个人贷款风险分析范文
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第1篇
关键词:住房贷款;风险;防范
中图分类号:F830.5文献标志码:A文章编号:1673-291X(2010)18-0074-03
自1998年5月9日中国人民银行颁布《个人住房贷款管理办法》以来,通过按揭购房的方式已被广大消费者接受和认同。住房贷款既是开发商销售楼盘的必要手段,同时也是银行个人消费贷款的重点和信贷业务新的增长点。然而,作为一项新兴的金融业务,个人住房贷款仍处于探索和积累经验阶段,随着房地产业近年的超速发展,个人住房贷款量也迅速增长,其贷款风险也逐渐显现。目前各家银行相继开办了个人住房贷款业务,对于其参与市场竞争,调整信贷结构,培育新的经济增长点起到积极推动作用。个人住房贷款业务的风险影响房地产是中国近十年来发展最快,势头最猛,对国民经济增长贡献最大的行业之一,房地产的发展带动了与房地产业相关的行业,特别是金融业的发展。据相关资料显示,中国银行个人房地产贷款金额从1997年的190亿人民币上升至2003年的1.2万亿人民币,足足增长了63倍。其风险性目前已有显现。因此,讨论和分析个人贷款业务中的风险并施以措施防范,已成为迫在眉睫的重要任务。
一、个人住房贷款的风险种类
(一)借款人风险
借款人风险是指在贷款过程中由于借款人违约而导致银行贷款资金损失,使银行不能按期收回贷款本息的风险。主要体现以下几方面:(1)借款人的道德风险,一些借款人为了取得较高的个人信用等级获得银行贷款,伪造虚假资料提供给贷款银行。(2)借款人的信用风险,首先,在中国市场积极初步建立过程中,市场中的种种失信行为也导致了严重的信用危机。一部分借款人缺乏诚信观念,信用意识淡薄、不重视个人信用,不催不还的淡薄意识人数仍属于一种信用不良的违约现象。其次,由于中国目前尚未建立个人信用系统,因此银行对借款人及其家庭成员的信用状况和偿还能力难以确切查证,只能依据借款人所提供证明材料判定。
借款人的意外风险一方面,由于受整体经济环境的影响,一部分借款人因失业、商业投资、投机失利等原因造成经济收入下降,也是导致借款人还贷能力受到影响的重要因素,因而增加了借款人违约的可能性。另一方面,借款人因疾病或婚姻状况发生变故乃至其他意外情况导致借款人违约。
(二)开发商风险
夜上海论坛 1.信用风险。开发商信用风险实际上是一种欺诈风险。在目前房地产市场信息不对称,监督管理欠严密的情况下,开发商开发行为与销售行为的不规范,甚至为其经济利益而已诈骗银行的行为屡屡发生。
2.“假按揭”风险。一些开发商由于自身经济实力不强,房屋预售不畅,回款乏力,形成建设资金缺口时,往往利用假按揭方式骗套银行资金,也是严格意义上的开发商信用风险,其发生的程度非常普遍,花样繁多,加之审核判定又有一定难度,往往令银行防不胜防,因而风险较大。
3.房屋价格风险。个人住房按揭贷款本质上属于抵押性质的贷款,因而抵押物价值的大小是决定贷款风险的重要因素。房屋价格风险主要体现在:第一,房价定位过高。第二,环境变化的影响。一些按揭楼盘周围环境发生改变,破坏了原有的房屋环境,也可能影响房屋的市价下降,从而影响抵押物的价值。第三,由于突发性经济风波或地区经济环境的变化导致整个楼价的普遍下跌,也可影响抵押物的价值。
4.房屋“烂尾”风险。个人住房按揭贷款的借款人主体虽然是自然人而非开发商,但作为房屋生产者的开发商却是影响按揭贷款安全的重要因素。因为项目一旦不能按时竣工,产品到期不能按时按质交付使用,就会形成房屋“烂尾”,势必影响借款人的还款意愿,而且“烂尾”形成的风险往往是整体性和大面积的。
夜上海论坛 (三)银行经营者管理风险
夜上海论坛 银行经营管理风险,是在发放个人住房贷款是整个过程中,由于银行工作人员失误或银行管理制度的缺陷导致银行贷款产生损失的可能性。
夜上海论坛 1.贷前调查不实。也要一些银行信贷人员工作责任心不强,综合因为塑造不高,给贷款安全留下隐患。
2.贷时审查不严不细。一是贷款审查人和审批人没有对调查人报审的贷款材料真实性进行认真审查,没有单位出具个人工资收入证明,有的是虚假工资收入证明。二是主次不清,以第二还贷来源未审批依据,造成由于借款人的第一次还款来源不足,导致发放的贷款直接变成高风险贷款。三是部分银行依据借款人第二次还款来源审批发放贷款时,没有对借款人提供担保的合法性、有效性和可靠性进行严格审查,导致抵押物评估报告不真实以及抵押品保险期限短于贷款期限,有的甚至没有保险。
3.贷后检查不及时。一是贷款发放后,没有及时对借款合同、担保合同借据等法律文件及凭证的规范性和完整性进行检查,导致合同要件不全,造成事后无法以法律渠道进行监督。二是贷款发放后,没有监督借款人按借款合同约定用途使用贷款,挪用贷款现象发生。
夜上海论坛 二、个人住房贷款风险成因的分析
(1)国家宏观经济导向和地区经济环境直接影响住房业的发展水平。(2)中国目前正处于经济体制改革与社会转型时期,个人收入的透明度更加模糊不清,加之中国个人信用体系尚未建立,以有效规避和防范借款人的信用风险。(3)目前房地产市场还不够规范,监督管理乏力。一方面,开发商开发行为与销售行为不规范。另一方面,由于住房市场信息披露不充分,借款人对房屋质量标准、买卖规定等缺乏足够了解。(4)市场经济不成熟,住房二级市场不活跃,抵押房屋处置变现难度大,使银行面临一定风险。(5)住房抵押贷款市场的巨大需求与商业银行等金融机构资金来源有限的矛盾,使银行的长期资金使用和短期资金来源发生严重失衡,大大增加了商业银行的资金压力。
夜上海论坛 三、个人住房贷款风险的防范与控制
夜上海论坛 (一)银行应理性地开展房地产信贷业务
夜上海论坛 (1)银行要提高认识,高度重视房地成信贷风险及其危害性,增强防范金融风险的意识。(2)按照有关规定,严格审批手续,杜绝不符合规定的开发商和购房者获取贷款。(3)加强贷款管理,对发放的贷款实行全过程动态监控。适当提高个人购房首付款。(4)运用利率杠杆,调整楼房开发结构。对高档住宅适当上浮利率。(5)银行要进一步完善房地产抵押贷款风险的措施,形成有效的化解金融风险机制。
(二)加强对房地产信贷业务的监管
(1)要系统研究国内外房地产业的行情和银行房地产信贷风险状况,制定正确的监管方针和策略,为房地产贷款风险的防范、分散和消除创造基本的条件。(2)强化对房地产信贷业务的监管。(3)建立房地产信贷风险监测报告制度,信息共享。(4)对银行房地产信贷违规违法行为进行必要的查处,严力打击。
夜上海论坛 (三)强化管理,从源头控制风险
夜上海论坛 1.优选开发商和开发项目。从源头上防范风险,避免“烂尾”项目的出现,确保银行贷款安全;同时,由于开发商实力较强,一旦出现超期违约客户,开发商也具备回购能力,能够履约实现回赎,从而大大降低贷款的风险制度。强化对开发商的审查和监管。(1)加强开发商的贷款申请审查主要包括:1)资信审查,如开发商是否依法设立,是否具有相应的资质等级,公司的资金是否到位,公司以往的经营情况及商业信誉等;2)开发项目的审查,如要求开发商提供开发项目的设计、项目开发资金情况、商品房预售业绩情况以及开发项目的进度等。(2)强化开发商的担保责任在香港的楼盘按揭中,开发商和银行之间不存在任何直接的法律关系,按揭合同当事人一般仅是购房者和银行,与开发商无关系。而在中国的商品房按揭中,除了购房者将房屋本身抵押给银行之外,开发商还要承担如代位偿付或回购等保证责任。笔者认为,这种保证责任是很有必要的。从市场经济的发展来看,竞争越来越激烈,银行贷款的安全性越来越差,单独的房地产抵押已经不能适应银行对贷款安全性的需求。为减少贷款风险,在抵押的基础上再设立一种保险机制,以求达到双重保险已经是房地产抵押的趋势。在房地产抵押贷款十分发达的美国,也出现了“押上加保”的方式,所以,要求开发商提供保证,不仅符合房地产抵押贷款发展趋势,而且符合中国经济发展水平和企业、个人信用等各方面的实际情况。
2.加强银行自身对贷款风险的监控和管理。银行应建立一套全面评估贷款行为的风险监控体系,加强对抵押物的资产评估,加强对房地产市场的研究分析,加强对银行内部的员工和档案管理,以保证房地产金融市场的良性运作。(1)建立个人住房贷款前期评估制度通过对按揭项目的建设条件评价、市场前景分析、开发商信誉和业绩评价,项目的财务盈亏平衡分析和风险分析夜上海论坛,可以判断项目是否具备给予按揭支持的条件,从而择优选择好项目;同时对拟提供贷款支持的按揭住房的期房价格进行市场评估,经银行确认后,确定合理的贷款成数。(2)作好商品房预售贷款合同的签订工作其中,对开发商的协议中应明确按揭贷款的房源、质量、贷款资金的使用计划,开发商应协助银行和购房者作好房地产抵押登记等事项。在与购房者签订的按揭贷款的合同中,要明确利率是固定的还是浮动的,同时要求开发商为购房者按期还款付息提供担保,直至回购。另外,还要明确借款人与开发商之间的买卖合同关系,确保其自愿性和合法性,在与借款人签订合同时,还应强化购房者的违约责任,约定一旦购房者违约,银行即可告知贷款提前到期并加收实现债权的费用等,以加大购房者违约成本,使其不愿轻易违约。(3)强化对个人住房贷款业务档案管理工作银行应由专人负责保管个人住房贷款业务档案,实现电脑和文件资料(原件)的双重管理,加强内部监督、内部牵制,以保证业务档案不失真、不失实和不流失。通过电脑化管理,对每月拖欠银行贷款的借款人进行及时催收,并纳入“黑名单”,加大贷后工作力度。
夜上海论坛 (四)建立个人信用评级制度
个人信用评级制度,又称个人征信制度,是指专业化的机构依法采集、调查、保存、整理、提供个人的信用信息,并对其资信状况进行评估的有关活动。个人信用评级制度的建设,目的就是要通过评级掌握借款人的个人真实收入和财产。掌握借款人有没有个人负债,借款人以往有没有不良信用记录,从而据以判断借款人的还贷能力和还贷意愿。目前,国外个人信用评级及评分已相当普遍。在美国,个人开立新账户、安装电话、签发个人支票、申请信用卡、购买汽车和房子等,都需要使用信用报告的评级分数。信用评级(评分)高的个人不仅可以轻松获得贷款,还可以享受较低的利率,对于使用单位来说,不仅可以大大降低成本,还能准确掌握个人信用状况,有效降低经营风险。为了建立有效的个人信用评级制度,还应好作以下基础工作:(1)建立独立、公正、权威的资信评级中介机构该机构应由人民银行进行业务指导,能够调阅各商业银行的电脑网络资料,出具的资信评级结论在各商业银行通用,适用于一切个人消费信贷领域,并可进行实时跟踪,一旦发生不良信用记录,随时调整某个人信用等级,对近三年信用良好的个人,可以按操作规程调高其个人资信等级。(2)个人财产申报制度通过个人财产申报可以掌握个人真实收入和财产,评价个人的还款能力。(3)实行个人信用实码制和计算机联网查询系统个人信用实码制就是将可证明、解释和查询的个人信用资料都存储在该编码下,当个人需要向有关方面提供自己的信用情况时,个人资信评级机构通过个人信用实码可以查询所需资料,从而评信用等级。(4)建立个人银行账户将目前个人收支以现金为主,改为以个人银行账户转账收支为主,个人只有零星的现金收支。这样,银行对个人的货币化资产、不动产等非货币资产(通过转账和税收确认),个人收入和到期偿还能力就可以全面掌握并进行评估。(5)加强个人道德教育,普及基本法律知识目前社会上诚信意识缺乏,浮燥之风渐盛,受此影响,许多人对所欠银行贷款能拖就拖,能赖就赖,对自身缺少起码的道德要求。
(五)引入保险机制,保证贷款安全
在开展商品房预售按揭贷款过程中,保险机构主要经营两方面业务:(1)为按揭房地产办理抵押保险,在抵押房地产遭到意外风险时可提供保险;(2)为银行发放抵押贷款办理贷款保险,主要是在借款人无力偿还而至违约时提供保险。
夜上海论坛 (六)建立健全房地产信贷的法律法规体系并加大处罚力度
(1)修改现行的法律法规,确定房地产信贷的法律地位。用法规的方式约束规范房地产开发商及个人的金融行为;(2)建立健全有关房地产信贷的法律法规,明确规定开发商及个人的权利和义务,使企业和个人严格按照法规规范房地产贷款行为,认真履行还款职责,建立良好的合作关系,共同促进国民经济的健康发展;(3)严格执法,依法办事。对于提供假资料、假资信骗取贷款的开发商及个人,应立即停止贷款,并追讨已贷款项。同时通过法律手段,尽量挽回损失,并追究当事人的法律责任。
夜上海论坛 总之,个人住房贷款的风险成因是复杂的,其防范措施是多种多样的,需要各家银行在实际工作中不断地根据实际情况采取不同的措施,杜绝防范风险发生,确保银行资产不受损。
参考文献:
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夜上海论坛 [3]王学怡.信贷业务操作的几点反思[J].财会通讯,2007,(8):10-11.
夜上海论坛 [4]林万祥.如何降低贷款风险[J].学术纵横,2008,(3):5-6.
The Analysis of Risk and Prevention with Individual Housing Loans
ZHANG Jun
夜上海论坛 (Qiqihar Radio and TV University, Qiqihar 161005, China)
第2篇
关键词：住房公积金；贷款风险；风险类型；防范策略
在市场经济的发展中，金融对我国经济的发展起着重要的作用，特别是近几年来，国家各个机关愈发重视金融发展所带来的重要作用，提高了对金融发展的重视程度。而个人住房公积金贷款是金融发展中重要的一个部分，具有资金融通的重要特征。其中，个人住房公积金贷款问题与居民的住房问题紧密的联系在一起，为此，就需要加强对个人住房公积金贷款业务的管理，使得资金能够在平稳的状态下运行，使得住房公积金能够有效的利用，进而降低个人住房公积金贷款的风险，保障我国城镇居民的住房需求。
一、住房公积金的概念与内涵分析
夜上海论坛 一般而言，所谓的住房公积金指的是国家机关、国有企业、以外商投资为主的企业、城镇集体企业、私营企业及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体及其在职职工缴存的长期住房储金。从近年来修改的住房公e金有关政策来看，逐渐放宽了对于个人提取住房公积金用于支付房租的规定，部分省市根据自身的发展情况，允许购房时提取职工直系亲属的住房公积金，甚至还放宽了提取住房公积金用于缴纳住宅专项维修资金以及普通自住住房物业费。目前潍坊市住房公积金的缴存比例为单位和个人不低于各6%，不高于各12%。自2016年2月起，将职工住房公积金账户存款利率调整为统一按一年期定期存款基准利率执行。
夜上海论坛 二、个人住房公积金贷款的主要风险类型分析
（一）信用风险分析
信用风险是个人住房公积金贷款中普遍存在的，且非常容易发生。从实际中来看，个人住房公积金贷款中，容易出现借款人的信用级别不高、信息不全等问题，借款人有意不履行还款义务，拖欠贷款，保证人有意不承担连带责任风险，蓄意欠资赖账等，借款人履行合同约定的意识过于薄弱，就会存在违约的风险。住房公积金是保障城镇居民用房需求的一种手段，主要的对象是社会中的中低层人员，这些人员的收入有限，偿还贷款的能力低下，在一定程度上就会加大贷款的信用风险。
（二）管理风险分析
住房公积金是居民的一项保障制度，管理的层面广，管理的范围大，在管理上就会存在一定的难度。从内部的管理制度而言，在开展各项工作的时候，如果没有严格的按照规定要求开展，就会存在着违规贷款的可能，存在着各种各样的漏洞，使得公积金中心会承受一定的损失。并且，管理人员对于个人住房公积金贷款的认识不够充分，管理的意识较淡薄，也就在一定程度上弱化了内部监督的能力，在进行对借款人情况调查的时候，容易出现把关不够严格，资料审核不够仔细，加大贷款风险出现的可能性。
（三）抵押风险分析
从当前来看，个人住房公积金贷款是以住房抵押的方式。但是，以这种方式进行抵押，容易出现问题，比如抵押物损毁风险，包括遇到不可抗力的自然灾害，如火灾、地震等情形；还包括人为造成的，如保管不善、拆迁等情形；还包括房价泡沫，房价产生大范围波动会直接影响抵押物价值。另外抵押物处置风险，处置抵押物涉及借款人个人居住问题以及社会问题，由于法律法规的不完善以及住房本身的特性，被抵押房产的拍卖难以强制执行，以及执行起来牵扯精力多，处置时间长，加大了抵押权行使成本。
夜上海论坛 （四）资金回收风险分析
在住房公积金管理中存在着的贷款资金回收风险，是一种不可规避的风险，指的是由于某种因素的变化，可能使个人住房公积金贷款面临不能及时回收的可能性，其中，包括借款人还款能力风险，比如借款人失业或月收入减少以及不稳定情形，包括利率风险，利率的上行会造成借款人还款成本增加，影响其还款能力；另外包括取消强制担保风险，无担保虽然减轻了借款人的贷款负担，但却加大了个人住房公积金贷款回收的风险。
三、个人住房公积金贷款风险的防范策略
（一）健全个人的信用信息档案库
在个人住房公积金贷款风险中，信用风险是主要的风险类型之一。而为了提高对信用风险的防范措施，就要建立健全的个人信息档案库，以方便查询个人贷款的信用。从实际情况来看，我国的个人住房公积金的贷款时间较长，并且其中还包含着许多不确定的因素，从而加大了个人住房公积金贷款中的风险。在建立健全个人信息档案库的时候，要有一个严格的标准，来对贷款人的信用级别进行分级，评级的指标是借款人的职业信息与职务、收入水平、教育文化程度、家庭信息等，来对此进行统一的评估与考核。并且，住房公积金管理中心还应该要加强与各相关部门之间的交流与沟通，实现资源共享，对于一些拥有不良信用或者是有恶意贷款的人，应强制进行担保或者不予贷款，进而提高个人住房公积金贷款风险的防范能力。
夜上海论坛 （二）强化内部管理与监督
在实际中，个人住房公积金贷款风险的出现，在一定程度上是由于内部管理制度不够全面与完善，再加上内部监督过于薄弱而造成的。为此，一方面要及时的完善内部的管理制度，强化内部的约束制度与规范制度，制定规范具体的操作规程和实施细则，以规范贷款的发放、管理、控制、收回程序；另一方面要建立完善的审核机制、内控机制，加强个贷台账及档案资料的收集，实行规范化、制度化、科学化管理。另外还需要建立和落实住房公积金贷款终身负责制，使得工作人员能够按照有关的管理制度开展工作，在工作上能够做到相互监督，能够严格、仔细的审核各项资料，更为全面的评估借款人的信息，进而降低个人住房公积金贷款的风险。
（三）提高工作人员的综合素质
要提高住房公积金的风险防范能力，就需要从工作人员入手，提高他们的综合素质。其中，要提高操作风险的预防措施，可以从贷款操作流程的风险化入手。一是要明确各个岗位的职责，提高工作人员的职责意识，让他们能够按照规章制度办事，借助于标准化的贷款流程、业绩考核以及操作，来避免因人员的变动而引起的不确定因素。与此同时，还需要强化对住房公积金信贷人员的管理，提高对他们业务操作能力的监督能力，从而来提高个人住房公积金贷款的管理效率，提高贷款风险防范的措施；二是要善于利用激励与约束机制，来提高信贷从业人员各项工作开展的规范性，并且完善内部的考核机制，来激励员工能够更加认真的对待工作，全身心的投入到工作中；三是要加强对工作人员的教育与培训工作，让工作人员对自身岗位有正确的认识，明确自身的职能，拓展自己的知识面，从而真正的提高工作人员的服务意识、综合素质以及工作效率。
四、结语
个人住房公积金贷款面临着较多方面的风险，贷款风险的存在，就会加大其中的不确定性，进而可能面临损失。为此，就需要从各种手段入手，比如完善内部管理制度，提高监督与管理的能力，提高工作人员的综合素质等，来提高个人住房公积金贷款的风险防范能力，提高住房公积金的管理能力，进而能够更加全面的发挥出住房公积金的作用。
参考文献：
夜上海论坛 [1]赵茜莹.个人住房公积金贷款风险与防范对策研究[J].财经界：学术版，2015（09）.
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夜上海论坛 [4]李宪典.个人住房公积金贷款面临的风险及防范措施探讨[J].市场周刊：理论研究，2015（01）.
第3篇
夜上海论坛 观察美国次级贷款危机，对比一下中国的住房抵押贷款市场，有很多值得吸取的教训和值得借鉴的经验，加强对个人住房抵押贷款风险的防范十分必要。当前的主要任务是积累和完善数据资源，建立和提高个人住房抵押贷款风险管理的定量化分析技术水平，以便定量评估具有中国持征的个人住房抵押贷款的风险度。此外，还要强化对个人住房抵押贷款风险管理的政策支持，并将住房从完全市场化回归民生本质。
夜上海论坛 关键词：次级贷；商业银行；住房抵押贷款；风险
中图分类号：F830.572文献标识码：A文章编号：1001-6260(2008)01-0109-05
夜上海论坛 根据央行最新的《中国货币政策执行报告》，2007年上半年，我国商业银行贷款继续快速增长。其中，居民消费性贷款比年初增加3800亿元，同比多增3699亿元。主要用于购房需要的居民中长期消费性贷款同比多增3206亿元。与此同时，国家发改委和统计局公布的数据显示，全国70个大中城市房屋销售价格6月同比上涨7.1%。当我国个人贷款发展如火如荼的时候，美国的次级债市场却危机四伏，并蔓延开来。一场由美国次级抵押贷款市场危机引发的风暴正在席卷美国、欧盟和日本等世界主要金融市场。观察美国次级贷款危机，对比一下中国的住房抵押贷款市场，有很多值得吸取的教训和值得借鉴的经验。
夜上海论坛 一、美国次贷危机的启示
夜上海论坛 美国次级抵押贷款危机产生的最根本原因是资产价格泡沫增加了市场投资者的风险偏好，贷款机构在利益驱动下放松了信用风险的管理,信用风险最终借助金融衍生产品的渠道进行放大和扩散。次级抵押贷款是一些贷款机构向信用程度较差和收入不高的借款人提供的贷款，出发点应该是好的，在最初10年里也取得了显著的效果：1994―2006年，美国的房屋拥有率持续上升。在利用次级房贷获得房屋的人群里，有一半以上是少数族裔，其中大部分是低收入者，这些人由于信用记录较差或付不起首付而无法取得普通抵押贷款。次级抵押贷款为低收入者提供了选择权，而不是直接拒绝为他们提供房贷。从2001年到2004年，美联储的低利率政策刺激了房地产业的发展，美国人的买房热情不断升温，贷款机构判断房价还将不断上涨，一些在通常情况下被认为不具备偿还能力的借款人也被给予了购房贷款。放贷机构间竞争的加剧催生了多种多样的高风险次级抵押贷款产品如只付利息的抵押贷款，它与传统的固定利率抵押贷款不同，允许借款人在借款的前几年只付利息不付本金，借款人的还贷负担远低于固定利率贷款。一些贷款机构甚至推出了 “零文件”的贷款方式，即借款人可以且仅需申报其收入情况而无需提供任何有关偿还能力的证明，如工资条、完税证明等。弗吉尼亚州的一家咨询机构――住房抵押贷款资产研究所（Mortgage Asset Research Institute）2006年4月对100笔此类“零文件”贷款进行了一项跟踪调研，调研者将贷款人在申请贷款时申报的收入，同其提交给国内税务署（IRS）的税务申报进行比较，发现90％的贷款人高报个人收入5％或以上，其中60％的借款人虚报收入超过实际收入50%以上。德意志银行的一份报告称，在2006年发放的全部次级房贷中，此类“骗子贷款”占到40％，而2001年此比例为21％。这些“金融创新”使得一些中低收入者纷纷入市购房。大量的次级抵押贷款在房地产市场创造出巨大的购买力，在帮助中低收入群体获得住房的同时推动了房地产价格的上涨和行业的繁荣。美联储数据显示，2006年次级贷款占全部住房抵押贷款的比例已高达20％。
美国利率上升是引爆次贷危机的直接原因。在截至2006年6月的两年时间里，美国联邦储备委员会连续17次提息，将联邦基金利率从1%提升到5.25%。利率大幅攀升加重了购房者的还贷负担，相比普通抵押贷款6％～8％的利率，次级房贷的利率有可能高达10％～12％，而且大部分次级抵押贷款采取可调整利率（ARM）的形式，随着美联储多次上调利率，次级房贷的还款利率越来越高，最终导致拖欠债务比率和丧失抵押品赎回率的上升。与此同时，美国住房市场却逐步出现降温迹象。据美国全国房地产经纪人协会公布的数据，2006年美国房地产市场在经历5年牛市后全面降温，销售量占整个房市85%的旧房销售量比前年下降8.4%，创下17年来的最大跌幅。
二、文献综述
目前国外学者对个人住房抵押贷款一级市场风险的研究主要集中在如下一些领域：
夜上海论坛 1.个人住房抵押贷款风险与LTV关系研究
夜上海论坛 Quercia 和Stegman(1992) 认为，住房净资产或贷款与住宅价值的比率LTV(loantovalue)影响着违约决策。Quigley等(1993)认为，个人住房抵押贷款违约损失不仅取决于违约频率，还取决于清算时抵押品的价值损失程度。Lambrecht 和 Perraudin(1997)用标准威布尔分布和一般威布尔分布模型研究了1987―1991年英国个人住房抵押贷款动态违约情况。他们选取的主要变量是LTV、工资、婚姻状况和利率。研究发现：在标准威布尔分布模型中工资和利率在决定违约与否时起着主要作用，婚姻状况和贷款价值比对违约的影响并不显著；而在一般威布尔分布模型中贷款价值比的影响较显著。Archer等(1999)通过对美国1991―1996年间9639例多户住房抵押贷款(multifamily mortgage loans)违约案例的研究发现，个人住房抵押贷款风险是由贷款发放过程和住宅销售过程内生的，而与LTV变量无关。因为银行在发放贷款时针对借款人的特征尽可能地压低LTV以减小风险，所以说具有中低贷款价值比的住房抵押贷款与具有较高贷款价值比的抵押贷款在违约概率上是没有显著性差异的。
2.不同个人住房抵押贷款工具的风险比较研究
夜上海论坛 Chou 等（2000）、Chou 和 Liu (2003)的研究发现，35%的香港个人住房抵押贷款采用浮动利率加可变期限(variable tenor，VRT)的办法。随着利率的变动，虽然每月偿还额不变，但贷款到期日则要进行相应调整。换句话说，与固定期限可变偿还额抵押贷款(VRP)相比，VRT抵押贷款的抵押人不仅承受利率风险，同时还要承受期限风险。他们应用数学模型对VRT抵押贷款价值进行了评价，并将结果与传统的VRP抵押贷款进行了比较，发现，从借款人的视角看，VRT贷款比VRP贷款更实惠，但是如果将贷款期限上限考虑在VRT贷款中，则两种贷款的差异性就变得不显著。
3.应用期权理论研究个人住房抵押贷款违约风险
夜上海论坛 期权理论的前提假设源于经济理论中的经济人假说。期权理论认为：每个借款人都是一个理性的决策者，其目标是追求一定约束条件下的个人效用最大化。因此，在特定经济条件下，借款人是否采取违约策略完全取决于经济利益上是否合算。违约决策过程实际上是一个收益与成本的权衡过程，当违约在经济上有利于借款人时，即当住宅价值(资产净值)降到低于抵押贷款价值时违约就会发生。
4.个人住房抵押贷款违约风险与信息不对称、道德风险
Posey 和 Yavas(2001)研究了不同风险等级的借款人对固定利率(FRM)和浮动利率(ARM)住房抵押贷款的自选择问题。江世银( 2006)认为，在信息不对称条件下，由于借款人的风险类型是一种私人信息，只有借款人自己最清楚，贷款人却知之不多，因而就会存在分离均衡(separating equilibrium)，高风险的借款人会选择浮动利率抵押贷款，低风险的借款人则选择固定利率抵押贷款。因此，借款人的抵押贷款选择倾向应该被贷款人当作甄别高风险与低风险借款人的一种信号予以考虑。
夜上海论坛 5.个人住房抵押贷款违约风险微观因素研究
近十年来，国内外大量学者选择了借款人特征、贷款特征、住房特征和当地的经济特征相关变量来预测和计算违约概率以及可能招致的损失。王福林（2004）认为，特征变量一般应包含上述四个纬度的各相关要素来综合分析解释违约驱动因素。
除了上述文献外，还有文献从更广泛的角度对个人住房抵押贷款风险进行研究。如，从宏观层面研究公共政策对银行住房抵押贷款业务风险的影响，区域法律条文的变化对银行实现抵押权的影响等。
三、我国商业银行个人住房抵押贷款风险分析
夜上海论坛 近两年来，随着房价上涨，中国国内大量发放抵押贷款，在抵押贷款发放最多、竞争最激烈的上海，风险在一定程度上开始显现。2004年初―2006年9月末，上海中资银行个人房贷平均不良率在两年多的时间里上升了7倍多，商业性房贷逾期违约率上升 10倍。银行诉客户房贷违约的案件，也从过去的零星案件发展成为常规性案件。由此可见，中国的抵押贷款市场也存在着重大的风险隐患，美国发生的次贷危机应该让中国保持警惕，防患于未然。
夜上海论坛 一是我国房地产金融体系相对简单，地产金融参与者相对单一。目前，我国房地产企业及城市居民购买住房的融资途径主要是依靠银行贷款，这种单一地产金融机制，使各商业银行承受着来自于商品房开发供应链两端的风险压力。各商业银行既没有建立客户分级体制，也没有对抵押贷款进行分级，个人住房消费信贷市场上的激烈竞争使银行对客户的选择是单方面的，个人贷款客户的市场准入基本上是最低标准，在具体掌握过程中，对符合准入条件的客户，基本上给予全部的优惠条件，缺乏有效明晰的分类产品体系和适当的风险补偿机制。
二是我国银行的风控水平远不及美国的次级按揭机构，征信系统反映借款人个人特征、住房特征、融资特征的信息严重不足，且信息失真问题非常严重。基础数据的缺失使得我国金融机构进行风险特征量化、制定更加科学合理的个人住房抵押贷款审核体系失去了依据和基础。相当部分贷款的发放是基于未经证实或虚假的收入文件。可以说我们的按揭中夹杂着不小比例的“中国式”次级按揭。个人按揭贷款市场上普遍存在着重视抵押物价值，轻视第一还款来源的现象，认为房地产市场长期向好，短期之内不会出现跌势，出现风险时，只要处理房产就可以较容易地清偿借款人所欠贷款。国内很多银行为争夺市场，竞相攀比放松信贷政策和审批尺度。通过降低审批标准、简化贷款流程等手段放宽了个人住房按揭贷款者的市场进入，而且创新出了气球贷、房贷休假等前期还款压力小、后期按揭成本上涨的贷款产品，增大了房贷资产的风险。这些与美国次级贷款机构预期房价不断上涨而降低信贷审批标准的行为如出一辙。所以，房贷的风险可能比想象的要大很多，只不过在目前国内房地产市场依然繁荣的情况下，并未暴露而已。
夜上海论坛 三是商业银行对住房按揭贷款的风险准备并不充足，监管当局对商业银行房贷业务的风险权重相对较低，一旦商业银行被暴露在房贷违约风险面前，其应对能力可能相当脆弱。
四是目前我国经济存在过快向过热转化的可能性，物价持续走高，央行已经进入加息通道。从2004年10月开始，央行已经连续8次加息，金融机构一年期存、贷款基准利率分别由1.98%和5.31%上调到3.87%和7.29%，5年以上个人住房贷款利率由5.04%上调到7.83%。尽管单独一次加息增加的还款额不算大，但多次加息后购房人累积的房贷负担已不小，以50万元20年期贷款计算，还款额增幅超过了10%。一旦房价出现波动，违约情况必然大增。这与美国次级贷款危机的诱因一致。一旦房地产市场出现降温，购房者因此而无法及时还贷，房地产抵押贷款的风险将大量暴露。
五是中国住房按揭贷款尚未证券化，其不良信用贷款的风险基本聚集在银行体系内，缺乏风险市场共担机制，不利于我国商业银行信用风险的分散和转移。转移信用风险的一个基础工具就是资产证券化。但目前国内银行对资产证券化并不热衷，主要原因是在国内流动性充裕、受管制的存贷利差依然优厚的背景下，商业银行在市场上依然竞争不足，过度追逐短期盈利能力，不愿意与其他投资者分享优秀业务的利润。因此，银行持续扩大房贷业务的过程也就成了持续积聚信用风险的过程。但对于银行而言，在当前房价大幅飙升的情况下，如果继续大量依赖房贷业务来获取利润，无异于“火中取栗”。从长期看，银行将为其短视行为付出代价。
六是通胀压力、证券市场泡沫、房地产市场过热等因素，都对未来经济的发展构成很大的调整压力，需警惕经济繁荣背后的结构性风险。美国次级抵押贷款风险的暴露是由于房地产市场的降温，而我国存在同样的隐忧。但由于经济仍处于繁荣景气的周期阶段，公众对增长的预期非常乐观，因而并未出现调整迹象。一旦出现重大的负面消息，风险就会完全暴露出来，改变投资者的市场预期，从而造成整个宏观经济的系统性风险。我们还没有真正经历过房价大幅下降而导致抵押物不足值的情形，因此国内银行对住房按揭贷款的风险管理水平还没有经受过检验。在房价持续上升的情况下，按揭贷款的风险是被掩盖了的，正如美国的次级按揭在2006年以前也是一派大好。然而，自2006年以来，美国的房价出现下滑，其实只是5%到10%的下跌而已，已使占总按揭量1/4的次级按揭市场崩溃，尽管房价下降并不是惟一的原因。
四、个人住房抵押贷款风险防范的对策和建议
第一，我国个人住房抵押贷款风险管理的定量化分析技术急需建立和提高。从国外银行业务发展趋势来看，个人消费信贷特别是个人住房抵押贷款成为银行贷款发放的主要领域之一，并有稳定增长之势，如美国个人住房抵押贷款余额占到银行信贷余额的22%左右。而我国个人住房抵押贷款业务发展却因风险管理的滞后面临着看似统一却又矛盾的两难困境。当前，跨国银行风险管理技术发展日趋定量化和模型化，一般在其风险识别、度量、评价过程以及风险管理措施的制定中均有大量的历史实证数据作支持，特别是在风险的度量中通常应用数理统计模型准确量化特定特征风险发生的概率和可能导致的损失程度，使得风险管理越来越体现出客观性和科学性的特点。因此，对我国商业银行来说，必须认真学习国际经验，加强对个人住房抵押贷款业务的认识，当前的主要任务是积累和完善数据资源以便定量评估具有中国特征的个人住房抵押贷款业务的风险度。为此，首先应获得个人住房抵押贷款指标的特征数据；其次是模型的选取，这方面完全可以参照跨国银行的一些成熟模型；再次进行个人住房抵押贷款风险的定量化分析；最后根据定量分析反馈结果，调整个人住房抵押贷款业务审核体系，将个人住房抵押贷款风险控制在合理的范围之内，逐步提高银行风险评估技术和管理水平，从而实现我国银行个人住房抵押贷款风险管理的定量化、科学化、标准化和制度化。
第二，个人住房抵押贷款风险管理需政策支持。目前，我国监管当局对各商业银行的住房按揭贷款业务管理存在矛盾的要求，一方面要求严格审核借款人信用状况和收入状况，另一方面又要求商业银行履行企业社会责任，支持中低收入家庭购买自住保障型住房。应该借鉴国际经验，由政府设立专门机构对特定类别的个人住房抵押贷款提供担保，购房者违约，政府机构代为承担清偿贷款本息的责任。如美国联邦政府设有联邦住房管理局、退伍军人管理局等机构，为中低收入家庭和退伍军人提供个人住房贷款担保，不仅使美国众多的家庭取得贷款购买住房的机会，而且降低了个人住房贷款的风险，同时还吸引了私人保险机构介入住房抵押市场。政府提供保险、保证，乃至出资设立金融机构，并不意味着政府要拿出大量资金，它只是表明政府坚定地立于一种“最终贷款者”的地位上，其要旨是给借贷双方以信心，并为整个融资活动确立规范。这种政府对抵押贷款市场的干预，是一种间接干预，比目前我国银监会的政策主导型的强制干预要好。
夜上海论坛 第三，建立符合中国国情的住房建设、消费模式，将住房从完全市场化回归民生本质。1998年以来的中国住房制度全面市场化改革取得了瞩目成绩，作为中国渐进式改革的重要组成部分，城镇住房市场化改革对于改善城镇居民的居住条件、促进房地产及相关行业与市场的发育起到了极大的推动作用。但其副作用也是明显的：与西方七国比较，我国居民以最低的人均GDP实现了最高的住房拥有率,加剧了低收入群体的生存压力。应该尽快针对低收入群体推出住房保障制度，实现“居者有其屋”的最低保障，即人人有房住，而不是把低收入群体简单地推向市场。
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An Analysis of Risks Attributed in Personal Housing Mortgage Loans
夜上海论坛 in China and the Subprime Mortgage Loans in America
YANG HONG
夜上海论坛 (School of Economics & Management, Tongji University, Shanghai 200070)
