土地流转管理范文

夜上海论坛各村、各有关单位：

为切实加强村级资源管理工作，确保村集体土地规范流转，现根据《市关于加强农村集体资源管理的实施意见》、《市农村土地承包经营权流转实施办法的通知》、《市关于规范农村土地流转管理工作的通知》等文件政策规定，现对我镇农村集体土地流转和提水养殖管理提出如下意见：

一、指导思想

夜上海论坛 以科学发展观为指导，以促进农业增效、农民增收为核心，在坚持农户家庭承包经营制度和土地承包关系明确的基础上，遵循平等协商、自愿、有偿的原则，实行“依法、有序、规范”的流转，充分发挥集体资源，发展土地规模经营，加快推进现代高效农业和农村经济发展。

夜上海论坛 二、组织机构

镇建立农村土地流转工作领导小组，镇经管站（农村土地流转交易服务中心、村级资产资源管理服务中心）为土地流转和提水养殖管理的职能部门，受镇、村委托，对全镇土地流转为提水养殖及非农用地和其他农业用地进行管理，负责组织招标和合同见证，负责指导和服务好土地流转，维护养殖户依照法律法规和章程开展生产经营活动。各村要相应建立土地流转工作领导小组，村党组织书记要亲自抓负总责，村民委员会主任要具体负责依法流转程序，其他村干部要包干负责所分工组的农户承包土地流转工作，坚决纠正农民违反土地承包经营权流转法律、法规行为，确保全镇农村土地“依法、有序、规范”的流转。

三、管理措施

1、科学规划，引领调整。镇政府将按照全镇总体规划和产业分布特点现状，规划土地流转提水养殖重点发展区域，逐步形成分布合理、产业特色明显、自然条件优越、生态、高效、具有自主品牌的提水养殖基地。

夜上海论坛为进一步推进全市农村土地信托流转试点工作，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国农业法》、《中华人民共和国农村土地承包法》、《中华人民共和国农村土地承包经营权流转管理办法》等法律、法规和各级文件精神，经市委、市人民政府同意，特提出如下意见。

夜上海论坛 一、充分认识做好农村土地信托流转试点工作的重大意义

夜上海论坛 农村土地信托流转是在坚持土地集体所有和保障农民承包经营权的基础上，信托机构接受农民的委托，按照土地使用权市场化的要求，通过必要的法律程序，将土地承包经营权在一定的期限内依法、有偿转让给其他公民、法人从事农业经营活动的行为，是农村土地管理制度的一项创新。进一步推进农村土地信托流转试点工作，有利于较好地解决目前土地流转规模较小、流转不规范问题，加快实现农业规模化、集约化经营，促进传统农业向现代农业转型；有利于促进农村土地资源资本化，破除城乡二元结构，广泛吸引城市资本、企业资本、金融资本流向农村，形成“三农”投入新机制；有利于促进农民多渠道增收，维护和增进农民的利益，促进民生改善和农村社会风气好转；有利于实现城乡、工农统筹发展，加快建设社会主义新农村。新形势下积极探索农村土地信托流转形式，符合国家有关政策精神，符合的实际，各级各部门要高度重视，采取有力措施，把推进农村土地信托流转试点工作作为现代农业建设的“牛鼻子”工程和当前一项重要工作任务来抓，勇于探索，敢于创新，在试点中发现问题，解决问题，为全面推进农村土地信托流转积累宝贵经验。

夜上海论坛 二、切实规范农村土地信托流转试点工作行为

夜上海论坛 1．明确农村土地信托流转试点工作的指导原则。在确保农村家庭承包责任制不变、农村土地集体所有性质不变、土地用途不变的前提下，农村土地信托流转试点工作必须坚持四条原则：一是政府引导。由政府注资设立农村土地流转信托基金，出台鼓励农村土地信托流转的政策措施，制定和完善产业规划，明确试点运作办法，引导农村土地信托流转健康发展。二是市场主导。由市场调节土地供求关系，优化配置土地资源。信托各方按市场法则和合约规定承担风险、享受收益。三是企业运作。农村土地信托投资公司按照现代企业制度实行企业化运作，做到产权清晰、权责明确、政企分开、管理科学、运行规范。四是互利合作。把增进农民福祉作为农村土地信托流转的根本出发点，在保障农民既得利益的同时，进一步规范和完善土地经营利润分配机制，实现农民和投资者合作共赢。

2．规范设置农村土地信托流转试点机构。试点机构设置采取“1＋1”模式，即：市、区县（市）、乡镇依托农村经营管理部门分别设立农村土地流转服务中心，区县（市）或试点乡镇成立农村土地信托投资公司。

农村土地流转服务中心主要履行以下职能：协助完成土地确权工作；协助调处土地经营中的矛盾纠纷；帮助土地经营者进行开发项目的可行性论证；组织土地委托方（农民群众）进行技能培训，提供就业介绍；对土地信托投资公司与委托方签订的土地信托流转合同进行鉴证。工作人员从现有行政事业编制人员中产生，工作经费由各级财政纳入预算。

农村土地信托投资公司以促进土地信托流转、发展现代农业为宗旨，不以赢利为目的，主要履行以下职能：土地信息收集和；接受农民土地委托；向外发包土地；协助实施有关项目；帮助土地经营业主与金融部门对接；探索土地信托收益用于农民社保、建设农村公共服务设施的作法；探索土地信托收益进行重大项目投融资。

2006 年，松江区开始探索农户承包地委托给村集体经济组织统一流转管理，至今已有 15 个年头。2007 年，松江区开始探索家庭农场规模化经营模式，“家庭农场”概念更是首次正式出现在 2013 年的中央一号文件中。经过多年的探索和发展，全区农村土地流转呈现出“规模化经营好、土地流转率高、流转租金稳定”的特点。如何将全区的农村土地流转工作更精更细、监管全覆盖，需要转变工作思路、大胆创新。

一、大胆创新，把无变成

有以前，松江区农村集体“三资”中的“资金”和“资产”由共用财务后台的“上海市农村集体‘三资’信息管理系统”和“松江区农村集体资产经营管理平台”监管，而“资源”则独立在外。在当时情况下，难免会有数据统计滞后有偏差、参数口径不统一等现象。为打破这一困境，2019 年，松江区在全市首创在“上海市农村集体‘三资’信息管理系统”中增设“土地流转管理模块”，真正将“资源”纳入“三资”大数据中。2020 年在叶榭、新浜、小昆山等 3 个镇试点，2021 年已在全区推广。一是明确各类农用地流转合同“凡是签合同必录入模块管理”。2020 年，松江区农业农村委制定《松江区农村集体“三资”信息管理系统土地流转管理模块运行规则》（以下简称“《运行规则》”），明确农村集体资源性资产（具体指农民集体所有和国家所有依法由农民集体使用的耕地、林地以及其他依法用于农业的土地）产生的流转合同，要在“土地流转管理模块”中按要求录入合同，包括租赁类型、合同起止日期、承租方信息、流转单价、经营场所及作为类型、应收款金额及收款日期等要素。截至今年 9 月末，全区已有 14 个街道（经开区）累计录入农用地流转合同 1692 份。二是确定镇保地“凡是委托经营必建立书面委托关系”。2020 年，松江区首次以文件形式明确对属于镇级经济联合社所有的镇保地，除由镇级经济联合社自行对外签订农村土地流转合同外，其余当发生镇级经济联合社将镇保地委托给镇级集体企业或村级经济合作社管理时，应当就具体委托事务与受托方建立书面的委托协议。委托协议需明确记载委托面积、委托期限、委托管理费、流转租金上交方式以及权利义务等事项。在订立了书面委托协议后，双方应及时将委托具体事项录入“土地流转管理模块”，确保镇保地收益最终归镇级经济联合社所有。

夜上海论坛 二、加强管理，把点串成线

以前，全区的农用地流转管理台账借助“松江区农用地管理平台”，流转费收取情况全靠事后手工汇总；而“上海市农村集体‘三资’信息管理系统”有完整的财务数据但缺乏齐全的农用地流转合同信息。对此，松江区充分利用财务数据，让每一笔流转租金都有据可循。一是规范土地流转费“凡是收款必与财务凭证关联”。2020 年松江区根据实际，在《运行规则》中再次强调“谁发包、入谁账”，明确村级经济合作社对外发包的土地流转费入“应付款 - 土地流转费”科目，镇级集体企业受托管理的土地流转费入“其他业务收入”或“应付款 - 土地流转费”科目，镇级经济联合社对外发包的土地流转费入“发包收入 - 机动地发包收入”科目。结合《关于加强家庭农场土地流转租赁费管理工作的实施意见》，规定收取土地流转租赁费每年都应采取“先付后用”方式，须在本年度 12 月底前交清下一年度的租赁费用。二是落实责任监管，建立流转合同“凡是发生异常情况必预警红灯提示”。《运行规则》要求，“土地流转管理模块”各使用单位要落实合同责任人制度，明确街镇农村集体资产监督管理委员会办公室及各使用单位的工作职责。对“逾期欠租、租赁单价低于指导价、流转年限超过 20 年、合同附件未上传、流转租金排款计划未齐全”等 5 类异常合同，开启动态预警红灯提示。各单位可根据实际，申请立行立改（整改期限最长为 10 个工作日）、短期整改（整改期限最长为 3 个月）、长期整改（整改期限最长为 24 个月）或者灭灯申请 （确因体制机制问题或客观原因造成的）。截至今年 9 月末，全区预警提示合同 252 份。

三、找点切点，把散变成聚

以前，我们在农用地流转管理中创造出了不俗的成绩，得到了中央以及市级领导的高度肯定。如今，依托科技的力量聚拢更多的力量，用数据说话、用事实证明，全力打造松江区农用地流转管理新局面。一是改变了以往资源、资金相对独立的局面，聚成管理“一张网”。嵌入在“三资”监管平台中的“土地流转管理模块”打破了传统工作模式，形成了农用地流转管理和财务管理的上下联动管理网络。目前，全区各街镇的经管部门、涉及农用地流转管理的镇级企业、涉农镇的各村均已安装了“三资”监管平台，开通了“土地流转管理模块”相应权限。二是改变了以往流转信息不全、多部门分散管理的局面，聚成数据“一口径”。“土地流转管理模块”采用统一的合同录入要素和要件、统一的入账科目，彻底改变了以往流转信息不全、多部门分散管理的局面，打破了传统手工做报表的模式，形成了农用地流转管理工作公开、透明、高效。三是改变了以往合同管理人员执行效率不高、现任不理旧账的局面，聚成监管“一标准”。通过采用统一的预警整改流程，使以往逾期拖欠流转费、流转合同单价过低、合同期限超过《合同法》规定的最长20 年等情形的合同直接亮起了“红灯”，督促各合同责任人按规定流程完成整改。自今年 7 月 1 日起开启预警整改机制以来，已完成整改合同 61 份，亮灯率由启动初期的 20.6%下降至 14.9%。

作者： 朱华平 谢玉娟 单位：松江区农村经济经营管理指导站

第一条为了规范乡种粮规模经营主体农村土地承包经营权流转行为，保障各方合法权益，根据《县规范农村土地承包经营权流转监督管理办法》（东政〔2014〕17号）等相关规定，结合我乡实际，制定本办法。

第二条农村土地承包经营权流转，遵循平等协商、依法、自愿、有偿的原则；不得改变土地集体所有性质和改变土地农业用途原则；不得损害农民土地承包权益的原则；受让方须有农业经营能力和本集体经济组织成员享有优先权的原则。

夜上海论坛 第三条土地流转风险防范。为鼓励本集体经济组织有农业经营能力的成员流转承包本地土地，以及防范土地流转风险，种粮规模经营主体应在不改变土地现状情况下签订农村土地承包经营权流转合同。本地承包经营户按承包土地总亩数即每亩田100元的总金额向村集体经济组织缴纳风险保障金；本乡镇以外的承包经营户按一个年度的土地流转租金总额向村集体经济组织缴纳风险保障金；流转合同到期后如不再进行续签，则将风险保障金返还受让方。

夜上海论坛 第四条受让方将承包方以转包、出租方式流转的土地实行再流转，应当取得原承包方的同意。

夜上海论坛 第五条农村承包土地流转要用于农业特别是粮食规模化生产，严禁借土地流转之名搞非农建设，严禁破坏、污染、圈占闲置、撂荒耕地。

夜上海论坛 第六条鼓励农村土地承包经营权在公开市场上流转；鼓励农村土地承包经营权在本地农户间流转，向种田能手流转；鼓励农村土地承包经营权流转租金按国家粮食收购保护价确定。

夜上海论坛 第七条农村土地承包经营权流转应具备以下条件：

（一）农村土地承包经营权权属明晰；

夜上海论坛各村、有关单位：

夜上海论坛 为了切实加强提水养殖土地流转管理，进一步规范土地流转行为，建立健全规范有序的土地流转长效管理机制，依据市委办公室、市政府办公室《关于进一步规范农村土地流转管理的通知》精神，结合我镇实际，特提出以下实施意见：

夜上海论坛 1、规范提水养殖土地流转行为。

夜上海论坛 农村土地承包经营权流转用于提水养殖的双方当事人必须执行以下申报程序：①养殖户本人向流出方所在地村委会提出书面申请；②受到养殖申请的村委会对流转申请进行核实后，向镇经管站提交土地承包经营权流转书面申报审核表；③镇经管站会同国土所实地进行可行性调查，签署初审意见后报镇政府审批；④镇分管农业和农村工作负责人对初审情况进行审查，签署审查意见报镇长审批，交办农村土地流转交易服务中心，上报市农办、国土局和水产局备案；⑤镇农村土地流转交易服务中心接审批的申报表，通知流转双方当事人，签订规范的农村土地流转合同，同时按规定标准缴纳流转土地复垦保证金。对现有流转土地未签订书面合同的，或虽已签订合同但内容不规范的，全面进行清理。建立健全农村土地承包经营权委托流转机制，规范和完善农村土地承包流转行为。

夜上海论坛 2、建立提水养殖风险防范和管理机制。

全面建立土地复垦保证金制度，征收依据：提水养殖面积中扣除自有面积，(特指养殖户自有面积)。标准：2014年7月份（含7月份）之前形成的提水养殖面积，按每亩300元，2014年7月份以后形成的提水养殖面积按每亩1000元标准一次性征收土地复垦保证金，保证金一律缴存镇会计服务中心专户。强化提水养殖流转土地的管理，保护水资源环境，根据“四有一责”壮大集体经济要求，以实际丈量面积为依据，按每年每亩50元的标准征收土地流转管理费。

夜上海论坛 3、依法界定流转土地权属，维护集体和个人利益。

夜上海论坛 对提水养殖流转土地依据《农村土地承包法》等法律法规规定，合理确定集体和承包农户的权属。已确权给承包农户的，流转收益归承包农户所有，属集体路、沟、渠或经实地丈量溢余面积其收益归集体所有。

1土地流转中存在的问题

1.1农民社会保障体系不完善我国农村土地不仅仅担负着生产农产品的经济功能，而且还担负着农民的社会保障功能，是农民生活保障的底线。目前，我国城市保障体系已基本建立，而农民收入水平低，收入来源有限，农民主要靠土地收入来解决养老问题，土地是农民的基本生活保障。鉴于这种情况，农民对土地流转顾虑很多，农民害怕因土地流转而丧失基本生活保障，即使流转土地，也大多在亲戚、朋友、邻里之间进行，不愿意流转给外人。

夜上海论坛 1.2土地流转期限短有的农民出于经济效益的考虑，将部分土地进行了流转，但是流转的期限都很短，一般在1～3年之间，最长也不过5年。这样，承包方不愿意对土地进行投入，而是进行掠夺性经营，从而破坏了土地的综合生产能力。

2推进土地流转市场快速、健康、有序发展的建议

2.1加大宣传力度提高农民对土地流转的认识要充分利用电视、网络、广播等媒介的优势，大力宣传土地流转方面的政策，让农民在提高认识的基础上，掌握土地流转的方式、方法，了解应注意的问题，从而使农民自觉自愿地进行土地流转。

夜上海论坛 2.2建立健全土地流转机制提高土地流转效益由于农村土地流转处于摸索阶段，所以必须从完善土地流转市场机制入手，着力解决土地流转中存在的问题。

2.2.1建立土地流转市场的价格机制和土地价格评估机构确定土地流转价格时，应该进行全方位的综合评估。如以社会效益、经济效益、生态效益为标准，充分考虑转让方的目标临界值、土地选择价值以及其他问题，让土地价值客观地体现出来。同时，因地制宜，建立多元化的流转价格体系，通过流转价格体系来调节土地利用结构。

夜上海论坛 2.2.2出台土地流转具体操作办法各地政府部门应在国家土地流转政策范围内，制定相应的法规、规章，使土地管理部门依据具体的法规对土地流转进行管理，在规定的程序范围内合法合理地履行流转程序，让农民放心。

摘要：

夜上海论坛 当前我国偏远农村地区，土地制度改革还在逐步深化，农村土地流转还有待进一步改善，笔者针对这些地区土地流转问题展开分析并探讨解决对策，以期促进农村土地管理持续完善。

关键词：

农村；土地流转；管理

农村土地流转，是农村土地适度规模经营的关键点。为优化农村土地资源管理，必须加强大土地流转的管辖与承包经营权的监管。因此让农业土地以高效且具规模的形式发展成为了需要探索的重点。

夜上海论坛 1偏远农村土地流转存在的问题

1.1土地流转手续不规范对于农村偏远地区而言，容易出现土地协议签订不规范，使用权及承包权存在漏洞等问题。有时交易双方已经达成协定，但是在办理手续的过程当中仍旧存在争议问题，如手续的不规范、相关条款的拟定存在不合理现象等，同时也存在转让方模糊，随意流转土地经营权。

1.2土地流转体制不完善农村土地流转的监管机制还存在管理不规范，职责划分不够明确，缺乏统一管理机制等。例如当下偏远地区农户在转让土地承包权时较为随意，或者土地的流转对象较为受限，只能够在亲友间选择，这样影响了农业土地规模经营，让偏远地区的农村经济发展受限。由于管理不到位，纠纷缺乏专业人员处理，也造成得了农民经营权益问题的产生。

摘要：受肺炎疫情影响，《农村土地经营权流转管理办法》迟迟没有出台，但三权分置让农村土地流转成为可能。文章希望尽快规范农村土地流转，造福农村百姓，推动农业现代化发展。基于改革开放以来“三权分置”相关政策概述，欠发达地区农村土地流转面临许多问题，如政策失位、管理失当、操作失误、功能失效等。文章认为，落实政策、强化机制、规范操作、完善功能等路径可以为欠发达地区农村土地流转规范发展提供参考。

关键词：三权分置；欠发达地区；农村土地流转；路径

与东部地区相比，我国的中、西部地区的一些农村发展落后，属于欠发达地区农村，经济实力不足，潜力挖掘不够，生产力发展不平衡，科技水平还不发达。这些地区面临着农业现代化的瓶颈问题，制约着当地经济和社会发展，对脱贫攻坚、全面建成小康社会提出了严峻的挑战。农村土地流转既是新时代农民对土地收益的最大化追求与土地经营发展落后之间存在矛盾的焦点，也是实现农村经济快速发展和农业现代化必然要求。

夜上海论坛 1改革开放以来“三权分置”相关政策概述

“三权分置”是指所有权、承包权、经营权三权分置，在坚持所有权、稳定承包权的前提下释放经营权的活力，赋予经营权市场化应有的法律地位和权能，是对农村基本经营制度的自我完善和发展，是农业现代化发展的必然选择。1984年，《中共中央关于一九八四年农村工作的通知》指出，社员可以将土地交给集体统一安排，也可以经集体同意，由社员自找对象协商转包。“首次允许农村土地有限度流转，规定了土地可以在集体内部社员间转包，打破了在实行家庭联产承包之初政策上禁止土地承包经营权流转的限制。”［1］2014年，《关于引导农村土地经营权有序流转发展农业适度规模经营的意见》指出，“以保障国家粮食安全、促进农业增效和农民增收为目标，坚持农村土地集体所有，实现所有权、承包权、经营权三权分置。”［2］政策引导农村土地（指承包耕地）经营权有序流转、发展农业适度规模经营。2016年，《关于完善农村土地所有权承包权经营权分置办法的意见》强调，不断探索农村土地集体所有制的有效实现形式，落实集体所有权，稳定农户承包权，放活土地经营权，充分发挥“三权”各自功能和整体效用，形成层次分明、结构合理、平等保护的格局。2018年，修正的《农村土地承包法》确立了“三权”分置的法律制度，专节对农村土地经营权作了具体规定，赋予土地经营权入股、融资担保的权能。现实中受制于地区差异和资源禀赋等因素，农业现代化和集约化面临诸多困境，存在着有此规定，依此操作而难有成效的情形，特别是欠发达地区农村土地流转还存在着诸如政策失位、管理失当、操作失误、功能失效等问题，严重制约着农村现代化的发展。规范农村土地流转，发展现代农业，加快农户承包土地的经营权流转，提高土地产出率、劳动生产率和资源利用率，解决农业现代化的瓶颈问题，实现农村发展、农业增效、农民增收，为农村脱贫攻坚、全面建成小康社会提供坚实的保障。

2欠发达地区农村土地流转面临的突出问题

欠发达地区农村土地流转既有土地传统观念破解问题，也面临着政策失位、管理失当、操作失误、功能失效等现实困惑，制约着农村整体面貌的改善和农业现代化的发展。实施乡村振兴战略必须高度重视农村土地流转存在的突出问题。

2.1政策失位导致流转不畅