;四、方便贷款。
目前日本地产基金购买的地产，大部分都不是实物的房地产，而是购买的房地产信托收益权。这样做有两个重要的意义，一是可以极大地减轻交易过程中的税负担，另外一个意义是，信托银行在接受房地产设定信托的时候，要进行各种各样的审查。如果是涉及黑社会的地产，就不能设信托，产权上存在重大瑕疵的，或者建筑质量上有重大问题的，也不能设为信托。
夜上海论坛 3 房地产基金的“炼金术”
夜上海论坛 日本房地产基金给投资家承诺的预期收益一般是15%以上。2007年次贷危机之前，基本上都达到了。房地产基金管理公司也收到了可观的管理费。每年都有杂志公布上市公司员工平均年俸的排行榜。长期以来平均收入比较高的行业都是传媒（电视台和大型广告公司），大型银行和大型证券公司，综合商社还有一些竞争力比较强的制造企业。2005年到2007年排行榜中，有不少的房地产基金管理公司名列前茅。2006年和2007年，日本的房地产基金管理公司Davici Advisory连续两年蝉联日本第一名，员工的平均年收入为1 700万日元左右，折合17万美元左右（但这家公司之后受次贷危机的影响破产了）。外资投行和外资地产基金公司的员工平均收入更高。但因为他们不是日本的上市公司，所以不在这些排行榜中。
那么这些地产基金是如何炼金的？
3.1 买便宜的东西。20世纪90年代，美国的投资银行和房地产基金买的一般都是银行处理坏账而释放的房地产抵押物。价格比较便宜。不过2002年之后，这种机会就基本没有了。
夜上海论坛 3.2 处理房地产存在的一些法律问题。主要问题就是产权纠纷或者是和相邻的房地产的摩擦。比如院子里的树木枝叶长到了邻居的院子里，或者说，违反法律规定设置了一些广告牌子，或者没有无障碍通道等。
3.3 尽可能地使用高杠杆。日本的房地产基金之所以在20世纪90年代后期开始飞速发展，一个原因是法律开始允许房地产证券化，另外一个原因是Nonrecourse loan开始在日本盛行。Nonrecourse Loan是摩根大通在1997年左右率先导入日本的。之后日本银行也开始模仿实施，这大大方便了房地产的融资。欧美的投资银行和商业银行对房地产进行融资之后，组成CMBS或者RMBS，进而组成CDO等证券化产品。房地产基金在运作过程中，每购入一个投资标的，都毫无例外地使用了贷款。日本在20世纪90年代以后，贷款的利息都非常低，这无形中提高了投资收益率。
3.4 对建筑物的耐震或者环境保护进行改造。日语里有个词“既存不适格建筑”就是说建筑物建造的时候，是严格遵守了当时的法规法令，但是之后比如在抗震耐震要求上，日本的国家标准提高了，建筑物达不到国家现行标准了。那么对这些建筑物进行修补，使其抗震能力达到国家要求。另外，如果建筑物中有石棉存在。一般都要进行除掉石棉的工作。通过这些工作，提高建筑物的价值。这种方法用得比较多。最近几年少了。主要原因是由于基金的大规模运作，这类建筑物基本上都被改造过了。
夜上海论坛 3.5 对建筑进行重新装修或者用途的改造。比较多的是对电梯和建筑物的外墙壁进行改造。装修之后租金价格会上升。
夜上海论坛 3.6 进行合理的租赁搭配。也就是重新定位房地产的市场位置，根据需要赶走一些租户，导入一些新租户，改变写字楼或者商业设施的品质，提升商业设施的客源数量和质量。
3.7 提高租金。就是简单地提高既有租户的租金水平。如果租户不同意，就赶他们出去。
3.8尽可能降低交易成本。比如日本的地产基金买卖的大部分都是房地产的信托收益权，而不是房地产实物。其中一个重要原因就是可以避免房地产交易税，减少支出。
4 投资日本房地产行业的利和弊
关于投资日本的房地产行业，最大的问题或者风险是中日关系的问题。近年来，中日关系不断恶化，而且还有进一步恶化的倾向。政治关系会不同程度地影响到实体的投资。另外一个重要的问题是，日本社会对于海外投资，总体来说，不是持欢迎的态度。当然，这种现象在绝大多数国家都会有。
夜上海论坛 但是如果纯粹从投资的角度看，也不能简单说投资日本房地产行业就不如投资其他发达国家。日本有自己独特的优势。从房地产市场的成熟度和透明度上来讲，日本的房地产市场并不亚于欧美发达国家。日本在20世纪80年代后期人均GDP达到过全世界第一的水平。但是房地产市场的成熟是次贷危机之后的事情。日本在20世纪80年代经历了历史上少有的房地产泡沫。在次贷危机前后又经历了一次小型的地产泡沫。经历了这些过程，投资人和普通老百姓对地产市场的认识更加理性和成熟。2001年开设了REITs市场。
夜上海论坛 日本房地产的价格非常透明。日本的国土交通省每年会公布土地的公示价。每年政府组织房地产评估师，对全国几十万个定点的土地，每年1月1日时间点的价格进行公布。每年日本国税厅也会公布路线价。也就是公布全国道路沿线的土地，每年1月1日这个时间点的土地价格。每年各个地方政府也会给不动产进行固定资产的评估。根据这个评估金额对规定资产征收不动产税。
日本的房地产登记是在法务省进行的。任何人都可以到指定的办公窗口去查阅任何一块土地或者建筑物的权属和其历史变更过程。
日本的房地产市场有一些固有的习惯，高度保证了房地产所有人的权益。比如，在出租写字楼或者商业设施的时候，一般会收取6个月左右的房租作为保证金。在出租民用住房的时候，都需要租户提供担保人。并且一般会收取1个月或者2个月的押金。而且，日本的保险高度发达，所有的建筑物基本上都有火灾保险。
夜上海论坛 日本近20年来利率都特别低，有一段时间甚至为零利率。在日本进行房地产投资，投资杠杆的效果是非常明显的。海外投资家投资日本房地产基金，一般的IRR是15%左右。在中国房地产价格增速放缓的情况下，15%是一个非常可观的回报。
进入2014年，不少中国的城市开始取消了限购。中国的房地产市场明显逼近一个拐点。
个人认为日本在以下的几个方面，对比其他国家具有相对的优势或者说对中国企业具有特别的价值：
4.1 日本的房屋抗震技术。大家知道日本是个地震多发国家。一直到20世纪60年代，日本才开始建造高层建筑物。位于日本东京的霞关大厦是日本第一座高层建筑，但也只有30层左右。1993年，位于横滨的Yokohama Landmark Tower开业。这栋楼高296米，有70层高。近50年来，日本发展了非常成熟的耐震、抗震、免震技术。
4.2 小户型建筑。日本和欧美主要发达国家相比，有一个明显的劣势，就是地少人多。日本的国土面积为36万平方公里左右。人口为1.2亿左右，而且国土面积的一半以上都是山地和丘陵。大部分人口聚居在城市，城市的土地供应非常紧张。日本的房屋居住面积比欧美国家要小。但是人们总是期望在有限的条件下，生活得更加舒适，日本人也不会例外。日本的房地产企业，通过理念的更新和技术的进步来满足消费者提出的需求。
战后60年的发展，日本的房地产行业积累了丰富的经验。这些经验毫无疑问是值得我们学习和借鉴的。最近万科推出了15平方米极小户型。这就是一个例子。
夜上海论坛 4.3 养老设施。日本15年来，国民的平均寿命和女性的平均寿命一直是全世界第一，女性平均寿命为89岁。日本有各种各样的养老设施和医疗护理设施。
4.4 优质的休闲和运动设施。日本有1 000家左右的高尔夫球场（中国目前是600家左右），有500家左右的滑雪场。日本是个多山的国家，植物覆盖率是60%以上。日本的温泉世界知名。最近几年，有多个中国企业在日本购买了温泉旅馆。从北京或者上海到日本，乘飞机仅仅需要3个多小时。
第3篇
[关键词] 人力资本 投资 风险
在知识经济时代，最重要的不是财务资本所有者，而是知识和技术的所有者，因此，美国著名经济学家舒尔茨提出了人力资本理论，强调人力资本投资是效益最佳的投资。从企业的角度出发，人力资本投资的目的是为了获得收益。但是有投资和受益，就必然伴随着有投资受益的风险，因此，防范人力资本投资风险成为企业对人力资本投资的主要问题之一。
一、企业人力资本的投资风险分析
夜上海论坛 人力资本投资既然是为了未来的利益而放弃或牺牲眼前的利益和效用，并且人力资本形成又是一个相对长期的过程，那么企业人力资本投资就具有其特定的风险。这种风险有以下几个方面：
1.投资对象选择风险
企业作为投资者进行人力资本投资，选择投资对象时面临两难决策。首先，在招聘新员工时，本该选择适合夜上海论坛，并具备特定工作岗位所要求的能力的应聘者，但仅依靠短暂的笔试、面试和个性测评是难于确定应聘者的“质”及其成长性，更谈不上能准确地进行人力资本投资效益预测。同时，一旦选择了其中之一，势必会失去选择另一个的机会，就是说如果目前的选择不是最佳的，那么就会付出较大的机会成本。其次，在后续的人力资本投资中，例如企业培训，也面临同样的矛盾，人力资本投资希望投资对象的价值观、个人目标、性格志趣、背景经历、能力和专业知识等与企业的文化和具体的工作岗位要求相切合，由于人力资本投资连续性和收益的长期性，要求投资的对象具有较好的成长性。然而企业在实际的对象选择时很难甚至无法逐一精确地考察这些指标。所以，企业在选择人力资本投资对象时不可避免的面临着投资风险问题。
夜上海论坛 2.投资成本过高风险
夜上海论坛 投资成本过高的问题大多出现在企业核心员工身上，虽然企业都希望用较经济的使用成本获取核心员工，并给企业创造最大的价值，也知道这才是最好的使用成本控制，但为了获得急需的人才，常常不惜代价，答应很多人员进入企业的附加条件；在工资、福利保障、学习提高、以及办公出行等方面也同意提供优厚的待遇，以致使人力的获取和使用成本过高。可经常是由于种种原因，招进来的人不能为企业创造高于企业对其投资的新增价值，因此形成回报率呈负数的状态；从另一个角度看，有些高薪引进的人才，可能在一定的时期、一定的条件下，给企业带来了效益，却在后来的工作或决策时出现多次或重大失误，给企业带来的损失大于所作出的贡献。由于人力资源评估中存在大量的非量化因素和诸多的可变性，这样的情况屡屡出现，正是由于这种风险的存在，常常会使很多企业因此在人才引进问题上经常处于进退两难的境地。
3.知识衰减风险
由于科技进步、科技创新可能给企业的人力资本投资带来风险。企业为一项新的工艺、新的产品、新的技术创新进行的人力投资，有可能因为外部的科技突破而致使企业投资开发的工艺、产品和技术变得落后、陈旧，进而使得原来投资的人力资本贬值。
夜上海论坛 企业出于组织可持续性发展的长远考虑，常会做出对部分员工进行长线培训的决定，或进行一些专业性较强的大规模的全员培训，但由于决策者和组织者个人能力、知识、视野、经验等等局限，会出现一些可能的失误，一是长线培训周期过长，当员工回到工作岗位后，有些知识已经过时了；二是科技的发展，特别是计算机的普遍使用，使生产流程和工艺的淘汰与更新的频率越来越快，大范围的高投入，如果取得持续优势的时间过短，则会得不偿失。
4.组合性风险
组合性是人力资源的一个重要特征，无论是人员组合配置，还是设施设备，以及工作流程的不合理，甚至工作环境的不尽人意，都会使员工个体所具有的，经过企业人力资源投资得来的知识、技能、创造性得不到充分的发挥，还可能造成无谓的消耗。另一个原因就是管理失败而导致的，员工对自己劳动能力的使用方式和使用程度，受到其意志的支配，具有个体的能动性。劳动者在公司的某些政策和管理模式不满或失望时，就会表现为情绪消极，因而不愿释放全部的能量。由于组合性造成的经济损失，在很大程度上是无法量化的，但却非常严重，即会出现1＋1＜2的情况，组合性风险表现到极致状态时，就是员工普遍的消极怠工，甚至对企业财产构成威胁。
夜上海论坛 5.人员流失及素质、道德风险
这是目前企业人力资源投资中最常见、也是最难以控制的风险，上海交大正源在不久前进行的对外商独资合资投资企业的薪资福利调研显示，33.3％受调查企业的员工流失率在1％～10％之间，27.3％企业的流失率在10％～10％之间，平均流失率为 17.9％。 不管是主动流失还是被动流失，这些数字都足以给企业带来严重的经济损失，在企业为人力资本的增值投入资金等有价物质以后，仍然会有一些员工由于消极的心态而缺乏学习、向上的意愿，或者由于基础素质和专业能力过差，而无力很好的完成工作目标，由人力资本的定性特征所决定，无论外部条件和物质基础怎么优越，如果劳动者个体没有积极性，各方面素质差距较大，也同样不可能收到良好的投资效果。人力资本的载体是人，人力资本与物质资本的差异性在于不同的人有不同的价值取向、精神追求、个人目标等，因而当企业不能很好地满足或者契合上述需求时，作为人力资本载体的人总是希望通过不断地流动来满足自己。这样人力资本依附性、非独占性、投资收益的动态性、长期性等特征决定了人才的流失将使企业蒙受很大的损失。
夜上海论坛 二、企业人力资本投资风险控制
夜上海论坛 1.加强人力资本投资风险的审计，做好企业人力资源规划工作
夜上海论坛 人力资源规划是指一个组织科学地预测、分析自己在环境变化中的人力资源的供给和需求状况，制定必要的政策和措施，以确保自身在需要的时间和需要的岗位上获得各种所需的人才，并使组织和个人得到长期的利益。
夜上海论坛 目前人力资本投资收益率方面的定量研究还没有得到完善，但企业应当在战略上做好控制和规划工作，利用经济学的方法，进行会计核算、效益评估等，降低人力资本投资的风险。首先应进行人力资本投资预测。人力资本投资预测包括每项投资的成本预测，这需要人力资源管理者具有战略性的眼光，预测人力资本的发展方向；同时人力资源管理者也应当做好市场调查研究，使人力资本投资行为以市场为导向，挖掘最有潜力的人力资本；其次应准确核算人力资本投资成本。做好人力资本投资成本核算工作主要是达到用最小的投资成本获得最大的投资回报率的目的，适当的人力资本投资量应当是边际的产出现值等于追加投资的边际成本。最后还应进行投资后总结性分析。在每项人力资本投资后，管理者应当做好分析工作，总结经验吸收教训，使人力资本投资获得连续性的收益。因此，企业在制定人力资源规划时，应注意人力资本投资审查，例如：审查企业的人力资本投资是否与外部环境相适应；审查人力资本投资目标是否与企业的战略目标相一致；审查企业的人力资本投资决策假设是否合理，所用的基本数据是否完整，来源最新、可靠；审查企业是否有全面的工作分析和翔实的人员测评；审查企业的薪酬、福利培训等制度是否严格执行；审查企业的人力资本监督、约束、预警机制是否正常运作；审查人力资本投资方面的会计信息和报告是否健全等。只有充分注意到内外环境的变化，在人力资源规划过程中采取相应的应对策略，减少投资决策的盲目性和随机性，才能有效的规避人力资本投资过程中的前期风险并使得企业人力资本投资进入一个良性的循环过程。
夜上海论坛 2.完善激励约束机制，进行科学的人力资本投资
夜上海论坛 人力资本不同于物质资本，人力资本与其载体是不可分离的，而人力资本投资主体（企业）与人力资本载体（员工）又是分离的。人力资本投资最终产品是员工的知识和技能，其终极所有权不属于投资主体（企业），而属于投资客体（员工），其作用发挥程度在一定程度上取决于人力资本载体的努力程度。其努力程度决定于投资客体的需求满足程度，而投资客体的需求既包括高收入、实物奖励、期股及股票期权等物质方面需求，也包括职业生涯设计、地位、职业晋升、工作环境及荣誉奖励等精神方面需求。因此，投资主体必须根据员工需求的多样性、层次性制定或完善科学合理的、全方位的考评及激励机制，调动投资主体即员工的主动性、积极性和创造性。
夜上海论坛 另一方面，人力资本投资的方式、对象、方向等是复杂的，企业可以进行适当的投资组合，对各种类型的投资进行必要的选择或采取投资成本转移的方式以减少各种投资风险。同时，企业应注重人力资源管理制度的规范和完善，指导员工根据组织的发展战略和自身的兴趣、爱好，对自己的成长和发展作出规划，不断汲取新知识及行业经验，科学的进行员工的人力资本投资，健全人才培养机制，为员工提供受教育和不断提高自身技能的学习机会，从而使员工与企业达到“双赢”的结果，规避企业在人力资本投资中，由于劳动者的消极怠工以及人员流失造成的投资风险。企业可以采取合同制约的方式，在劳动合同中约定被投资对象在被投资期内和被投资后的一定时间内不得单方面解除与企业的劳动合同，或（和）在解除劳动关系后的一定期限内，不得从事与本企业有竞争关系的工作。这有利于企业保护自身利益、避免人员流失带来的投资风险。也有利于企业根据人力资源规划放手开展人力资本投资活动。
3.注重夜上海论坛建设
夜上海论坛是在长期的经济活动中形成的共同的理想、信念、价值观、行为准则和道德规范的总和。我国企业不重视夜上海论坛的建设，或者即使注意到了也只停留在表面，因此员工对企业缺乏归属感，易造成道德风险和人员流失，从而使企业人力资本投资受损。夜上海论坛具有使企业保持旺盛的活力和竞争力的激励功能。夜上海论坛的激励是隐性的、长久的，企业的价值观、企业的形象、企业内的典范人物对员工的激励作用是其他激励措施无法取代的。这就是为什么一些企业的薪酬福利比其他企业低反而能留住优秀人才的原因。因而建设良好的夜上海论坛是企业增强防御人力资本投资风险的有效措施。通过夜上海论坛建设，可以增强劳动者对企业价值观的认同，从而调动劳动者的积极性、提高劳动效率、减少劳动力的流动，进而减少人力资本投资的风险。
参考文献:
[1][美]T.W.舒尔茨:论人力资本投资[M].北京:北京经济学院出版社,1992
[2]王菲陈婷婷:企业人力资源投资风险分析[J].商业时代,2006(9)
